發水秘笈（上）

(刊於2010年7月2日am730)

和尚打傘（相片來源:聖公會梁季彝中學)

今期開發水樓，即係香港地產商發達秘笈。

上星期五，趁班八十後掛住民主空間，冇時間望公共空間，可持續發展委員會，趁政改通過當日，擲份《優化建築設計報告書》出街。就香港建築環境，委員會講明，公眾顯示咗「改變現狀的清晰訴求」，所以單單針對發水樓，已經提出18項建議，不過，冇講點落實，唔立法，即係限制發水樓，同取消功能組別一樣，冇時間表。

由海岸線到地平線，香港公共空間，近年成為新一代社運最激戰場，皇后碼頭嘈到時代廣場，利東街炒到菜園村，無他，因為太離譜，被地產商屈機多年，終極反彈，已經唔係城市規劃咁簡單，而係關乎公眾利益，甚至社會公義大議題，最礙眼表徵，莫過於一排排發水屏風樓。

講發水樓，要先講少少地政ABC。

港政管制建築物體型，基本分三層：

(1) 規劃署及城規會，決定土地用途及地積比率，有時會制定上限，限制建築物總樓面面積及高度
(2) 地政總署作為業主，制定賣地特別條件，例如要提供乜嘢公共設施
(3) 建築事務監督，多數即係屋宇署署長，按《建築物條例》等相關法例，審批最後圖則

一塊地皮，將地盤面積，乘以地積比率，基本上等如總發展面積。不過，為鼓勵發展商提供配套設施，政府會豁免部分設施佔用面積，即係話，樓宇實際體型，會大過圖則上批准總發展面積，為之「發水」。

可獲豁免設施，可以分五大類：

(1) 強制性設施 － 例如泵房、隔火層
(2) 支援性設施 － 主要係停車場
(3) 完善生活設施 － 最常見係會所
(4) 公共設施 － 如果政府徵用底層空間作公共用地，會批出相當於，有關土地面積5倍額外樓面交換，時代廣場樓下公眾空間，就係咁出現
(5) 環保設施 － 即係所謂環保露台、窗台等

以上豁免，有啲法例寫明，有啲係行政指引，政出多門，狗粥咁亂，最重要把關者，係建築事務監督，在審批最後圖則時，行使酌情處理，決定豁免乜嘢、豁免幾多。

廿年以上舊樓，幾時會起到八十九幾層咁高，到建華年代，八萬五搞出個大頭佛，唔知驚地產商爆煲，定係為配合建屋目標篤數，地政部門對發展密度、物業體積限制，越見鬆章，豁免面積越批越多，環保露台就係二千年送出大禮，從此樓宇體積不斷膨脹，咁就解釋咗，點解近年咁多屏風樓。

下星期再續，睇睇香港地政史上，一楝最經典發水樓。

「環保」的「露台」．．．

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1. 發水秘笈（上）、（中）、（下）

伸延閱讀:
1. 可持續發展委員會「發水樓」報告書
2. 發水樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
3. 發水樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
4. 屏風樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
5. 屏風樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
6. 從屏風樓談日照權 (擇自《知日部屋》博客)
7. 猛建發水樓，市民挨貴樓 (擇自《長空子筆記》博客)
8. 下載地政部門《聯合作業備考》 (好多發水設施由此而來)