Best Blogger Tips

2010年2月26日星期五

肥田冇人爭

(刊於2010年2月26日am730)

(標題為後期改動)

係人都知香港地產商好賺。恒隆地產(0101)09年,只係賣咗425個君臨天下園景單位,利潤53億港紙,邊際利潤高達71%,都咪話唔得人驚。

不過,唔係咁多人留意,又或者解釋得到,一行咁好賺生意,點解好似冇乜競爭。

首先,當然因為係進入門檻太高。大陸買地,可以分期付款(所以囤地咁普遍),風險成本唔高;香港土地拍賣,第三次,扑鎚,廿八日內就要找數,單單係首期成本,剩係呢個分別,已經解釋咗,點解大陸新晉地產商通街係,香港地產,已經十幾廿年冇新玩家入場。

第二,香港個市,已經成為寡頭壟斷,幾間大公司玩晒,中小型公司,最多拍住做。樓市最大鑊情況,就係有地產商等錢洗,劈價出貨,但而家大型項目,幾乎由大孖沙包辦,財力雄厚,淡市坐到旺市先出貨,後八萬五時代,大家有冇見過,兩間大型發展商,同一地區齊齊推盤競爭搶客情況出現過?

咁即係話,香港地產商面對唯一嘅競爭對手,剩翻政府。不過02年之後,政府唔單止停建居屋撤出市場,連土地供應話事權,都透過勾地表俾晒地產商,星期三財政預算,兩大政策,都冇即時重大改變,就算未來兩年政府主動拍賣六幅豪宅靚地,又或者房委會「活化」到少少二手居屋市場,都唔代表,政府會重新加入市場競爭,又或者準備重掌土地話事權,透過增加供應「活化」地產商之間嘅競爭。

競爭,係決定市場決定價格嘅重要因素,除非曾蔭權突然八萬五上身,又或者某大陸地產巨人,錢太多要過嚟香港放低幾百億,如果唔係,香港地產大孖沙,可見將來唔會面對太嚴重競爭,亦即係話,樓價易升難跌,不過,呢個只係講緊供應,需求,頂唔頂得順,又係另一個長篇大題目。

簡單啲睇,香港樓市,97年開始衰左六年幾,03年反彈,唔計08年底幾個月,已經旺咗七年,七隻肥牛七隻瘦牛,仲有幾多力,唔知,不過肯定,風險,已經高於機會。

伸延閱讀:
1. 香港地產市場競爭 (消委會96年調查報告,冇錯,15年前...)