買褲送褲袋（下）

（HEHEHE，呢篇嘢，無謂在報紙出街，又要寫又改圖又剪片好唔得閒，老屈咗老友阿瞬，在am730代筆兩日，報紙版本的「買褲送褲袋」只有一集，行文略有不同，呢篇下集唔收稿費，送嘅！）

發水秘笈既然係地產商的發達秘笈，公道啲講句，一個樓盤去到發展商手中，有邊個唔係大發特發，講緊去到幾盡，一個樓盤的設計，最後出嚟又剩低幾多「人性化」元素咁解。

上回講到，發水秘笈當中，有一式「腸乾屎頓凸」，乃非常難Chok的「超必Standard」，呢個傳說，臨時客串樓盤分析員的財經茄哩啡，都係在中環皇后大道中聽返來，講緊行內人一睇，就知道係「腸乾屎頓凸」，世界級地球級的建築設計，單位每一道牆、每一個窗台、每一個間格，都經過則師嘔心瀝血精心設計，令人歎為觀止，難度高過砌隻超級結構化的CDO。

長實(0001)啲樓盤，有冇去到「腸乾屎頓凸」的化境，順叔就唔知道喇，不過呢，假如量度一個圖則優劣的唯一標準，只係發展商股東利益，相信唔少行內人，睇到幾個近年好多人談論的樓盤，肯定會對幫長實打工的則師，寫個服字：咁都俾佢哋諗到！

好似最近廣被談論的海譽，順叔冇入過去，不過有線個《樓盤傳真》（呢個節目抵讚，準備買樓應該睇多啲），搵人入去一個千五呎的單位，度出嚟的地毯面積，唔計窗台，得八百呎多少少，所謂「窗台房」，比單位其他面積低咗大約半米，要行三級樓梯先去到，再睇睇個圖則的Elevation（立面圖），成楝單位的「工人房」，都向下凹咗少少，靠估的話，「窗台房」有可能其實係「冷氣機房」或者甚他機房，拎出街賣稱之為「工人房」， 再「送」一個無敵大窗台。窗台如果係「送嘅」，睇吓將來政府收緊發水限制之後，又會有幾多個發展商，會繼續「送」無敵大窗台。

地產公司的地產項目種類、圖則設計，查實好反映到管理層的思維及性格。長實大少李澤鉅，聽講讀土木工程，公司地產項目又係佢打骰，大家可以試吓想像，長實旗下則師，拎住份樓盤圖則，要出入長江中心10樓大少間房幾多次，最後終於過關之後，又會有乜嘢表情。

公道啲講句，個個都係搵飯食啫，好似長實班則師，老闆有乜要求，咪跟住做囉，唔通個個貝聿銘上身，吓吓同大少講「空間美感」、「人性化」建築設計？又好似老實樓神趙國雄咁，咪又係打份工，職責就係要賣樓，年終計數，咪又係講樓盤賣得幾快賣到乜嘢價錢？就算係大少，佢都係做返一個商家佬、一個上市公司高層的本份，見到機會有得賺就賺，同男人都見到靚女有得食就食一樣，好自然者。大少在長和系的角色，在守成而非創業，守業第二代，最緊要一分一毫都計到盡，大少在香港地產市場反映出嚟的風格，查實亦係做返一個好兒子的本份也。

之前唔係好明白，點解老實樓神咁大個人，特別鍾意扮鬼扮馬，一時扮車神，一時扮楚樓香仲要班女同事扮丫環，就算呢幾年賣樓，長實售樓部班友仔，都特別鍾意搞花臣，最近睇到一張圖表，呢個疑團頓時解開。

話說早幾日，「朱泙漫屠龍記」的博主，搵咗呢張圖表，叫順叔及一班網友估吓，係邊間地產公司：

大家可以見到，呢間「地產公司」，絕大部分資產，放在持股5成以下的聯營公司，資產負債表上，固定資產同埋投資物業，都非常單薄，同香港其他地產公司非常唔同，講到呢度，都無謂賣關子，冇錯，呢間「地產公司」就係長實。

至12月底，新地(0016)資產淨值3,283億元(港元，下同)，投資物業2,242億銀，佔咗68%；至6月底，長實資產淨值3,239億元，同新地差唔多，不過，投資物業只有275億，佔比只有8%！

望住呢組簡單的數字，一個好安全的結論，係長實作為一間「地產公司」，策略上，主力做住宅物業，不過唔客氣講句的話，咁多年以嚟，長實從未展現過做一級投資物業的能力，大佬，新世界發展(0017)都有個新世界中心，諗住重建成尖沙咀新地標啦，相對新地近年成功轉型做香港最大包租公，甚至可以講句，長實唔識做商場。

唔好話收租物業，長實做得有聲有色的豪宅項目，其實亦屈指可數，近年賣樓以樓面面積計，幾乎年年排行發展商榜首，唔係話老實樓神賣樓特別出色，而係話你知，長實呢間「地產公司」，主要在大眾化住宅市場(Mass Market)搵飯食，換句話講，如果政府大量復建居屋，公營房屋重新加入進行競爭，受影響最大的，正正就係長實。

在Mass Market賣樓，主要對象係冇任何置業經驗的上車一族，所以老實樓神成日要搞咁多花臣，增加自己同潛在買家之間的親切感，趙國雄去大陸推銷豪宅，又唔見佢扮楚樓香？

公道啲講句，當日銀行向散戶銷售迷仔債券，查實所有資料都公開，所有散戶投資者落搭前有冇睇、識唔識睇，唔可以怪晒銀行；買樓花都係一樣，買家明明見唔到實物，都唔去睇圖則（講緊屋宇署批出圖則而唔係經過粉飾的樓書圖則），或者唔識睇、唔識搵資料，一個願打一個願挨，完全合法，亦都唔可以怪晒發展商。

合法，唔等如合理，唔等如合情。

誠哥講生意之道，成日話唔可以搵人笨、賺到盡，因為賺一次冇下次，誠哥當日亦都講過一句「君子愛財，取之有道」，講緊有啲生意，就算合法、明賺，佢都冇做，因為過唔到自己「有道」的原則，咁即係誠哥自己都知道，「有道」及「合法」之間，查實有好大分別啦，如果「合法」等如「有道」，咁法家等如道家，韓非子等如老子，女人等如阿媽，底褲應該有褲袋啦。

絕大部分一手樓買家，置業等如人生最大的消費，最重要的投資，有今生冇來世，買過一次中伏，唔會有幾多人有下次，不過呢，長年累月落嚟，社會情緒終於會終極反彈，而家通街都嗌「地產霸權」，就係咁解。一間真正有水平的「地產公司」，唔應該只係識得話公眾針對自己，而係認真反思，在發展到今時今日的香港地產市場，咩先叫「可持續發展」。

講完，送嘅！

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伸延閱讀：
1. 長實回應「窗台房」足本完全版
2. 有線：海譽「窗台房」《樓盤傳真》
3. 有線：《樓盤傳真》Facebook網頁

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底褲冇褲袋