老實樓神（下）

今期財經茄哩啡撈埋「樓盤分析員」，推介長實(0001)最新開售的城中筍盤峻瀅，將價單及樓書當上市公司招股書咁睇，講多次，冇意唱好某一公司或某一樓盤，只不過用一個最哄動的樓盤，睇睇一啲買新樓ABC，當係消費者教育。

上回講到，峻瀅以每方呎5313元(港元，下同)的「Win硬價」作招徠，不過講緊用建築面積計算的即供優惠呎價，樓書及價單列用的「實用面積」，亦唔當得真，如果將單位所攤分公用地方面積、查實係石屎牆的「非結構預製外牆」等一大抽唔等使的發水面積剔除，單位實用比例分分鐘低於7成，實用面積方呎價分分鐘超過8,000大元。

講完單位縮水，梗係輪到樓盤發水，兩者因果互連，之前講過無數次，今次唔再重覆。

峻瀅樓書第96頁，列出咗獲政府豁免計算樓面面積的「環保設施」及「創新設施」，當中「非結構預製外牆」，已經有88,802方呎，露台70,547方呎，工作平台28,686方呎；露台同埋工作平台，點解要一分為二，再佔用多啲石屎牆，又有幾環保，起樓用預製組件又幾創新，大家可以問吓候任特首梁振英及發展局局長林鄭月娥，未來政策會唔會再咁鬆手。

樓書第97頁，列出各種各樣獲豁免的設施，包括「康樂設施」、「有蓋花園」、「加濶的公用走廊及升降機大堂」等，冇逐一列出佔用面積，不過睇牌頭已經知道唔細，所以峻瀅近1,800個單位，個個都分攤咗接近200方呎的公用面積。

咁都未講完，根據樓書平面圖，每個單位都放咗個放落唔細的「冷氣機平台」，不過面積表又冇交待，「冷氣機平台」計唔計落建築或銷售面積。

峻瀅樓書冇列明樓盤原來的可建樓面面積，以及最後賣俾用家的總銷售面積，財經茄哩啡唯有自己計師奶數。

峻瀅樓盤，位於將軍澳85區，同區查實有三個計劃中的住宅盤，包括峻瀅，前身都係捷和鋼廠的廠房物業，三個都同長實共同發展，峻瀅地盤，2007年補地價28.7億元，可建樓面大約100萬平方呎，平均地價只係2,700元一呎。

峻瀅樓書詳列每一個單位的建築面積，將所用單位建築面積加埋一齊，總共140萬方呎多啲，換句話講，樓盤發水最少40%，假設平均售價，建築面積計每方呎6,000元，峻瀅銷售收入都有84億元，長實可以賺幾多，大家自己計喇。

發水4成，唔怪得峻瀅實用率，俾盡佢都係7成多啲，地產業「行規」，唔代表消費者應該逆來順受，唔通個個高官都有僭建，就等如合法，大家又可以問吓政府，講咗好耐話要收緊發水面積的豁免，究竟要講到幾時。

除咗計錢，樓書越係細粒的字，越應該用放大鏡放大慢慢研究，例如幾乎每張面積表都提到，部分單位露台或平台，外牆裝飾內藏公用去水喉，真係要買的話，就要睇吓個單位會唔會收埋直徑近呎的去水喉。

有「樓神」之稱的長實執行董事趙國雄，出咗名老實，例如月前天宇海的「平台層」，不過係買家疏忽的美麗誤會，又話將軍澳85區另外兩個樓盤，對峻瀅極度綠化的景觀唔會有影響，佢老兄講得出「發展商點會自己擋自己」，就一定有辦法啦，分分鐘未來兩個盤，長實都係用防彈玻璃做牆身，峻瀅業主可以享受透視樓景。

峻瀅廣告最真實一幕

其他小問題，例如堆填區的清新空氣，聞聞吓就「心曠神怡」，就算行得慢啲行十幾分鐘先到港鐵站，班次又疏落，咪當鍛鍊腳骨力囉，好多人都係咁啦，大家開車坐車行過東區走廊，記住望吓對面將軍澳，有幾多楝一模一樣的住宅建築，再想像一吓，類似建築群，未來幾年可能會再擴大一倍。

長實近年，做豪宅及甲級商業物業，成績唔係咁見得人，不過呢，在大眾化一手樓市搵食，鋪鋪精甩邊，講到投資者教育，即係樓價平貴，唔好問財經茄哩啡臨時客串的「樓盤分析員」，信老實樓神啦，在堆填區良心推盤幫年青人上車，「Win硬價」！

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