合和四十（下）

「乜尻Tower」vs「合和中心二期」

合和實業(0054)的合和中心二期項目，可以話係一個一波幾十折的項目。合和早在1979年已經開始在灣仔船街收地，94年時本來只係想起摩天酒店，項目已經得到城規會批準，建築圖則都批埋，不過估計當時合和在東南亞殺得性起，97年亞洲金融風暴後更加冇力搞，未能如期補地價，項目一拖再拖。

去到2004年合和開始恢復元氣，合和收購埋項目原先地盤周邊的私人物業，諗住發大嚟搞，起個乜尻「Mega Tower」咁惹火的名，不過再闖關就遇到好大阻力，例如公眾對「屏風樓」的關注，又適逢03年區議會選舉建制勢力大敗，唔好話城規會，灣仔區議會都搞咗好耐，嘈到要司法覆核咁滯，08年合和讓步，決定大幅減少樓層及總建築面積，加上建制勢力重返區議會， 09年先獲得灣仔區議會支持，到今年6月，同政府達成換地及補地價協議，項目終於可以動工，不過到2018年先會落成。

合和在08年時估計，合和中心二期計劃，總投資額約50億元(港元，下同)，搞咗幾年，計埋補地價37億元，最新的投資額估計不少於90個億，項目主要係酒店，仲有近30萬平方呎的零售面積，將會成為灣仔呢個舊區最大型的零售物業組合。

查實順叔好怕香港去到邊都係冷氣商場，搞到香港人好似唯一娛樂就係行商場，在商場門口同個公仔拍個企硬照，又或者對住碟菜影張想，再放上Facebook就好似好毑開心人生樂事咁，見到都打冷震，不過呢種商場文化未改變之前，講地產股，始終要講佢嚿商業磚頭值幾多錢。

至今年6月底，合和資產淨值約318億元，最新市值228億，折讓約3成，不過合和中心二期以成本入帳，即係5個億左右，市價講緊個項目地皮價值80個億，減咗37億元補地價，仲有42個億的新增土地價值，加埋呢條數，合和資產淨值約360個億，折讓變咗近4成。

希慎(0014)最新市值約372億，折讓23%，遠低於合和，即係話縱使希慎息率冇合和咁高，投資者對希慎的銅鑼灣物業組合的信心，遠高於合和在灣仔嚿磚頭，咁又難怪，希慎廣場落成之後，希慎已經變翻銅鑼灣現成的最大包租公，可以收割，合和要變身灣仔最大商業包租公，仲有排搞，灣仔區始終住宅多集體回憶多，要發展到可以同銅鑼灣尖沙咀級數的黃金購物區，未必咁容易。

希慎在2011年的經常性核心純利，大約13億元，同合和一年的核心盈利差唔多，不過希慎專心在銅鑼灣做包租公，亦未計入希慎廣場的收入，合和業務雜好多，被當成半隻綜合企業，內地房地產同埋公路項目，近排都成為負面因素。

合和公路(0737)估值，已經跌到2012年財政年度息率8.6厘，以往績保守估計，每年派到3毫港紙的話，現價都有7.6厘，淨收息，13年回報100%，真係有興趣的話，要留意吓中港兩地未來公路鐵路幹線的規劃，對合和公路影響孰正面孰負面、合和公路主要項目營運年期仲有幾耐玩。

公路股近年成為阿公宏調經濟的開刀對象，舊年用嚟壓通脹，今年用嚟刺激內需，例如假期免收過路費，政策負面因素揮之不去，加上出口放緩貨車流量大減，公路股普遍受壓。嚟緊國慶假期，如果免收路費變成全國大塞車，有關政策可能出現轉向。

放長嚟睇，公路股始終係投資區域經濟的代用品，尤其係主要幹線的營運商，合和係投身珠三角基建的港資先鋒，合和公路亦係港珠澳融合的最大受惠者之一，例如港珠澳大橋對推動人流車流的因素，又例如自駕遊，不過當然啦，都係嗰句，而家講融合，已經變成一個足以令社會分裂的議題，好似智經研究中心咁，呢個前朝智囊，怕且有排都唔會再研究呢個課題。

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