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2011年12月11日星期日

買樓自由行(上)

(刊於2011年12月12日am730)

今期事忙,將舊文改頭換臉交貨,講吓買樓,事先講明,未必個個啱聽啱睇。

中國高官巨賈,如果財富來源唔見得光,多數會擔心政經環境出現突變,隨時抄家滅族,資產鎖在內地,不如投資在香港磚頭,人民幣掃貨變相八折,有法治保護,容易散水,又可以順便透過投資移民搞個香港身份證,所以來自內地的「自由行」資金,成為近年香港樓市需求的最大突變因素。

香港人釜底抽薪,如果焗住買樓,無論二手定一手樓,將買樓變成一個相對「自由」的過程,可以減低做決定時的壓力,亦可以降低被地產商呃錢的機會。

對絕大部分人嚟講,買樓係人生一個重要決定,亦係一個重要的投資決定,買股票都要做吓功課,買樓更加唔使講,唔係人人都可以望兩望憑感覺,更加唔可以睇吓示範單位聽人哦幾句就扑鎚;對絕大部分人嚟講,買樓亦會是一個帶來極大壓力的決定,例如結婚擺酒生仔買樓裝修堆埋一齊時,甚至有可能導致「家變」,所以絕對要避免在新樓盤開售的「高壓」地點,做輕率的決定。

假設閣下有意在一兩年內買樓的話,今天要做的,除咗儲錢及等樓價跌,應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻,開始了解這一個市場。

首先,香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統,其實相當好使好用,幾乎市區每一楝住宅物業每一個單位,在什麼時候以什麼價錢成交,都有紀錄,利用系統的地圖順藤摸瓜,又可以查到物業座向及附近配套,以及潛在規劃變化,首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統,仲有Google的衞星地圖,百利無一害。

除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇,其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始,目標地區固然要睇,得閒無事的話,亦無妨過海望兩眼,穿街過巷尋幽探秘,在香港「睇樓自由行」,肯定有益過行商場,分分鐘會有「意外收獲」,例如發現舊街舊店美食小吃,某棟「驚喜」樓宇冇單位放售,唔緊要,可以等,有機會就去望望。

個個經紀都要開飯,但唔係人人都想呃你,做得長的地產經紀,有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀,建立好關係,在不同地區插幾個「線眼」,睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」,再等合適時機及「有緣」的單位出手。

出色的經紀見得人多,望客仔講兩句嘢,已經知道對家有幾多斤兩,同地產經紀打交道,各師各法人夾人緣,唔好扮大支嘢,更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外),讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要,保持有碗話碗的溝通,甚至講明目前只係睇樓唔會出手,亦無不可。

樓市暢旺的時候,尤其係天時暑熱,唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到,不過,最適合置業的樓市低潮期,往往就係地產經紀最「得閒」的時候,在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告,總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥,兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖,可見樓市仍未真正進入調整期,近日唔少傳言,話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施,肯定吹水多過吹風。

總括嚟講,買樓對好多人嚟講,有需要而且太重要,但亦有太多人,對物業投資太陌生,買樓前最好做定準備,包括先了解所涉及的各個環節及手續,如果財務「自由」有限的話,為自己騰出做決定的空間及時間,更加重要。

下回再續,睇睇香港樓市一個最唔「自由」、最唔公平、最搵笨的一個環節:新樓。

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