SOHOHOHO中國（中）

SOHO現袋城樓書: 你準備好SOHO了嗎？

上回講到，SOHO中國(0410)係一間吹水能力爆燈的公司，吹到全世界都唔記得佢聲稱主業係賣寫字樓，不過一件二件「當代建築藝術品」，近年唔知賣唔出定唔捨得賣，決定都係「私人收藏」，上星期打鑼打鼓宣布，「轉型」做包租公。

轉型唔係話轉就轉，SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉，賣寫字樓呢個業務模式，並非SOHO中國獨家，好似廣州富力(2777)咁，都有一兩成收入嚟自賣寫字樓，不過SOHO中國2007年上市時，主打概念拆售商業物業，而且佔業務比重最高。

大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交？除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛，幾時又見過新地(0016)將IFC的分層寫字樓拎出街賣？真正一級的地產公司，絕多數擁有一級的收租物業，一級的收租物業，亦絕不輕易拆售，因為業權一拆散，幾乎冇可能維持到有效管理，個場好易搞到唔湯唔水。

舉個例，置地廣場，A級寫字樓，隔條街有楝環球大廈，雖然位處黃金商業中心兼地鐵出口，但只係一楝N級寫字樓，除咗已經搬走幾年的恒地(0012)，冇咩大公司在環球大廈做總部，樓下個商場，更加充滿東南亞風情，造福千千萬萬香港外傭。環球大廈搞成咁，正正因為業權已經拆到散晒，聽講70年代未，長實(0001)砌底置地，買咗環球大廈塊地，分層拆售，當年破晒記錄個個拍手，但係如果今日將呢楝嘢統一業權重建，分分鐘可以賣百幾二百個億，望返轉頭，拆售環球大廈，甚至可以講係長實主席李嘉誠眼光最差的地產投資決定。(呢個環球大廈的故事，順叔搵唔到一手資料，細節可能同事實有出入，但應該都差無幾。)

香港一楝普通住宅，爆屎渠夾錢維修，業主立案法團都可能嘈亂巴閉七咀八舌，中國的磚頭折舊速度更快，寫字樓涉及商家利益，冇可能間間公司做得咁好，要業主齊心搞好一楝商廈已經難，一個社區更加係天方夜譚，從呢個角度睇，SOHO中國的商業項目拎得出街賣，多數先天已經唔係一級物業，當潘石屹一直賣大包，同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售，項目亦好快會變Cheap。

又舉個例，北京的「SOHO現代城」，係SOHO中國響朵的地產項目，十一、二年前，在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目，放幾件藝術品，樓書加句「你準備好SOHO了嗎？」，吸引咗唔少年青新貴落搭，以為咁就真係變身「SOHO族」，十年樓齡左右目，「SOHO現代城」而家已經「現」晒「袋」，寫字樓玻璃窗變晒業主的廣告版，結果一楝楝商廈變到五顏六色，造成非常核突的視覺效果，呢啲係咪叫做「後當代」。

「建外SOHO」就更跨張，係SOHO中國最大的項目，樓面足足近70萬平方米，而且以商戶為主，玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求，成個項目搞到「SOHO族」集中營咁，仲「SO」乜「HO乜」，「建外SOHO」業主周不時因為管理問題管理費炒大鑊，又停電又斷氣，不過唔難想像，幾年之後，「建外SOHO」分分鐘變成24楝「北京環球大廈」，好似香港的環球大廈咁，變成一手大業主唔識打造一級商場商廈的「地標」。

咪講笑，一楝楝已經拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」，全部掛上SOHO中國個招牌，過幾年變晒一楝二楝「環球大廈」，對SOHO中國刻苦經營多年的形象，可以好大破壞力，更何況大企業搵總部，大品牌租商舖，點會聽你支笛風花雪月，估計SOHO中國未來自己收租的物業，好可能要改用另一個招牌，SOHO中國甚至可能要改名，同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。

講咗咁多，即係話拆售寫字樓呢個商業模式，根本行唔通，SOHO中國今次「轉型」，其實只係被迫上梁山，下回再續。

SOHO現代城「現」晒「袋」（圖片: 紅猴股評）

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