僭建演義（中）

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上回講到，長實(0001)在2006年底買入馬鞍山77區天宇海地盤，地價32億(港元，下同)，可建樓面面積約88萬平方呎，2010年9月賣樓花，逾千個單位4日內沽清，成為政府推出「9招12式」新樓銷售手法管制後，去貨最快的樓盤。

地產商唔會同你講樓盤「發水」比例有幾多，不過大家可以根據有限資料，自己粗略估計。尤其係好似天宇海呢啲，一炮沽清而唔係吱牙膏咁去貨的樓盤，條數最易計。長實班樓神曾經向傳媒透露，沽清所有單位後，總套現金額約76億元，平均呎價6,426元，OK？

小學算術題，「總套現金額」除以「平均呎價」，等如「樓盤總銷售面積」，亦即係天宇海呢個項目，長實總共賣咗幾多「呎」出街，坐定，數目係118萬平方呎。

地政署賣地的時候，天宇海地盤「可建樓面」面積只有88萬呎，長實將嚿麵粉搓完之後拎出街賣，變咗118萬呎，各位觀眾，呢啲就叫做「發水」，「88」變「118」，唔發達就假，發水34%，接近30萬呎的樓面面積，以6,426元平均銷售價計算，價值接近20億元，免地價免費送俾長實。

天宇海地盤，長實買入價32億元，地價加建築再加利息，總成本當佢50億銀好未，長實套現76億元，利潤都有26億，如果項目冇得發水，冇咗免費贈送的30萬呎樓面，就只係賺幾億銀貨仔，講到呢度，大家明白，點解「發水秘笈」等如地產商「發達秘笈」未？

唔差在講多次，「發水面積」，其實係停車場、會所、大堂、垃圾房等，樓盤單位以外的「公用設施」，轉個頭當「銷售面積」賣俾用家。天宇海發水超過3成，以長實老實的發展商，唔使睇本樓書，都知道樓盤實用面積，拉勻大約只係7成左右。

舉個例，天宇海「平台層」個花園，肯定計入「銷售面積」，6千幾蚊呎，但係極可能只係一項「公用設施」，睇電視台報道，看更有權出入花園，花園下面亦有類似「水渠」的設施，同時有一排排「去水窿」，即係話業主在自己花園唔係放乜都得，阻住去水位就會被管理公司干涉，好想問吓長實執行董事趙國雄，如果天宇海樓書冇明確標示「平台層」花園的去水設施，算唔算「誤導」。

每個人對「賣家誤導」或者「買家疏忽」的界線，或有不同，唔問趙國雄，不如問佢老闆長實主席李嘉誠，天宇地樓書上，建築物正面2D平面圖，將「平台層」同地勢低一截的會所拼埋一齊，又唔顯示地面水平，算唔算存心「誤導」。

何謂取之有道，買堂堂大藍籌發商啲樓，唔通跟買四流上市公司股票冇分別，時時刻刻要留意有冇魔鬼條文，稍一不慎就會被人陰尻中，誤墮投資或消費陷阱。

以前在李嘉誠基金會網頁睇個一段視頻，長實主席李嘉誠接受內地電視台訪問，講到做生意唔可以靠搵人笨，因為有一次冇第二次，並非長遠之道。或者住宅市場係另一類生意，並非面對一個「經常性」(Recurring)的對手或顧客群，大部分買家有今生冇來世，買樓可能係一世人最大、唯一的物業消費投資，橫掂都唔會返轉頭再幫襯，有著數不妨搾到盡。

樓盤發水越大，消費者權益必定越被壓縮，除咗實用比例縮水，成個樓盤及單位的設計，通常只會顧及用盡發水而來地積比例，唔理買家的居住需要，好似通風、採光、對流呢啲基本「人性」需要，只會在舊樓或公共屋邨見到，天宇海「平台層」部分單位，睡房跟行人路只是一臂之及，可以話係冇顧及「人性」的設計，呢度又想問吓長實，一個樓盤因為發水賺十幾廿億，係咪有絕對需要，將十幾廿個「平台層」單位劃成住宅面積一部分，透過樓書美倫美奐的包裝，引沒有經驗的買家上釣買樓花，賺埋嗰十幾廿萬？

下回再續。

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