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2010年10月15日星期五

百變地主(下)

(刊於2010年10月15日am30)

上回講到,香港藍籌地主,唔少近年靜靜起革命,收入結構大變身。

例如新地(0016),全港最大地主,唔計沙士最慘情一年,物業租售利潤,上年第一次超越物業銷售利潤,成為集團賺錢火車頭,至今年6月底年度,賣樓賺66億,但收租狂賺83億,相關利潤在過去五年,激增八成。

望望維港兩岸,幾楝龐然商業巨物就知道點解,就知點解新地可以變身全港最賺錢包租公。其他地產大孖沙,可能好後悔97後熊市,點解唔進取少少,搶個機鐵上蓋項目嚟做,被新地獨步西九,新世界(0017)準備鉅資重建尖東物業組合、會德豐(0020)重鎚柯士甸道項目,可能都係錯失西九地標後,要急起直追嘅策略調整。

一舖已經養三代,一個地標式商用物業就更巴閉。希慎(0014)伯爺當年買起銅鑼灣,一句「不賣祖業」,令希慎成為最冇大志、唔識變身地主股,但已經夠幾代富貴。九倉(0004)做碼頭做電訊,冇邊辨特別出色,多年撓埋手唔做埋,悶都分析員可以照抄十年前份報告當新料俾客仔,但坐擁海港城同埋時代港場兩個皇牌商場,每年收租幾十億,吹咩。

香港巨賈從政,私人業務要保持低調,所以董伯伯當年要離開東方海外(0316),唐唐要私有化咗間美維(振英哥間測量師行怕且都要退股,俾人質問多年嚟,劃咗幾個多經典縮水樓圖則就冇晒臉),吳光正可能政途無望,所以九倉系近年突然積極變身,拒絕再悶。

至6月底半年,九倉業績公告標題,叫做「中港兩地物業全速前進」,唔係講笑,期未現金176億,但發展中港物業,未來幾年已授權資本開支,高達530億,仲未包括同南豐合作,104億投得嘅山頂聶歌信山項目,母公司會德豐都唔弱,69億私有化會德豐地產,同時揹埋柯士甸道項目過百億資本開支。

今年7月開始,九倉股價累積升幅43%,突破埋歷史新高(見附圖,多謝彭博),藍籌地主當中,得佢做到。咁標青,可能係變身後投資者覺得佢靚仔咗,又可能見香港零售股咁賺錢,包租公就更好景,不過更大可能,係典型炒高散貨格局,絕對有批股集資誘因,規模仲可能好驚人。

06年5月,新地近90蚊批股,集資80億,當日接貨者,07年高峰回報近一倍。瑞銀分析員王震宇,師承大好友林奮強,近年睇市叫做幾準,但牛市最佳地產分析員,熊市會變傻仔,瑞銀 08年初睇新地見209蚊,一舖斷正,今日新地目標價,瑞銀放喺171蚊,已經好溫柔。

今年市況,同07年好相似,不過製造巨量唔應該存在嘅熱錢者,當日叫影子銀行,今日叫中央銀行。如果閣下相信歷史會短期重演,唔會太貪心又自信轉身快,就唔好咁快聽任志剛支笛,浸吓泡泡浴。


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1. 百變地主(上)(下)

伸延閱讀:
1. 新地至2010年6月財政年度業績 (留意簡報第5頁核心利潤BREAKDOWN)
2. 會德豐至6月底半年業績 (留意15-16頁資本開支BREAKDOWN)

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