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2011年12月15日星期四

買樓自由行(未完)

(部分內容刊於2011年12月15日am730)


如果大家想讓政府聽到市民的聲音,又怕睇法律條文(順叔都唔識),請COPY & PASTE以下這份建議書:

〝請強制發展商在售樓說明書
公開樓盤「發水比例」。〞

然後用自己名義,寄去以下房屋及運輸局電郵地址,標題請註明「公眾諮詢」:

firsthandsale@thb.gov.hk

唔該: 廣傳。

上回講到,賣「樓花」呢種賣樓手法,已經有大半個世紀歷史,近二三十年銷售手法越見神化,樓花變膠花,政府拖足最少廿年後,頂唔住公眾強烈壓力,上個月終於推出規管一手住宅銷售的立法建議,諮詢公眾。

各項立法建議,重點在於增加一手住宅市場的資訊透明度,包括以較易統一的「實用面積」,取代難以定義的「建築面積」,可以提高消費者對「縮水單位」的警覺性。不過,如果政府有心保障置業人士權益,除了幫助消費者認識「縮水單位」的「病徵」,亦應該直接根治「縮水單位」的「病源」:「發水樓盤」。(發水樓及縮水樓的因果關係,可以睇返舊年財經茄哩啡幾期「發水秘笈」)

成套立法建議最大敗筆,在於政府唔想立法規管「建築面積」之中,「單位所分攤的公用地方面積」,換句話講,政府無意規管一個樓盤的「可銷售面積」有幾大,再講白一點,就是無意立法規管一個樓盤的「發水比例」。

如果政府唔夠膽掂呢本發展商的發達秘笈,順叔就今次拖咗廿年的諮詢,只有一個意見:立法規定發展商將樓盤的「發水比例」公開。一塊住宅地皮,地產高買回來時的「可建樓面面積」有幾多呎,變成一個樓盤後,賣予消費者的「總銷售面積」又有幾多呎,其實係兩組最簡單的數字,在樓書中寫清楚,可以幫助置業人士了解一個樓盤的「發水比例」,亦可以增加政府審批建築物圖則的公眾監察。

地產是香港經濟主要支柱,但一塊「土地」變成「樓盤」的規劃過程,公眾監察都近乎零,傳媒忽視多年,擁有相關專業知識的專業人士,亦絕大部分靠地產商開飯,沒有人夠膽公開踢爆地產市場的種種陰暗面,導致香港房策地政,多年來積習太多流弊。

作為外行人,順叔都會盡公民責任,將「公開發水比例」這個立法建議,電郵給政府,強力建議各位,參與今次諮詢,如果想偷懶,順叔會在網誌上載自己建議,大家認同的話,抄落嚟自己電郵俾政府,成班茄哩啡,意見未必一定可行,但重點係,讓政府聽到普羅大眾的心聲。

如果政府唔做,順叔建議各位記者朋友,下次地產商開盤,第一個問題唔係問「呎價」,而係問成個樓盤「總銷售面積」有幾多,再搵返樓盤當日賣地時的「可建樓面面積」,自己計個「發水比例」,並將呢一項重要數據,變成所有「樓盤新聞」的常設資料,變成地產新聞的「行規」。

當然,講到尾,置業人士要保護自己,最重要是提高自己作為投資者及消費者的權益意識,一個實用面積唔夠7成,冇得睇現樓仲要通宵排隊硬企幾粒鐘,閣下都仍然幫襯,就冇人幫到你。

廿幾三十年樓齡的舊樓,實用率可以超過9成,近年新樓,好多7成都冇,一係地產商越嚟叻,一係香港消費者越嚟越蠢。有冇留意,八十年代中,住宅實用率開始大跌的時候,亦是「會所」開始出現的時候?一個大膽推斷,近年出現大量「發水樓盤」及「縮水單位」的最大禍因,正正是「會所」。

廿幾年前,「私人會所」,講緊香港會高球會咁,只係有錢人的玩意,發展商將這個「上等人概念」,引入普通住宅項目,最初是綽頭賣點、「完善生活的設施」,慢慢變成願者上釣的終極消費陷阱,花園、停車場、大堂、冷氣糟、垃圾房,統統變成「發水面積」,免地價送給發展商,再作為「可銷售面積」一部分,高價賣給消費者。

拍拖要行商場,買樓貪「會所」貪裝修,香港人,係時候擺脫這些被發展商成功「建構」的消費概念。順叔唔識乜嘢「自由經濟」,只知道在發展商真正「以心建家」之前,一手住宅市場變成一個真正「自由」及公平的市場之前,消費者應該向買新樓說不。

今期差唔多,以「未完」為題,未來某日再續。


關連文章:
1. 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
2. 發水秘笈(上)(中)(下)
3. 肥田冇人爭

伸延閱讀:
1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
3. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
4. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)

2 則留言:

  1. 順叔,好喜歡看你的文章

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  2. Attached below please find my email to the Transport and Housing Bureau in support of the articles by Lucent Ng!!!


    "Dear Sir/Madam,

    Re: The use of gross floor area (建築面積) is misleading and unnecessary!

    I fully support the government’s effort to regulate the sale of first-hand residential properties in Hong Kong. The use of gross floor areas (建築面積) by property developers is highly misleading and is greatly to the advantage of the developers only. Some argue that many ordinary buyers are used to understand the gross floor areas, and therefore it should continue to be used, perhaps together with the use of saleable area (實用面積). But you see that in Hong Kong in the past we had successfully converted from using the Fahrenheit to the Celsius scale, or the British to the Metric system of measurement. We don’t use both measurement systems simultaneously nowadays!!! To me, gross floor area has no meaning at all. In fact, when I bought properties in the past, I always need to convert the gross floor area back to the saleable area before making the purchasing!!! You can see that when we buy all other commodities, such as simple as a shirt, we use the actual measurement of the shirt only, and who would be so stupid as to need the gross size (even if it is available!) of the shirt as well!

    About the tricks used by developers in their selling of new flats, I would strongly recommend your staff to read the attached articles by Lucent Ng “買樓自由行(上、中、下、未完)” published in AM730 today and in the last several days http://www.am730.com.hk/article.php?article=85589&d=1645.

    To be honest, I do not know Lucent personally, but I think he was writing sincerely for the benefit of the ordinary public and so I am making reference to his articles in my email to you. Best,

    TAM (address and full name deleted)

    回覆刪除