百變地主（下）

(刊於2010年10月15日am30)

上回講到，香港藍籌地主，唔少近年靜靜起革命，收入結構大變身。

例如新地(0016)，全港最大地主，唔計沙士最慘情一年，物業租售利潤，上年第一次超越物業銷售利潤，成為集團賺錢火車頭，至今年6月底年度，賣樓賺66億，但收租狂賺83億，相關利潤在過去五年，激增八成。

望望維港兩岸，幾楝龐然商業巨物就知道點解，就知點解新地可以變身全港最賺錢包租公。其他地產大孖沙，可能好後悔97後熊市，點解唔進取少少，搶個機鐵上蓋項目嚟做，被新地獨步西九，新世界(0017)準備鉅資重建尖東物業組合、會德豐(0020)重鎚柯士甸道項目，可能都係錯失西九地標後，要急起直追嘅策略調整。

一舖已經養三代，一個地標式商用物業就更巴閉。希慎(0014)伯爺當年買起銅鑼灣，一句「不賣祖業」，令希慎成為最冇大志、唔識變身地主股，但已經夠幾代富貴。九倉(0004)做碼頭做電訊，冇邊辨特別出色，多年撓埋手唔做埋，悶都分析員可以照抄十年前份報告當新料俾客仔，但坐擁海港城同埋時代港場兩個皇牌商場，每年收租幾十億，吹咩。

香港巨賈從政，私人業務要保持低調，所以董伯伯當年要離開東方海外(0316)，唐唐要私有化咗間美維(振英哥間測量師行怕且都要退股，俾人質問多年嚟，劃咗幾個多經典縮水樓圖則就冇晒臉)，吳光正可能政途無望，所以九倉系近年突然積極變身，拒絕再悶。

至6月底半年，九倉業績公告標題，叫做「中港兩地物業全速前進」，唔係講笑，期未現金176億，但發展中港物業，未來幾年已授權資本開支，高達530億，仲未包括同南豐合作，104億投得嘅山頂聶歌信山項目，母公司會德豐都唔弱，69億私有化會德豐地產，同時揹埋柯士甸道項目過百億資本開支。

今年7月開始，九倉股價累積升幅43%，突破埋歷史新高(見附圖，多謝彭博)，藍籌地主當中，得佢做到。咁標青，可能係變身後投資者覺得佢靚仔咗，又可能見香港零售股咁賺錢，包租公就更好景，不過更大可能，係典型炒高散貨格局，絕對有批股集資誘因，規模仲可能好驚人。

06年5月，新地近90蚊批股，集資80億，當日接貨者，07年高峰回報近一倍。瑞銀分析員王震宇，師承大好友林奮強，近年睇市叫做幾準，但牛市最佳地產分析員，熊市會變傻仔，瑞銀 08年初睇新地見209蚊，一舖斷正，今日新地目標價，瑞銀放喺171蚊，已經好溫柔。

今年市況，同07年好相似，不過製造巨量唔應該存在嘅熱錢者，當日叫影子銀行，今日叫中央銀行。如果閣下相信歷史會短期重演，唔會太貪心又自信轉身快，就唔好咁快聽任志剛支笛，浸吓泡泡浴。


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1. 百變地主（上）、（下）

伸延閱讀:
1. 新地至2010年6月財政年度業績 (留意簡報第5頁核心利潤BREAKDOWN)
2. 會德豐至6月底半年業績 (留意15-16頁資本開支BREAKDOWN)

百變地主（上）

(刊於2010年10月14日am730)

小甜甜遺囑

今期開地主股。

官地拍賣，香港地主有種似冇還有默契，相連地皮大型項目，自己食唔落就合作競投，如果行家插咗旗，最多托吓價，好少話夾硬搶隔離地盤嚟做。

九龍塘義德道住宅項目，嘉里(0683)食咗第一個地盤，第二三塊地皮拍賣，其他大地主已經讓晒路，點知殺出程咬金，華懋天價奪人所好，同時帶咗兩個訊息俾大家，一個係小甜甜遺產官司已經坐定粒六，巨牙聰反底無望；第二個係，香港地主圍威喂多年，終於出現新玩家。

華懋低調多年，今次大變身強勢回歸，打亂章引入競爭，係好事。

當年王德輝份身家，經過兩單世紀爭產官司，輾轉判歸華懋慈善基金，龔仁心成為新舵手，掌控千億資產，其實幸運過連中一萬次3T。唔會好多人，期望華懋會義德道項目，變成慈善收容所，但只要真正以心建家，賣樓唔講大話唔呃秤，為香港地產，闢清泉，樹新風，全港市民一定拍爛手掌；掉轉頭，華懋變身另一個大地主，壓縮消費者及投資者權益自肥，成件事就錯晒，有違造福公益宗旨。如果要全港七百萬人，個個塞喺縮水樓，再靠地主大發慈悲行善，只能嘆句「天地冇正氣」。

同樣道理，今個星期施政報告，政府建議成立「關愛基金」，納稅人出50億，再向商界募捐50億，亦係治標唔治本之舉(變相承認香港社會保障制度不足，馬會等公益機構為善到喉唔同肺)，乜嘢細節都未有就掟出街，更擺明只係一粒扶貧止痛丸，急就章，為香港仇富壓力煲放少少氣。

曾蔭權為咗證明自己冇腳痛，大有為，由港人外地遇事危機應變策略，到流浪貓狗政策，都放晒入施政報告，洋洋171段新政或冷飯，足足七七四十九段，針對樓市，火星人嚟到都知道香港出咗咩事：樓價唔係咁貴，唔會咁多人鬥地主。

樓市新政多箭齊發，只以歸納做兩大範疇，第一要穩定樓價，第二要令一手市場遊戲規則更公平。前者其實做個樣，唔敢落重藥，例如「置安心」先租後買，未來四年只有一千個單位供應，後者有幾堅，例如發水上限，同埋立法規管新樓銷售，有待觀察。

地政房策左轉，好多投資者晨早已經聞到陣味，但熱錢橫流，最好炒磚頭，新地(0016)股價，9月開始已經炒高25%，睬你都傻。望真啲，香港藍籌地主股，唔少近年已經靜靜起革命，收入結構大變身，對香港賣樓收益依賴程度，已經遠低過97年，除咗單邊大好友信和(0083)，冇一個物業發展利潤，佔整體五成以上。

下回再續，睇睇兩間老牌地主股，近年點變身。

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1. 百變地主（上）、（下）

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1. 期望「華懋慈善基 金」真正造福公益 (明報社評，擇自Hong Kong Nonprofit Journal)
2. 施政報告房策地政 (足足七七四十九段)

爛賭累慈善（下）

(刊於2010年10月8日am730)

上回講到，馬會旗下兩個主要基金，過去五年投資策略一度非常進取，賺過大錢，但兩年前信貸危機受重創，一年十幾廿億收入，突然冇咗，要諗計撲水，大雞啄細米，六合彩都要加價。

馬會其中一個基金，「長期投資組合」，策略反而最進取，至06年6月底年度，資產總值80億元，當中有17%，放咗落非上市「另類投資」，斷估係對沖基金，跟住仲逐年加注，08年，基金總值升到116億，但有25%，買咗另類投資，揩咗嘢，今年比重降到20%。

馬會炒房，牌面上做長遠投資，三幾年帳面值波動，未必會蝕入肉，但長賭必輸，香港博彩業唯一合法莊家，唔會唔會白呢個賭場千古定律。假設馬會汲收教訓，投資策略回歸中庸，投資收益，好難返去07年風光日子。

投資回報少咗，其實冇乜大問題，但馬會存在最大意義，其實係賽馬惠慈善，最高使命，要維持「全港最大慈善公益資助機構」地位，呢樣嘢其實好虛無飄渺，馬會自己唔講，唔會好多人計住，馬會捐錢多定係李嘉誠基金捐錢多，不過馬會早幾年風光時候，向慈善基金撥款，保持在十幾廿億水平，洗濕咗個頭，唯有繼續打腫面扮闊佬，避免被人批評爛賭累慈善。

要為博彩稅包底，每年捐十幾廿億，投資收益冚唔番條數，想開源，又無法打破香港道德花崗岩，唔可以助長賭風，唯有向小市民發達美夢埋手，加價谷大彩池仲講得通，頭獎抽水兩成就絕對唔合理。

馬會今年投注總經營收益，仍然近80億，不過集團經營成本，高達63億，員工成本28億之外，有13.7億「其他成本」，唔知係乜。賭波六合彩，成本有限，最大開支，肯定係同馬照跑有關，例如俾馬主嘅實事獎金， 7.5億，等如慈善撥款一半。

據聞當年港督麥理浩講過，真正管治香港者，其實係馬會、滙豐、怡和，排名不分先後，後兩者影響力今非惜比，馬會董事局，仍然係香港權貴猛人最高成就象徵，可能因為咁，冇乜點聽過審計署，查過馬會盤數，不過63億經營開支，認真執執，要慳番三幾億成本，點會有難度，好過打六合彩主意囉。

早排出街食飯，電視新聞，啱啱講緊某豪宅近二億成交，隔離枱一名近三張後生仔，衝口而出：「中廿次六合彩都買唔起，痴Ｘ線！」中六合彩頭獎呢個美夢，今日就算成真，已經唔等如發達，絕對講唔通，馬會想搵多幾億，與其抽小市民水，不如認真睇睇，馬會為咗湊班馬主達官貴人，有冇洗腳唔抺腳。

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爛賭累慈善 （上）

(刊於2010年10月7日am730)

爛賭必輸，今期開賭錢。

煙加酒加屋租加，的士巴士叮叮乜都加，勢估唔到，五蚊雞買個發達美夢，都要加價，刀仔鋸棵近年大幅貶值嘅大樹，越嚟越唔抵。

六合彩每注金額，五蚊加到十蚊(港元，下同)，馬會話，投注額每況愈下，獎金縮減，唔攪新意思，最終會令六合彩不能持續營運云云。大慈善家有時都會講大話，大家可能發夢都估唔到，字花加價，其實係包括馬會在內，機構投資者太爛賭代價。

首先，搵本馬會年報望望，六合彩投注金額，其實非常穩定，過去五年，保持63億元左右水平，純粹講運數，唔會突然被老千爆廠，六合彩「殺率」大約45%，每年獎券收入差少少30億，分15億交稅，10億去獎券基金，每年獎券佣金大約4億。

六合彩每注金額加一倍，可以谷大彩池吸引投注，但頭獎派彩只係加八成，擺明車馬莊家抽水兩成，明屈，假設加價唔影響投注額，每年多賺唔夠4億。

堂堂香港最大納稅人兼最大慈善公益資助機構，點解大雞要啄細米，3、4億都要掠，就要將馬會成個集團，當係間上市公司咁拆，睇睇盤數出咗咩問題。

同香港股市一樣，07年，係馬會財政高峰，成個集團除稅前盈餘(計埋博彩稅之後)，高達40億，09年，第一次見紅，稅前虧損6.8億，點解，多得金融海嘯，國際金融機構豪賭信貸衍生工具，引發全球金融危機，馬會投資亦損生爛腳，集團帳目兩個主要基金，長期證券組合，以及備用基金，加埋勁蝕23億。

馬會冇乜點揩次按，但係亦相當爛賭。05年之前，備用基金每年投資收益，大約係6億左右，06年開始大升，賺超過10億，07年仲勁，接近20億，財政年結在6月底，08年仲賺到16億，投資收益大增，無他，高啲風險高啲回報，斷估調整咗投資策略，進取咗，包括增加在對沖基金押注，09年一舖清袋之後，一個近百億基金，至今年6月年度，只係賺到8千萬，唔知係未擺脫信貸危機影響，定係策略保守咗，每年十幾億投資收入，突然冇咗，自然要四圍撲水，幫補幫補。

下回再續。

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