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2012年3月29日星期四

九倉之瘡(下)

先嚟一個同場加映,3月28日,睇睇吳光正去咗邊...


上回講到,97年後經過商人治港及公務員治港,今日好似九倉(0004)吳光正咁講,即將進入「專業人士治港」的年代。

而且係一個精通地產市場規則及「潛規則」的專業人士。

識窿路的專業人士,律師建築師測量師,絕大部分靠地產商開飯,唔會公開指正批評種種頑疾流弊,政府隻眼開售眼閉,唔少「退休高官」更加盟地產商,或任全職或任謀臣,例如新地(0016)就請得郁政務司司長級的許仕仁,地產市場又點會唔出現嚴重的「資訊不對稱」,又點會唔形成地產霸權。

測量師出身的候任行政長官梁振英,同時出任行政會議召集人多年,又有專業知識又有發言權,對所謂「地產霸權」的各種現象怪象,從來冇出過一句聲,當你之前忍而不發,在權力核心「觀察」15年,乜都夠啦,今日挾住「寧要共產黨不要地產黨」的「民意」上台,如果地產市場經濟利益繼續嚴重向商家傾斜及輸送,「專業人士治港」就認真失敗。

地產大孖沙唔接受梁振英,可能來自潛意識,睇唔起在地產市場提供中介服務的專業人士,記唔記得,政協常委何柱國,講過一句「測量師同地產經紀冇乜分別」;亦有可能來自恐懼,知己佑彼,在大孖沙及未來特首中間,竟然形成咗不利於地產商的「資訊不對稱」問題。

《中央聯合聲明》的土地契約部分,聽講就係由梁振英撰寫,當年佢作為基本法諮詢委員會秘書長,處理港九新界地契大限問題,肯定有同地產大孖沙甚至係大孖沙伯爺交手,近年中國大陸的土地及住房制度改革,又係梁振英出謀獻策。所以梁振英亦係,香港最熟悉土地契約的一個政治人物,對主權移交前後土地擁有權變化的種種歷史背景及敏感資料,瞭如指掌,一個這樣的「專業人士」,打交道食兼食同一行飯幾十年,竟然唔知佢開邊辨,仲要做自己老闆,地產大孖沙唔驚就有鬼。

咩八萬五三萬九,最多在表面嗰層,叫做對樓價起跌有啲心理影響,已經雄霸所有香港地標,建立不敗收租物業組合的地產商,又點會放喺心上;地契到期之後點玩法,好似九倉海運大廈咁,可以一舖打殘成個收租大倉,甚至直接決定地主可以做地主幾耐,份身家可以傳幾多代。

隨住2047年大限臨近,越嚟越多地皮的政府租契到期,呢個問題就殺得越埋身,對於普通住宅,政府如果要小業主補地價或者交貴地租,香港暴動都似,最擔心呢個問題的,其實係好似九倉呢類,坐住兩個商場,就雄霸9%香港零售市場的老牌超級包租公。

梁振英講到明上台之後,只會「穩中求變」,現實上亦冇可能反枱。政府做得睇場,話事人又熟悉所有規則兼潛規則,未必需要出到地契期限呢個殺手鐧,要調整產業結構,打破「地產霸權」,太多嘢可以做,最可能出現的情況,就係好似當年華資取代英資咁,由中資打破港資的壟斷。

舉個例,九倉要在尖沙咀起個幸福摩天輪,到而家都未搞得掂,除咗海運大廈地契問題,仲有遊輪碼頭呢個變數。

西九豪宅群,係97年之後批出的最大嚿肥豬肉,英資一條毛都食唔到,中資亦完全冇參與,南九龍未來會大龍鳳,大家可以留意吓,南九會唔會變成另一個西九,中資財團又會唔會分到餅仔。

唔知係咪睇到呢種變數,九倉由以前的保守包租公,積極變身,近幾年在中港地產的投資,大大話話過千億港元,明知返到大陸人生路不熟又冇咁容易發水,都要積極北上,至舊年底,內地資產佔集團整體比例4成,近月繼續積極掃地,中港佔比好快會成五五之分。

大陸的「地產霸權」,完全係另一套玩法,今期講唔到咁多,但香港地產商搵錢,絕對唔似得香港咁撳住嚟搶,九倉在大陸做住宅多,變數更大,可以咁講,藍籌地產股當中,九倉面對的不明朗因素最多,絕對唔再係防守性的收租股,最低限度,要將呢隻嘢,當做半間「內房股」咁睇。

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6 則留言:

  1. I guess you need to start another series on SHK very soon.

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    1. No la no la. SHKP no more... Let's talk wind flower snow moon la...

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    2. 順叔,溫馨提示:小心呀!

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    3. 老實講句,之前都係貪口爽,點知咁口臭,而家邊有貨剩,冇心又冇力,都係風花雪月算了...

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    4. If "Taipan" is Bowtie Needle...then you are CY needle haha....

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