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2010年7月2日星期五

發水秘笈(上)

(刊於2010年7月2日am730)

和尚打傘(相片來源:聖公會梁季彝中學)

今期開發水樓,即係香港地產商發達秘笈。

上星期五,趁班八十後掛住民主空間,冇時間望公共空間,可持續發展委員會,趁政改通過當日,擲份《優化建築設計報告書》出街。就香港建築環境,委員會講明,公眾顯示咗「改變現狀的清晰訴求」,所以單單針對發水樓,已經提出18項建議,不過,冇講點落實,唔立法,即係限制發水樓,同取消功能組別一樣,冇時間表。

由海岸線到地平線,香港公共空間,近年成為新一代社運最激戰場,皇后碼頭嘈到時代廣場,利東街炒到菜園村,無他,因為太離譜,被地產商屈機多年,終極反彈,已經唔係城市規劃咁簡單,而係關乎公眾利益,甚至社會公義大議題,最礙眼表徵,莫過於一排排發水屏風樓。

講發水樓,要先講少少地政ABC。

港政管制建築物體型,基本分三層:
(1) 規劃署及城規會,決定土地用途及地積比率,有時會制定上限,限制建築物總樓面面積及高度
(2) 地政總署作為業主,制定賣地特別條件,例如要提供乜嘢公共設施
(3) 建築事務監督,多數即係屋宇署署長,按《建築物條例》等相關法例,審批最後圖則

一塊地皮,將地盤面積,乘以地積比率,基本上等如總發展面積。不過,為鼓勵發展商提供配套設施,政府會豁免部分設施佔用面積,即係話,樓宇實際體型,會大過圖則上批准總發展面積,為之「發水」。

可獲豁免設施,可以分五大類:
(1) 強制性設施 - 例如泵房、隔火層
(2) 支援性設施 - 主要係停車場
(3) 完善生活設施 - 最常見係會所
(4) 公共設施 - 如果政府徵用底層空間作公共用地,會批出相當於,有關土地面積5倍額外樓面交換,時代廣場樓下公眾空間,就係咁出現
(5) 環保設施 - 即係所謂環保露台、窗台等

以上豁免,有啲法例寫明,有啲係行政指引,政出多門,狗粥咁亂,最重要把關者,係建築事務監督,在審批最後圖則時,行使酌情處理,決定豁免乜嘢、豁免幾多。

廿年以上舊樓,幾時會起到八十九幾層咁高,到建華年代,八萬五搞出個大頭佛,唔知驚地產商爆煲,定係為配合建屋目標篤數,地政部門對發展密度、物業體積限制,越見鬆章,豁免面積越批越多,環保露台就係二千年送出大禮,從此樓宇體積不斷膨脹,咁就解釋咗,點解近年咁多屏風樓。

下星期再續,睇睇香港地政史上,一楝最經典發水樓。

「環保」的「露台」...








關連文章:
1. 發水秘笈(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 可持續發展委員會「發水樓」報告書
2. 發水樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
3. 發水樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
4. 屏風樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
5. 屏風樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
6. 從屏風樓談日照權 (擇自《知日部屋》博客)
7. 猛建發水樓,市民挨貴樓 (擇自《長空子筆記》博客)
8. 下載地政部門《聯合作業備考》 (好多發水設施由此而來)

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