買褲送褲袋（上）

本來無一物，何事建窗台。

今期由一幅網上瘋傳、窗台大過房的照片，睇睇點解香港住宅樓盤，越嚟越多窗台平台露台。

長實(0001)樓出晒名型英帥平靚正，一間公司對自己有信心，就唔怕公開自己的成功秘訣，上星期，副主席李澤鉅，竟然披露咗長實賣樓的最高商業機密，原來樓盤單位的窗台，查實賣大包益街坊，「送嘅」。

深受感動的香港人，相信唔介意被洗腦，請跟住大少的語氣，第一個字拖長少少兼特別大聲，跟住嗌一次：「送嘅」！

嗌多次：「送嘅」！

大聲啲：「送嘅」！

Yeah。

買樓送窗台，咁蝕底，仲可以一年賣樓賺幾十億銀，你估咁容易，唔信你試吓吖，拎條縮水兩個碼，不過有八個大褲袋的牛仔褲，喺條街大聲叫「買褲送褲袋」，睇吓班街坊行過，會用乜嘢表情望住你。 

香港人又係嘅，吓吓針對住長實，搞到大少連最高機密都要爆埋出嚟，好似屯門個盤海譽，一幅窗台大過半間房的圖片，都可以在網上瘋傳一餐，嗱嗱嗱，大少回應的技巧，值得所有香港公眾人物好好學習研讀，先放低一句「買樓送窗台」似非而是的金句，震攝全場心神，然後撻句類似「Net Area」的術語，當記者唔知佢講乜的時候，就換個概念，用唔會公開的「合約細節」，「大」班小記者冇睇「樓盤圖則」等公開資料，又話者「兇」人哋「睇唔明」、「冇做功課」咁。（Youtube: 記者朋友記住要做功課） 

長實所有負責賣樓的高層，好似老實樓神趙國雄咁，呢幾招已經練到出神入化，萬變不離其中，屢見不爽，大孖沙要在公開場合大石壓小蟹，冇可能同佢咬文嚼字，你贏囉。

咩係「Net Area」，查實亦無需深究，一個住宅單位，建築面積又好實用面積又好「Net Area」都好，呎價千變萬化，只係幫助消費者衡量單位價值的工具，去到最後的買賣合約，永遠只有一個單位一個價錢，例如海譽一個單位過千萬元，唔通你可以講價，同長實講唔使佢「送」窗台打個八折咩，掉轉頭，長實大少亦可以話，一千萬只係買一個窗台，其他面積全部「送嘅」，一樣得。

香港消費者學嘢喇，大少披露呢個香港最重要消費市場的最高機密之後，大家下次去買牛仔褲，記住要問吓個Sales姐姐，邊幾個褲袋係「送嘅」，Sales姐姐一定會被你撩得好開心，話唔定會打個折過你添。

以前的住宅樓宇，多數係方形柱體，近年絕大部分變晒多邊形，型過變型金剛；幾十年前，好似長實的城市花園、黃埔花園咁，名字簡簡單單，單位四四正正，邊度會話咁多窗台、工作平台、環保露台，而家長實做地產，由大少打骰，就冇以前賺得咁盡喇，今日長實的新盤，一個單位分分鐘送五六個乜台物台，生意真係難做。

要了解呢個變化，就要講多次「非結構預製外牆」呢個概念，近年新盤所有窗台平台露台，絕大部分都係「預制組件」，唔知點解政府認為好環保，鼓勵發展商多啲使用，豁免計算建築面積，即係唔使錢送俾地產商，所以近年新盤，「免費贈送」的窗台平台露台越嚟越多。

「預制組件」亦可以係貼住窗台露台、用嚟做間格的牆身，咪睇少一道10厘米厚100厘米濶的牆身，如果係「預制組件」，幾十層樓個個單位都有一道，加埋就好和味，所以近年新盤，古怪間格特別多，大家可以諗吓，香港則師係咪冇晒空間感，點解要花咁多時間，畫埋晒啲鬼五馬六的圖則，又唔見長實中環總部，搞到個變型金剛咁呢度一忽嗰度一件？

「買樓送窗台」已經唔容易，將幾百呎實用面積，變大一倍成過千呎住宅單位，造成豪宅的視覺效果，難度更加高，聽講傳說中的發水秘笈裡面，有一招「腸乾屎頓凸」，可以話係香港樓盤圖則的「超必Standard」， 唔係咁易chok，下回再續。

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伸延閱讀：
1. 長實回應「窗台房」足本完全版
2. 有線：海譽「窗台房」《樓盤傳真》
3. 有線：《樓盤傳真》Facebook網頁

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