百變地主（下）

(刊於2010年10月15日am30)

上回講到，香港藍籌地主，唔少近年靜靜起革命，收入結構大變身。

例如新地(0016)，全港最大地主，唔計沙士最慘情一年，物業租售利潤，上年第一次超越物業銷售利潤，成為集團賺錢火車頭，至今年6月底年度，賣樓賺66億，但收租狂賺83億，相關利潤在過去五年，激增八成。

望望維港兩岸，幾楝龐然商業巨物就知道點解，就知點解新地可以變身全港最賺錢包租公。其他地產大孖沙，可能好後悔97後熊市，點解唔進取少少，搶個機鐵上蓋項目嚟做，被新地獨步西九，新世界(0017)準備鉅資重建尖東物業組合、會德豐(0020)重鎚柯士甸道項目，可能都係錯失西九地標後，要急起直追嘅策略調整。

一舖已經養三代，一個地標式商用物業就更巴閉。希慎(0014)伯爺當年買起銅鑼灣，一句「不賣祖業」，令希慎成為最冇大志、唔識變身地主股，但已經夠幾代富貴。九倉(0004)做碼頭做電訊，冇邊辨特別出色，多年撓埋手唔做埋，悶都分析員可以照抄十年前份報告當新料俾客仔，但坐擁海港城同埋時代港場兩個皇牌商場，每年收租幾十億，吹咩。

香港巨賈從政，私人業務要保持低調，所以董伯伯當年要離開東方海外(0316)，唐唐要私有化咗間美維(振英哥間測量師行怕且都要退股，俾人質問多年嚟，劃咗幾個多經典縮水樓圖則就冇晒臉)，吳光正可能政途無望，所以九倉系近年突然積極變身，拒絕再悶。

至6月底半年，九倉業績公告標題，叫做「中港兩地物業全速前進」，唔係講笑，期未現金176億，但發展中港物業，未來幾年已授權資本開支，高達530億，仲未包括同南豐合作，104億投得嘅山頂聶歌信山項目，母公司會德豐都唔弱，69億私有化會德豐地產，同時揹埋柯士甸道項目過百億資本開支。

今年7月開始，九倉股價累積升幅43%，突破埋歷史新高(見附圖，多謝彭博)，藍籌地主當中，得佢做到。咁標青，可能係變身後投資者覺得佢靚仔咗，又可能見香港零售股咁賺錢，包租公就更好景，不過更大可能，係典型炒高散貨格局，絕對有批股集資誘因，規模仲可能好驚人。

06年5月，新地近90蚊批股，集資80億，當日接貨者，07年高峰回報近一倍。瑞銀分析員王震宇，師承大好友林奮強，近年睇市叫做幾準，但牛市最佳地產分析員，熊市會變傻仔，瑞銀 08年初睇新地見209蚊，一舖斷正，今日新地目標價，瑞銀放喺171蚊，已經好溫柔。

今年市況，同07年好相似，不過製造巨量唔應該存在嘅熱錢者，當日叫影子銀行，今日叫中央銀行。如果閣下相信歷史會短期重演，唔會太貪心又自信轉身快，就唔好咁快聽任志剛支笛，浸吓泡泡浴。


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1. 百變地主（上）、（下）

伸延閱讀:
1. 新地至2010年6月財政年度業績 (留意簡報第5頁核心利潤BREAKDOWN)
2. 會德豐至6月底半年業績 (留意15-16頁資本開支BREAKDOWN)