大話東北遊（下）

天水圍的中與港

繼續講陰謀論，查實仲可以話，將香港樓價炒高其實亦係港深融合的大方略，樓價越高，越有需要搵土地供應，發展新界東北及深圳河套等邊境區域亦越少阻力，港深融合，深圳拉低香港樓價地價，大家可以想像吓，邊啲人最唔高興，要大發神功，忽然高舉良心同埋「香港核心價值」，力場扮主場。

國民教育及新界東北兩大熱門話題，幾年前已經始諮詢，完全炒唔起，疑似地下黨員梁振英做咗特首之後，又可以即時反枱，香港好似變成冷戰戰場咁，就快要在深圳河起道柏林圍牆再實施種族隔離政策，用上面的陰謀論解釋其實亦講得通。

如果真係有呢啲陰謀方略，又實行得天衣無縫，坦白講，夾在中間的香港人，唯有講個服字，不過中國規劃真係咁英明神武，唉，強國就唔會搞到一鑊粥啦。

講到新界東北發展，仲想講一個好殘酷的現實，香港地產市場好似好透明，一個個物業成交價，是但一個地產代理網免費任睇，不過涉及超巨型的土地轉換新城市規劃，就算所有嘢攤開晒任睇，普通人可以掌握的，少之又少，相對大型地產商的「物業資料庫」，更係999條牛對半條毛。所有人都認同規劃一個新城市，越透明越好，諮詢更耐更佳，不過同時亦要有心理準備，有財力可以長坐、有眼線可以落寶的地產商，晨早打晒釘等收成，講到尾，政府話要開發新界東北，已經講咗十幾年。

好似恒基地產(0012)咁，同新界的收地公司鄉親父老合作無間，鄉議局大樓開幕剪綵，恒地高層黃浩明站在第一排，多年嚟收收埋埋唔少農地，去到舊年底，新界土地儲備4,190萬平方呎，新界東北佔510萬平方呎，講緊政府計劃動用400億元(港元，下同)，買回大約2,852萬平方呎土地，按比例粗略計算，恒地無需承擔樓市風險下可以收回70個億，當然啦，恒地買農地成本從來冇公布，相信亦永遠唔會公布。

動用公帑回收一個地區的所有私人土地，政府自己做整體規劃發展，查實仲有一個更大更具爭議先例，叫做天水圍。

七十年代尾，成個天水圍，被長實(0001)及華潤控股的地產公司買起咗，港英政府在82年，實際用14個億買返488公頃土地，但將最中心的近40公頃土地留俾發展商，最神奇係，政府竟然加入賣地條款，限制附近的商鋪供應，唔會導致發展商的商舖「在商業上不可行」，即係唔可以有競爭，睇睇當日完全冇公布的神奇條款:

“…some commercial accommodation for neighbourhood shops ...... being provided only to such extent as is calculated not to render the commercial accommodation to be provided by TSW (有關地產公司) on the 38.8 hectares NOT commercially viable.”

悲情城市點解咁悲情，呢個「天水圍的中與港」的故事，同後來「天水圍的夜與霧」有乜關係，得閒再講，不過可以一提，政府早兩日終於宣布，天水圍可以有個合法平民墟市，又會咁啱？

呢度只係想講，政府話想用400個億收回新界東北，只係自己估估吓的數口，仲要同大地主恒地講數，最後要用幾多錢，恒地又開出乜嘢條件，仲有好多變數。

恒地四叔做香港磚頭，近十幾年明顯比唔上新地(0016)幾個細侄，不過斷估四叔同新界收地的「艇仔」，及市區收樓的田生地產(0183)好熟，除咗幾千萬呎農地，市區舊數重建項目樓面亦有143萬呎，收地打釘越做越大，最近另一間舊樓收賣佬金朝陽(0878)，亦泊埋四叔碼頭做大坑重建項目， 政府要在舊樓重建及新界開闢新的住宅供應，四叔呢盤「磚頭收買佬」生意應該終於係時候收成。

四叔早幾個月，好罕有咁上咗北京做善事，唔知同乜人見過面，不過接受記者訪問時，又好罕有咁，直接向政府提出疏理樓市的建議，包括動用部分儲備提供按揭俾市民買樓，貸富於民，仲有「年輕港人港地」，部分單位只賣俾剛畢業的後生仔或者幫佢地上車。

四叔最偉大的建議，當然唔少得免收農地補地價，等地產商可以興建低成本的小型單位，拍心口話如果農地免地價，恒地2年就可以推出10,000個400呎單位添。

三十幾年前，新界土地契約年期問題，成為英國佬試探中國收回香港立場的突破口，天水圍計劃亦成為保證香港前途信心的代名詞，當年長實押咗買落呢塊奇貨可居的大漁塘，無論身邊合作股東點變，始終咬住冇放口，最後證明，就算唔計因為呢個項目而索到的政治風向，本身已經係天水圍發展的大贏家。

香港主權回歸15年的今天，政治又有變天之色，今次可以大展身手的，輪到恒地四叔？

關連文章：
1. 大話東北遊（上）、（中）、（下）
2. 新界阿凡達（上）、（中）、（下）
3. 當奴作首（上）、（下）
4. 財政失算（上）、（下）

伸延閱讀:
1. 立法會有關天水圍發展會議記錄(第14頁開始)
2. SCMP: 82年官商協議限制商業發展種下天水圍「悲情」禍端
3. 明報: 天水圍官地突拍板開天光墟