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2011年12月13日星期二

買樓自由行(中)

(刊於2011年12月13日am730)





上回講到,買樓對於大部分人,太重要又太有需要,但唔係個個都熟悉「地產」呢一個資產類別(Asset Class),有意置業投資人士,做決定前,應該盡量為自己營造相對「自由」的時間和空間,避免在倉卒的時間、高壓的環境下,在一個陌生的市場做一個人生及投資大決定。

買二手樓,可以慢慢睇慢慢揀,俾充分時間自己做準備,甚至係用一兩年時間「睇樓自由行」,最大壓力,可能只係睇啱咗,經紀谷你簽臨時買賣合約及開支票俾細訂的一刻,可以係一個相對「輕鬆」的過程。

一手樓市場,支歌仔完全唔係咁唱,絕大部分新盤開售處,同一個超級壓力煲冇分別,更加可以話係,香港最唔自由、最搵笨、最唔公平、最冇王管、成交量最大但投資者權益最唔受保護的資產交易所。

大家首先唔好將自己當成投資者,嘗試以「消費者」的角度,思考吓以下一手住宅市場的種種,是否合理,是否反智。


第一,點解買樓要排隊。

全地球任何消費品牌,除咗被自由行遊客淹沒的香港名店,打開門做生意,冇話要客仔排隊,就算到今日,香港住宅樓盤開售,總會見到新聞,售樓住人龍幾長幾長,要顧客排隊等幾粒鐘,要你等,又冇櫈俾你坐,梗企幾粒鐘,好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞(冇跨張,屢次發生)先算「熱賣」,所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大,無他,因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象,同埋一個「超高壓」環境,都唔知有幾多首次置業人士,因為咁被鑑生煲熟。

第二,點解買樓貨不對辦唔可以退貨。

閣下去買電腦電器,一萬幾千蚊的消費,冇三兩年保養,你都唔會去幫襯,絕大部分非易腐貨物,仲有有壞7日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」,亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」,所以在二手市場,買賣雙方都要搵律師做代表,保護自己權益,在買賣合約訂明雙方權責,買新樓的話,賣方係地產大孖沙,養住一大班胡關李羅陳趙張何大狀兼律師,100條買賣條款,隨時99.9條為咗保護地產商利益,有幾多個置業人士,買新樓時,會自己請個律師,同地產商法律代表,逐項條款講數?

銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品,都要錄晒音,講到「清楚明白」為止,新股上市都要整份招股文件,被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多),新樓交易涉及金額更加龐大,但置業人士權益 ,從來冇受政府保護,上市公司陳述誤導或失實,散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴,買新樓貨不對辦,甚或被誤導,收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大手出入,唔通去消費者委員會投訴?咪玩啦。

第三,點解買樓唔可以睇貨。

呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫,都會試吓著上身係咪?閣下網上購物淘寶,都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪?一個單位,日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣,點解大拿拿幾百萬元買層樓,冇得睇實物,只係參觀吓是是但但的「示範單位」,望兩吓本花呢花綠的「樓書」,就夠膽扑鎚?

順叔夠膽寫包單,西九龍一眾所謂「豪宅」,所有所謂「特色單位」,即係最高幾層,億億聲嗰幾件貨,甚至絕大部分分層單位,有「豪客」想落搭的話,肯定有「現樓」睇;絕大部分樓盤,去到預售階段,其實亦可以安排買家參觀,發展商唔肯開放「現樓」,絕非不能,實不願矣。

順叔去親機舖玩鬥地主都唔停得手,今期講開又係唔停得口,下回再續。


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