買樓自由行（下）

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上回講到，香港新盤銷樓處，等同超級壓力煲，專煲首次置業人士等市場初哥，買樓要排隊甚至通宵硬企幾粒鐘，落搭之前冇現貨可以睇，被銷售資料誤導、貨不對辦又冇得退錢換貨，令一手住宅市場，成為香港最唔「自由」、最搵笨、投資者權益最不受保障的資產交易所。

新盤市場大部分問題，禍因種於「樓花」。

楝樓未起好就扲出嚟「預售」，聽講始創於已故國家領導人之一的霍英東，在1954年「種」出地球第一盤「樓花」：《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》，打破樓宇現貨交易、成楝出售的行規，仲可以分期付款，從此豬籠入水，吸引到長實(0001)由做膠花變咗賣磚頭。

大半個世紀前，地產仲係「新興行業」，項目資金壓力大，預售樓花令發展商資金周轉方便啲，有助城市化發展，無可厚非；今時今日，千億巨企其實絕對冇需要透過預售散貨，「賣樓花」繼續成為香港地產主流，有三個原因，第一，發展商知道呢個方法最容易在消費者身上搾取最大利潤，第二，政府無心無力管，第三，香港消費者及投資者多年嚟「縱壞」晒地產商，變態成為常態。

五十年代的住宅，只有幾層高，簡簡單單，樓花同最後實物唔會出現太大落差；今時今日，住宅起到九十幾層高，樓盤「發水」單位「縮水」，最後件貨係乜樣，好靠發展商提供資料。

有冇邊個老餅，記得1987年黃埔花園「實現理想好家園」的廣告？條片30秒，以單位實景及附近配套設施做背景，穿插一家大細幸幸福福的境頭，送「大門鐵閘」仲係賣點之一；今日是但搵條樓盤廣告，整首法文歌，搵件鬼妹典床典蓆游吓水跳吓舞就係，或者內地同胞好受啦，不過香港廣告公司做地產商生意就應該認真易賺。

早排有位神秘人，捐咗幾十本遠古「樓書」俾香港博物館，大家攞住近年的新盤銷售資料，入香港博物館對比一下，就會知道近二十年，香港地產商賣樓手法的轉變，變得越嚟越離譜越搵笨，「預售」之前仲有「預留」，牛池灣變成清水灣，垃圾堆填區變園林美景，有時仲出現疑似股票莊家式搭棚托市的手法，44樓變88樓可以話風水，收800呎錢賣600呎單位俾消費者，就唔單止係呃秤，而係明搶。

美孚新邨樓書
(照片來源: 積少天地)

立法規管樓花銷售呢家嘢，大大話話講咗最少廿年，絕對冇跨張，早在1992年，法律改革委員會，已經成立專責小組研究有關問題，先後在1995年及2002年，提出有關規管樓花及售樓說明的立法建議，但最後都係不了了之。

物極必反，拖足廿年，公眾對新樓市場種種混帳現象忍無可忍，政府終於被迫出招，上個月，終於推出「有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件」，進行公眾諮詢，搞得嚟，如無意外，有關法例最快要由下年選出的新一屆立法會通過。

政府今次講明，目前香港一手住宅市場，買賣雙方「地位並不對等」，地產商有「較大優勢」(措辭太婉轉了)，「社會上有強烈意見」，要求立法規管銷售，提供清晰準確的物業資料，以保障消費者。幾項重要立法建議，包括有關「實用面積」及「價單」的規定，要發展商「須讓買家參觀有關一手已落成住宅物業」、以及引入「冷靜期」等，基本上同去年6月推出的所謂「9招12式」相若，算係幾認真，經過立法會變成點就有待觀察，希望香港政府政客，今次真心要在一手住宅市場，還香港置業人士一個公道及「自由」。

就住呢個拖咗廿年的立法諮詢，順叔作為外行人，都有幾句嘢想講，仲未講完，下回再續：完結篇。

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伸延閱讀：
1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
3. 楊懷康: 蓬勃樓市的發明家
4. 明報: 神秘人捐半世紀樓書珍藏
5. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
6. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)