老實樓神（上）

香港普通市民買樓，作為投資者作為消費者，權益向來冇乜保護，股市出入都叫做有個證監，買樓中招唯有認命坐監，股票分析員一大堆，又有幾何見到「樓盤分析員」，有見及此，財經茄哩啡扮埋「地產茄哩啡」，頭炮同大家推介一個城中筍盤：峻瀅。

嗱嗱嗱，順叔絕對無意，刻意唱好某公司某個樓盤，不過張張報紙頭版頭條都話峻瀅「大減價」、「平盡」將軍澳，咁哄動，可以作為一個買新樓的實戰例子，既然冇地政專業人士做「樓盤分析員」，順叔就算唔係地政專業，都唯有頂硬上，唔夠班做投資者教育，計吓師奶數，做吓消費者教育都好。

峻瀅日前開盤，當然唔少得人稱「樓神」的長實(0001)執行董事趙國雄，開咗個每平方呎5313銀(港元，下同)的「WIN硬價」，聽講仲低過同「區內」二手市場價格，開倉賣大包益去貨，樓神仲話，希望可以提供到一個機會，幫香港年青人置業上車咁話，聽到樓神呢句說話，感動咗囉。

峻瀅在電視賣行廣告，又「新中環機遇」又「香港東千億催燦」，宣傳口號無得彈，唯一可以批評的地方，就係略嫌平實內儉咗少少，形容呢個離將軍澳日出康城八至十幾分鐘腳程的新盤的地理位置，查實可以再浮跨啲，例如「汕尾以南、沙堤以南、一路向西」咁，都冇錯喎。

印象講多無謂，講銀最實際，打開峻瀅官方網頁幾張價單，的確有好多單位，呎價低於「5313」的，不過講緊用建築面積計算，仲要係現金或按揭即時付款的95折優惠，用「實用面積」計，就冇「WIN硬價」呢支歌仔唱。

咁咩嘢叫做「實用面積」呢，根據峻瀅樓書第4頁的定義，當然包埋露台、工作平台、窗台呢抽嘢，如果有圍牆連接公眾地方，圍牆面積都會計算埋入去單位的實用面積，打開是但一張價單，右下角超細粒字的注釋，又有一句，「買賣合約之實用面積之計算包括非結構預製外牆，並由非結構預製外牆之外圍計起」。

咁咩叫「非結構預製外牆」呢，顧名思義，即係預製組件，唔知點解咁環保，聽講可以得到優惠，政府豁免計算樓面面積，於是近年越整越厚，想知道「非結構預製外牆」點影響單位的實用面積，又可以去返峻瀅樓書第7頁，上面提到，呢類預製組件牆，最厚去到30厘米，接近一呎，隔離仲有個幾仔細的圖表，話你知每座每個單位，「非結構預製外牆」的面積有幾大，例如第三座全楝的A單位，預制組件最厚，佔單位有蓋面積足足7.12平方米，即係話幾百萬買個單位，足足有76平方呎係石屎牆，用「WIN硬價」計算，都要40萬。

明明係石屎，不過呢，引用一位網友所言，冇咗幾面牆，成間屋會冧，又即係話，閣下買咗個單位，日日夜夜都用緊呢啲「非結構預製外牆」，即係好實用，當然應該計入「實用面積」啦，「非結構預製外牆」，而家搞到厚度高達30厘米，肯定唔係峻瀅獨家，應該唔少新樓都用緊呢一招。

如果閣下覺得石屎牆唔實用，咪減咗條數自己再計吓，舉個例，跟據峻瀅價單，第3座32樓A單位，即供價514.6萬，建築面積970呎，呎價5,305元，OK？單位分攤咗199呎公用面積，仲有76呎石屎牆，剩低695呎需要舖地磚，實用比例得71%，呎價變咗7,404元；再減埋22呎露台、16呎工作平台、33呎窗台，實用面積又可以話得返624呎，實用率64%，呎價高達8,246元。

一個單位，用唔同面積計算，有唔同呎價，不過最後簽字成交，永遠係一個價錢，講到尾，就要閣下自己判斷，一個九龍以東以東再以東、汕尾以南以南一路向西的將軍澳分層單位，牌面近千呎，實際可用唔夠700呎，值唔值500萬，下回再續。

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