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2012年2月21日星期二

僭建演義(中)

誠哥營商之道(50秒版)
誠哥營商之道(3秒版)

上回講到,長實(0001)在2006年底買入馬鞍山77區天宇海地盤,地價32億(港元,下同),可建樓面面積約88萬平方呎,2010年9月賣樓花,逾千個單位4日內沽清,成為政府推出「9招12式」新樓銷售手法管制後,去貨最快的樓盤。

地產商唔會同你講樓盤「發水」比例有幾多,不過大家可以根據有限資料,自己粗略估計。尤其係好似天宇海呢啲,一炮沽清而唔係吱牙膏咁去貨的樓盤,條數最易計。長實班樓神曾經向傳媒透露,沽清所有單位後,總套現金額約76億元,平均呎價6,426元,OK?

小學算術題,「總套現金額」除以「平均呎價」,等如「樓盤總銷售面積」,亦即係天宇海呢個項目,長實總共賣咗幾多「呎」出街,坐定,數目係118萬平方呎。

地政署賣地的時候,天宇海地盤「可建樓面」面積只有88萬呎,長實將嚿麵粉搓完之後拎出街賣,變咗118萬呎,各位觀眾,呢啲就叫做「發水」,「88」變「118」,唔發達就假,發水34%,接近30萬呎的樓面面積,以6,426元平均銷售價計算,價值接近20億元,免地價免費送俾長實。

天宇海地盤,長實買入價32億元,地價加建築再加利息,總成本當佢50億銀好未,長實套現76億元,利潤都有26億,如果項目冇得發水,冇咗免費贈送的30萬呎樓面,就只係賺幾億銀貨仔,講到呢度,大家明白,點解「發水秘笈」等如地產商「發達秘笈」未?

唔差在講多次,「發水面積」,其實係停車場、會所、大堂、垃圾房等,樓盤單位以外的「公用設施」,轉個頭當「銷售面積」賣俾用家。天宇海發水超過3成,以長實老實的發展商,唔使睇本樓書,都知道樓盤實用面積,拉勻大約只係7成左右。

舉個例,天宇海「平台層」個花園,肯定計入「銷售面積」,6千幾蚊呎,但係極可能只係一項「公用設施」,睇電視台報道,看更有權出入花園,花園下面亦有類似「水渠」的設施,同時有一排排「去水窿」,即係話業主在自己花園唔係放乜都得,阻住去水位就會被管理公司干涉,好想問吓長實執行董事趙國雄,如果天宇海樓書冇明確標示「平台層」花園的去水設施,算唔算「誤導」。

每個人對「賣家誤導」或者「買家疏忽」的界線,或有不同,唔問趙國雄,不如問佢老闆長實主席李嘉誠,天宇地樓書上,建築物正面2D平面圖,將「平台層」同地勢低一截的會所拼埋一齊,又唔顯示地面水平,算唔算存心「誤導」。

何謂取之有道,買堂堂大藍籌發商啲樓,唔通跟買四流上市公司股票冇分別,時時刻刻要留意有冇魔鬼條文,稍一不慎就會被人陰尻中,誤墮投資或消費陷阱。

以前在李嘉誠基金會網頁睇個一段視頻,長實主席李嘉誠接受內地電視台訪問,講到做生意唔可以靠搵人笨,因為有一次冇第二次,並非長遠之道。或者住宅市場係另一類生意,並非面對一個「經常性」(Recurring)的對手或顧客群,大部分買家有今生冇來世,買樓可能係一世人最大、唯一的物業消費投資,橫掂都唔會返轉頭再幫襯,有著數不妨搾到盡。

樓盤發水越大,消費者權益必定越被壓縮,除咗實用比例縮水,成個樓盤及單位的設計,通常只會顧及用盡發水而來地積比例,唔理買家的居住需要,好似通風、採光、對流呢啲基本「人性」需要,只會在舊樓或公共屋邨見到,天宇海「平台層」部分單位,睡房跟行人路只是一臂之及,可以話係冇顧及「人性」的設計,呢度又想問吓長實,一個樓盤因為發水賺十幾廿億,係咪有絕對需要,將十幾廿個「平台層」單位劃成住宅面積一部分,透過樓書美倫美奐的包裝,引沒有經驗的買家上釣買樓花,賺埋嗰十幾廿萬?

下回再續。

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1. 財經茄哩啡: 發水秘笈(上)(中)(下)
2. 財經茄哩啡: 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
3. 財經茄哩啡: 新界阿凡達(上)(中)(下)
4. GOW財茄台: 官紳同心

3 則留言:

  1. Superman KS Lee has turned blind eye to the landfill at Junk Bay and even endorsed the development by saying that the environment is refreshing. It is his salesman DNA working.
    Every time at the AGM meeting, you see the same show of cunning fox and his team trying to give condescending answers to the press.

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  2. Uncle Shun, this is a good piece. Direct and to the point. Keep up with your sharp eye and witty remarks. I really love it.

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    1. thanks dude. 我想講,近年好賣得嗰本《地產霸權》,只係講咗問題的皮毛,可以話係中學教科書入門工具書。各種問題冇可能一時三刻解決到,普通人可以做的,唔多,其中包括多啲留意土地及城市規劃當中、長期被公眾忽視的每一個環節...

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