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2012年6月11日星期一

九倉雙城記(上)

九倉07年年報第1頁透露的玄機

最壞的時光,也可以是最好的時光;在一個誰也不能相信的年代,亦是財經茄哩啡陰謀論廢噏一餐的年代。

今期開九倉(0004),在香港,海港城海運大廈補地價續租講掂數;在大陸,入股綠城中國(3900)成為第二大策略股東,先掃除全香港最值錢零售物業的不明朗因素,再在蘇浙滬最具發展潛力的土地儲備打釘,一星期內連下兩城,中港兩地物業市場,各成一單萬眾矚目的大刁,時機上天衣無綘,仲要係平到震的價錢。

2008年全球信貸危機後,大部分巨企放慢投資步伐,今年香港政治變天,大型地產商投資亦變得審慎,仲有內地調控房地產的政策風險,危機四伏下,有兩個出名穩建的香港傳統藍籌系統,逆市掃貨特別進取,新投資以千億銀計,第一個叫做長和系,第二個就係九倉。

長實(0001)旗下長江基建(1038)電能實業(0006),近二千億(港元,下同)在歐洲狂買公用事業資產,套用長和系主席李嘉誠講法,做大刁最緊要選擇「法律政治穩定」的地方,潛台辭可能係「信唔過你共產黨」;九倉自2008年初,拋出五年計劃,「致力在中國創建新明天」,講明在未來五年內,集團有一半資產總資來自內地,明顯跟長和系逆道而行。

2007年以前的九倉,有兩樣嘢出名,第一當然係「永冇益人」的九倉精神,第二就係悶,坐住海港城及時代廣場皇牌物業收租,悶到投行分析報告每年改幾個數字就可以掟出街,九倉近年「中港兩地物業全速前進」的策略,同集團多年來悶棍作風格格不入,所顯示出的膽色信心亦耐人尋味。

至2007年年底,九倉營業資產1,350億元,過去幾年在香港積極買地,港鐵(0066)柯士甸道山頂半山幾個大型商住項目招標投地,都係九倉系內公司高價取得,海港城等香港皇牌零售商業項目,估值更加升值近倍,至去年底,營業資產總值膨脹至2,810億元,就算香港物業組合價值大升,但內地資產比例,仍然佔集團大餅近40%,可見九倉過去幾年投資內地磚頭,絕冇手軟,應佔住宅銷售127億元人民幣,亦應該是香港地產商之冠。

今年內地房企斷水,2月初,九倉拍住招商地產,24億元人仔在北京朝陽區掃入兩幅住宅地皮,即係九倉北上大舉掃貨步伐,今年以來都未見放緩,年底前完成中港資產各佔半壁江山的五年策略目標,唔會有太大難度,亦唔需要透過企業併購才能達標,白武士式入股綠城,只是錦上添花,唔會是計劃範圍內的企業動作,更似一個咁啱得咁翹的投資機會。

九倉入股注資綠城,交易分兩部分,首先綠城向九倉發行總代價25.5億元的新股,每股作價5.2元,較消息公布前的股價,折讓2.8%,完成之後,九倉將持有大約18.4%的綠城股權;綠城亦會向九倉發行同樣總值25.5億元的永久次級可換股債券,頭5年年息5厘,跟住5年11厘,換股價7.4元,溢價38%,但較綠城06年上市以來的平均股價,折讓近2成,若全數行使,九倉在綠城的持股將增至35.1%,成為單一最大股東。

綠城債台高築,負面傳聞多多,大有一觸即爆之勢,所以資產淨值折讓就算一度高達8成,公司股票都引唔起投資者興趣,不過一間公司的股票價格,同公司控股權的價值本身,不可以相提並論,舉個例,綠城今年以來,每日成交額平均唔夠一千萬元,用50個億在公開市場收買20%流通股份,要掃足500個交易日,更何況綠城股價肯定被越掃越高,例如停牌前最後一個交易日,綠城成交金額不尋常地激增10倍至超過2億銀,股價亦扯高近半成。

應該咁睇,九倉只係需要出資51億元,就可能取得綠城的控制權,51個億,在一線城市買塊稍為似樣的土地已經冇咗,今日可以控制一個全國4,000萬平方米的土地儲備。

九倉資金成本,大約只係6厘息,下回再續,睇睇綠城盤生意,在九倉入股前後有乜分別,交易對買賣雙方又有乜得失。

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