發水秘笈（下）

(刊於2010年7月9日am730)

經典縮水樓

上回提到，近年香港樓盤大幅發水，大量額外樓面免費送俾發展商。

更妙者，獲豁免樓面面積，唔單止絕大部分免收地價，仲可以賣俾物業買家，99.99%樓盤，越發水，實用率越低。

又用嘉亨灣做例，據恒地至5月資料，嘉亨灣第2座72F單位，建築面積674呎，叫價770萬，實用面積，恒地話有528呎(扣埋窗台等，得466呎，實用率69%)，攤分咗146呎公用地方，即係話770萬樓價當中，最少166萬，用咗嚟買一忽會所或半格垃圾房，有關樓面，因為獲政府豁免，對恒地嚟講，零成本。

呢張價單係順叔私人珍藏

樓盤建築面積發水，單位實用面積縮水，兩者冇必然關係，因為冇法例規管，視乎發展商良心(唔排除有0.01%發展商，以心建家，樓盤發水一倍，單位仍然十成實用)。呢個概念，好多人分唔清，包括堂堂香港建築師學會，向可持續發展委員會提交意見書，唔知有心定無意，竟然搞錯「發水樓」同「縮水樓」概念，提醒咗大家，好多專業人士，靠地產商搵飯食。

地產商年年億億聲，養班胡關李羅陳趙張何，律師建築師測量師，日日全副精神鑽法律罅，扭盡六壬擴大老闆利益，撞上梁展文呢類通才把關，英才又好庸才又好，發展商攞盡著數，無可避免，時代廣場樓下休憩空間，九倉(004)鳩佔收租，政府不聞不問不知不覺多年，就係最反面教材之一。

如果將住宅一手市場，睇成發展商、政府及消費者之間零和遊戲，三角關係互動角力，發展商長期處於上風，呢頭屈完政府機起發水樓，嗰頭又可以屈消費者機賣縮水樓，唔難解釋，點解香港做地產咁好賺。

不過呢個長期屈機局，最近開始改變，發展局林鄭月娥，定期拍賣豪宅用地，打破地產商壟斷土地供應話事權，嗰面房屋局鄭汝華，收緊新樓銷售規管，又搞活化居屋，兩位鄭小姐，好似鬥好打。2012年行政長官，無論邊個做，大家可以留意，呢對地政TWINS繼續留任，定係換個梁展文式二打六上場，作為房策鬆緊指標。

其實唔駛9招12式，只要大幅減少發水面積豁免，一招已經打中地產商死穴。好簡單，如果發水比例，4成降至2成，土地成本，即時升高17%，零發水的話，成本貴4成，分析員就地產股所做盈利預測，要全面改寫，不過暫時未見到有大行報告，提及可持續發展委員會個發水樓報告，有乜影響，可能人人慣咗當政府冇到。

至於買家呢一邊，對抗發展商發水神功，講到尾，要靠自己，有冇足夠意識，維護本身消費者及投資者權益，例如最近有個乜峯乜殿樓盤，要通宵排隊幾粒鐘揀樓，仍然堅持幫襯，又例如恒地已寫明唔夠7成實用，仍然甘心用770萬買嘉亨灣72F單位，咁就冇人幫到你。

如果睇完一連三期《發水秘笈》，都唔知講乜，最保險方法: 唔好買新樓。(順叔外遊，財經茄哩啡下周暫停。)

你要排隊，冇人幫到你．．．

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2. 建築師學會「發水樓」立場
3. 地產股價未反映發水限制 (擇自《施永青》博客)