九倉雙城記（上）

九倉07年年報第1頁透露的玄機

最壞的時光，也可以是最好的時光；在一個誰也不能相信的年代，亦是財經茄哩啡陰謀論廢噏一餐的年代。

今期開九倉(0004)，在香港，海港城海運大廈補地價續租講掂數；在大陸，入股綠城中國(3900)成為第二大策略股東，先掃除全香港最值錢零售物業的不明朗因素，再在蘇浙滬最具發展潛力的土地儲備打釘，一星期內連下兩城，中港兩地物業市場，各成一單萬眾矚目的大刁，時機上天衣無綘，仲要係平到震的價錢。

2008年全球信貸危機後，大部分巨企放慢投資步伐，今年香港政治變天，大型地產商投資亦變得審慎，仲有內地調控房地產的政策風險，危機四伏下，有兩個出名穩建的香港傳統藍籌系統，逆市掃貨特別進取，新投資以千億銀計，第一個叫做長和系，第二個就係九倉。

長實(0001)旗下長江基建(1038)及電能實業(0006)，近二千億(港元，下同)在歐洲狂買公用事業資產，套用長和系主席李嘉誠講法，做大刁最緊要選擇「法律政治穩定」的地方，潛台辭可能係「信唔過你共產黨」；九倉自2008年初，拋出五年計劃，「致力在中國創建新明天」，講明在未來五年內，集團有一半資產總資來自內地，明顯跟長和系逆道而行。

2007年以前的九倉，有兩樣嘢出名，第一當然係「永冇益人」的九倉精神，第二就係悶，坐住海港城及時代廣場皇牌物業收租，悶到投行分析報告每年改幾個數字就可以掟出街，九倉近年「中港兩地物業全速前進」的策略，同集團多年來悶棍作風格格不入，所顯示出的膽色信心亦耐人尋味。

至2007年年底，九倉營業資產1,350億元，過去幾年在香港積極買地，港鐵(0066)柯士甸道山頂半山幾個大型商住項目招標投地，都係九倉系內公司高價取得，海港城等香港皇牌零售商業項目，估值更加升值近倍，至去年底，營業資產總值膨脹至2,810億元，就算香港物業組合價值大升，但內地資產比例，仍然佔集團大餅近40%，可見九倉過去幾年投資內地磚頭，絕冇手軟，應佔住宅銷售127億元人民幣，亦應該是香港地產商之冠。

今年內地房企斷水，2月初，九倉拍住招商地產，24億元人仔在北京朝陽區掃入兩幅住宅地皮，即係九倉北上大舉掃貨步伐，今年以來都未見放緩，年底前完成中港資產各佔半壁江山的五年策略目標，唔會有太大難度，亦唔需要透過企業併購才能達標，白武士式入股綠城，只是錦上添花，唔會是計劃範圍內的企業動作，更似一個咁啱得咁翹的投資機會。

九倉入股注資綠城，交易分兩部分，首先綠城向九倉發行總代價25.5億元的新股，每股作價5.2元，較消息公布前的股價，折讓2.8%，完成之後，九倉將持有大約18.4%的綠城股權；綠城亦會向九倉發行同樣總值25.5億元的永久次級可換股債券，頭5年年息5厘，跟住5年11厘，換股價7.4元，溢價38%，但較綠城06年上市以來的平均股價，折讓近2成，若全數行使，九倉在綠城的持股將增至35.1%，成為單一最大股東。

綠城債台高築，負面傳聞多多，大有一觸即爆之勢，所以資產淨值折讓就算一度高達8成，公司股票都引唔起投資者興趣，不過一間公司的股票價格，同公司控股權的價值本身，不可以相提並論，舉個例，綠城今年以來，每日成交額平均唔夠一千萬元，用50個億在公開市場收買20%流通股份，要掃足500個交易日，更何況綠城股價肯定被越掃越高，例如停牌前最後一個交易日，綠城成交金額不尋常地激增10倍至超過2億銀，股價亦扯高近半成。

應該咁睇，九倉只係需要出資51億元，就可能取得綠城的控制權，51個億，在一線城市買塊稍為似樣的土地已經冇咗，今日可以控制一個全國4,000萬平方米的土地儲備。

九倉資金成本，大約只係6厘息，下回再續，睇睇綠城盤生意，在九倉入股前後有乜分別，交易對買賣雙方又有乜得失。

關連文章:
1. 九倉雙城記（上）｜（下）｜（右）｜（中）｜（左）
2. 九倉之瘡（上）｜（中）｜（下）
3. 百變地主（上）｜（下）
4. 綠城紅燈（上）｜（下）

伸延閱讀：
1. 九倉綠城記者會文字實錄