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2012年6月16日星期六

暫停服務

東主未有喜,有事離港,財經茄哩啡網誌又要暫時停止更新,最快下星期三恢復。。。

2012年6月15日星期五

九倉雙城記(左)

上回講到,九倉(0004)海港城海運大廈地段同政府續約出現爭拗,在04年底05年初浮出水面,九倉將政府告上法庭之日,正值前朝董建華政府政治壓力最大、董伯伯即將腳痛之時,07年7月九倉撤回訴訟,啱啱又係特首曾蔭權冧莊展開五年任期之時。

唔好話財經茄哩啡捕風捉影,睇返05年初投資銀行的研究報告,幾乎每一個,都用「政治化」形容海運大廈呢單嘢,有人估因為九倉在當時九鐵南九龍支線出口問題,獅子開大口得罪政府,亦有人估有幾他地產大孖沙想在九倉的老巢插上一腳。

月前海運大廈續租問題,終於講掂數,又係咁啱,撞正香港改朝換代的權力交接期,陰謀論難免又係滿天飛,有人話當奴政府臨尾都要益多地產商一次,亦有人相信冇得到現任特首梁振英點頭或者發功,呢單嘢冇咁易咁快擺平。

咁多陰謀論,原因好簡單,港府處理土地契約問題,透明度太低,實情係點,外人冇可能知道,財經茄哩啡傾向相信,九倉主席吳光正,屬於一個自信爆棚,以為自己政治手腕高超,但係又一直埋唔到堆的人,真係咁有人有脈,未必需要大江南山入廟拜神,好似佢當日簽名提名唐英年參選特首,又填錯身份證冧巴,同九倉面對海運大廈組約到期的大限,只能訂下2012年中港資產半邊天下的佈局一樣,掌握唔到形勢,只能分散風險。

九倉最近獲得海運大廈地段的租用權,租期同油站一樣,21年,補地價79億(港元,下同),就算唔係專家,都知道個價筍到爆,唔好用乜嘢專業知識,睇舊報、睇投行研究報告,05年初條街所估計的補地價金額,都只係100個億左右,今日開估,個價竟然同7年前一樣,發展局局長林鄭月娥所講「既定政策」及「市價」,係咪講緊2005年。

九倉當日將政府告上法庭,主要理據,好搞笑,因為事件涉及好似香港旅遊業發展的「公眾利益」,不過跟住就唔係咁好笑,根據97年前後政府及官員發表的政策及言論,九倉認為自己有「合理期望」,會獲得政府續租,公道啲講句,大地主認為97年香港主權移交之後,港府處理地契租約政策不變,可以話「合理期望」,最少場法律上有排拗,好可惜當日場官司打唔成,當奴上場,港府收回土地的立場轉軚,選擇繼續在黑箱處理呢個高度敏感問題。

九倉當日手上的皇牌,肯定唔止「公眾利益」及「合理期望」,官司未入肉就冇需要拎出嚟,以前港英政府簽落的地契,斷估有唔少「不平等條約」,好似滙控(0005)香港總部的地契,聽講就有條文寫明,前面建築唔可以擋住佢個海景,九倉海運大廈及海港城的地契,相信亦有類似的「不平等條約」,否則個郵輪碼頭冇可能拖咁耐,即係話打起官司上嚟,政府未必贏硬。
更重要一點,政府如果真係同九倉在法庭上開拖,影響所及,唔單止係海運大廈,而係要在法庭及公眾面前,就處理2047年前陸續到期的土地契約問題,全面解釋一次政府政策,未來又打算點做,商住物業會否分開處理,土地資源會點樣再循環,唔使問阿桂,單嘢肯定會打到上終審法院,勝負結果變成普通法案例,甚至要人大釋法,變相阿公落柯打「土改」,影響非同小可。

就呢個辣手問題,07年時的當奴政府唔敢處理,大家可以鬧佢縮骨,當奴亦可以話冇時間迫切性,今日好似吳光正咁講,香港進入「專業人仕」治港年代,仲要係地政專業,離2047只係35年,如果仲係拖得就拖,仲係黑箱作業,衰過當奴囉。

海運大廈補地價規模,超過上市公司披露水平,大家先知道乜事,海港城伸出維港三隻手指,其實仲有一個太平洋會所,聽講續租問題早幾年已經講掂數,補地價金額亦係平到震,中環香港會又係咁?一個二個高球會私人俱樂部有係咁? 梁振英會唔會有答案?

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1. 九倉綠城記者會文字實錄

2012年6月14日星期四

九倉雙城記(中)

張德江: 重慶市委書記(2012)
趙洪祝: 浙江省委書記(2007)
俞正聲: 湖北省委書記(2006)
張春賢: 湖南省委書記(2008)
張學忠: 四川省委書記(2005)
梁保華: 江蘇省委書記(2008)

上回講到,九倉(0004)入股注資綠城(3900),作為一項股權投資,短期即時封咗蝕本門;作為策略投資拍住做生意,可能會有手尾跟,未必控制到綠城原本管理層;做白武士解浙江第一房企財困,可能賣咗一個大人情俾地方政府,有長遠的無形回報。

而家條街好多人估緊,下一個中港發展商的策略聯盟會係邊個,恒大(3333)爆煲?搵彤叔啦!碧桂園(2007)爆煲?搵四叔啦!不過世事又點會咁簡單,唔會有好多房企老闆肯賣身賣大股,做細股東又驚駕馭唔到管理層,類似九倉綠城的組合,多數唔會出現。

可能唔係好多人記得,早在2006年,路勁基建(1098)曾經收購當時做得好大的內地地產商「順馳」,當時好多人都話路勁主席單偉豹執咗平貨,實情係到而家仲執緊手尾,路勁在中國的房地產業務,一直做唔上去。

仲有一個好實際的原因,就係在大陸做地產生意,必定要同地方政府打通任督二脈,大家可以試吓用Google Image,用「吳光正」三個字,同埋「省委書記」或「市委書記」一齊搜索吓,可以發現在香港甚為低調、甚少應酬的吳光正,近幾年頂住九倉或貿易發展局主席兩頂帽,大江南北,放低唔少腳毛,對於幾位八十幾歲的香港大孖沙伯爺,呢種穿省過市飲茶灌水粗重功夫,身份上可能已經唔係咁適合,體力上亦未必支持到,九倉及恒隆(0101)兩間在大陸做得最大的香港藍籌,兩個話事人都係六十出頭正當盛年,在香港亦相對冇乜「大茶飯」食,兩個個期通點,相信並非偶然。

堂堂船王乘龍快婿,吳光正近年辛辛苦苦跑大陸,同佢在香港表現出來的作風,格格不不入,唔知同佢自知冇可能做特首,商場上需要發奮圖強有乜關係,不過肯定要配合九倉在2007年所作出的一個策略大轉變,要在跟住5年將內地的資產,提升至集團整體的一半。

大舉北上前的九倉,仲有同系公司包括會德豐(0020),出親嚟見人,經常被人質疑點解冇動作冇大志冇買地,吳光正甚至講過「飯唔一定要食」的金句,坐定粒六,因為一舖都養三代,坐住海港城及時代廣場兩大皇牌物業,三十代都唔使憂,九倉在2007年忽然轉性,忽然轉性,主要原因,正正是海港城呢隻會生金蛋的鵝,可能會生毒瘡,政府可能唔續租,前景極不明朗,有需要兩手準備,2012年海運大廈租約到期之日,將九倉中港兩地業務發展成五五之分的佈局。

先睇睇事件轉折點的幾個重要時間,海港城海運大廈續租問題,在2005年1月浮面,因為九倉將政府告上法庭,據當時入稟狀,在2004年10月,地政總署去信九倉,表明2012年地契到期時,不會續租海運大廈地段,仲有意以公開形式,重新招標批出有關地段的發展權,呢單官司拖到2007年7月,峰迴路轉,九倉突然撤回訴訟,理由係政地署當日來信,只係拒絕提早續約,係咪收回重新招標,未有定案。

九倉雙城記講到呢度,就要回帶返去當年的香港政治世界,前行政長官董建華在05年2月腳痛, 04年底至05年初,九倉同港府關係最差、鬧上法庭的時候,亦是正值前朝未年,董伯伯壓力最大的時候,當日董伯伯被人日砌夜砌官商勾結,但係最冇可能「勾結」的,可能就係九倉,甚至當時的董建華政府,已經做好心理準備用九倉祭旗,將香港土地契約一個最敏感的問題,搬上法庭硬碰硬,以洗「官商勾結」的形象。

07年7月,九倉撤回海運大廈地契官司的時候,現任特首曾蔭權,啱啱正式冧莊做特首,九倉就撤回官司,時間上亦非常巧合,試吓想像,如果當奴政府好似董伯伯咁企硬,九倉冇可能束手就範,地政署冇收回海運大廈土地重新招標的政策決定或立場訊號,好大可能,在07年已經由當奴政府發出。

下回再續。

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2012年6月13日星期三

柯大俠盜(續集)


恒生(0011)大班、工行(1398)非執董...

國際資源(1051)中策(0235)思捷(0330)...

俠耶?賊耶?

如果國際資源真有資源,中策真個併購有策,思捷女士應該唔係女屍。

思捷市值130個億,「柯大俠」呢個品牌,今次又會值幾多個億?

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1. 柯大俠盜

思捷女屍(續集)

一年前...


一年後...

思捷(0330)請個冇人識的靚佬做CEO,要喚醒「Esprit Woman」,師未捷,終出。

查實,冇乜嘢補充,有興趣,睇舊文。

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九倉雙城記(右)

今期講九倉(0004)海港城及綠城(3900)兩單大刁,上中下講唔晒,加埋左右開弓。上回講到,九倉入股綠城做策略股東,拍住上做生意,不過兩間公司,由企業到話事人作風,大纜扯唔埋,九唔搭八。

過去五年,九倉在單單在綠城的地頭杭州,投資過大約100億人民幣,買落6個項目(可見九倉51億注資綠城抵到爛),當中有個「九龍倉君璽」項目的地皮,2010年拍賣時,同綠城鬥舉手差唔多鬥到最後,據綠城主席宋衛平所講,九倉主席吳光正前個禮拜,先抱病去咗杭州住兩晚,用咗一日四圍睇綠城樓盤、學校醫院咁,即係話兩間公司近年只係競爭關係,之前冇乜深厚關係。

理論上,經歷近兩年房市調控,大部份內地房企已經莫財叫救命,就快爆煲的肯定唔止綠城,不過呢間浙江最大發展商,在香港上市能見度又高咁解,即係應該全國平貨,好多人排隊賣身賣資產。好喇,香港地產商有米,融資成本又平過內地行家一半,一邊有錢,一邊有市場知識,應該一拍即合,但係九倉入股綠城之前,又唔覺香港大型地產商,在大陸買咗乜嘢跳樓貨。

合作做項目,同合作做生意營運一間公司,分別差天共地,問是但一個香港地產大孖沙,如果有機會同內地房企合作,共同營運一間公司,就算價錢平到震,仲要睇管理層有冇偈計,管理思維是否合拍,最重要一樣,可能係科水落搭之後,有冇手尾跟,例如會唔會捲入醜聞謠言,刮花自己金漆招牌,喊都無謂。太遠的唔講,近至今年初,綠城先爆出超筍價賣樓俾政府官員的「行賄門」,消息真真假假,大家自己上網查查。

如果純粹作為一項財務投資,入股綠城,同埋借貴利俾佢周轉,價錢上九倉好著數,綠城股價反彈三四成,九倉好決楚自己決定落注一刻,其實已經封咗蝕本門,一日帳面已經賺十億八億;不過作為一項策略投資,可能好多人都唔明白,點解九倉主席吳光正,會覺得同綠城管理層可以合作,唔好忘記,九倉早年在遠洋地產(3377),已經打咗口釘,買咗6%左右股權,在內地唔少項目,泊住中國海外(0688)及招商地產等國企做盲公竹,無太大迫切性,同一間負面消息多多的民企拍住上。

早幾個月重慶官場大地震,大粒墨張德江,空降去呢個火藥庫代替薄熙來做市委書記,九倉在重慶亦有落注,當時吳光正即係做咗一個動作,就係帶隊飛去重慶同張德江揸手,可見在大陸搵食,入廟拜神,同地方領導中央高層打通任督二脈,屬於指定動作,今次做白武士幫綠城解財困,當中一個重要考慮,可能係政治上賣咗一個大人情,呢個無形但長線的回報,遠高於綠城股權及土儲的短中線價值。

舉個例,2003年至2007年,綠城發展最快的幾年,當年做浙江省省委書記條友,叫做習近平,如果當時邊個大孖沙在浙江賣過人情俾習總,今日去到邊辦事行走都方便的,同樣道理,綠城係浙江最大型發展商,爆咗煲,對浙江省經濟肯定有大影響, 例如好多地盤有排唔使開工,例如綠城狂推跳樓貨會拖冧樓市,又例如借咗錢俾綠城的金融機構,會一齊對住佢笑,仲未計大型地產商爆煲可能引起的連鎖反應。

98年亞洲金融風暴後,前朝特首董建華,為咗「香港藍籌地產商爆煲」呢類大殺傷力新聞出現,地政政策都係咁鬆章,阿公到今日,房地產調控仍然喊打喊殺,地方政府唔可以鬆章得太明顯,又唔可以睇住佢死,最好方法,就係搵香港地產商做白武士。

下回再續,睇睇九倉過去五年在內地狂揼水投資,同香港海港城又有乜關係。

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2012年6月12日星期二

脫鈎任尻噏

Ladies and gentlemen, Joseph Yam the One Banana on HK dollar peg...

(點擊圖片下載文件)

查實,都唔知佢噏乜尻。

人仔兌港元,2007年1月穿1算,今日100兌125,5年時間,大陸同胞嚟港血拼變咗七五折,條白頭佬咪又係年年同香港人講,聯繫匯率同物價冇關?十幾年唔郁,今日臨尾香,先話要郁,郁佢老妹咩。

講到全世界都係低能仔,得佢條仆街係金融天才,唔該:收皮啦。


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九倉雙城記(下)

由呢張相睇,宋員外已經唔係綠城大佬...

今期講開九倉(0004),海運城海運大廈續租講掂數後,閃電式入股綠城中國(3900),一星期內連下兩城,中港地產市場同時起哄。上回講到,九倉51億港元注資綠城,付出只係一塊地皮的價錢,收回來的是一個4千萬平方米土地儲備的話事權。

今日求其搵間香港上市的內房股,可能都閹埋個幾千萬平方米的土地儲備,綠城有啲唔同,老巢建在杭州,57%的項目在浙江長三角,仲有33%在環渤海等較富庶地區,即係話收埋收埋唔少優質地皮,對浙江省政府嚟講,綠城可能係推動當地經濟最重要的一個投資者。

公司值錢,唔代表管理得好,套用香港地產界的術語,綠城慣咗起「豪宅」搵食,買家唔似得大眾化市場一手買家咁易落搭,亦唔可以鬥平鬥賤,慢工出細貨的風格,變成資金消化不良的致命傷。綠城主席宋衛平在最新年報,形容2011年是綠城「從深秋到嚴冬的時光」,被傳媒推上「風口浪尖」。舊年9月,綠城股價一度連跌7日,負面謠言一大蘿,包括銀監會調查同綠城有關的房地產信託業務、問員工借錢、甚至要出售中超球會杭州綠城咁。

綠城講明今年六字真言策略,就係「圖生存促轉型」,近月開始將消化不良的項目出售套現,更加成立「主場」中介公司,簽咗近千個地產經紀,拆帳促銷撲水,最落力一個推鎖員,就係宋衛平自己,聽講今年一個人賣咗過億銀物業,日前同九倉齊齊開記者會,鬆一口氣的宋衛平半講笑咁話,邊個記者幫襯買樓,打88折,仲可以問多一條問題,撲水心切,一切種種,反映綠城紅燈,爆煲風險唔係講笑,行到最後一步,先賤價引入九倉呢條水喉。

略過大部分財務細節,同埋內地發展商的入帳手法,睇大數,至去年底,綠城資產總額高達1,152億元(人民幣,下同),不過資產淨值只有119億元,即係十份之一,一邊過千億資產,另一邊亦有近千億負債,資產質素有咁上下,綠城其實不乏減債的彈藥,最缺乏的只是時間,今次引入九倉,除咗以股權換取資金,以土儲換取時間,釜底抽薪。

市場關注綠城控股權最終會否易手,從認股權交易細節睇嚟,唔會。九倉51億港元的注資,當中一半買入「永久次級」可換股債券,對於九倉呢位債權人,假設綠城最終爆煲,坐住「次級」債同坐股票冇乜分別,不過站在綠城角度,「永久」債可視為股本而非債項入帳,可以令帳目靚仔啲,雖然冇到期日,但係綠城同時擁有隨時行使的贖回權、及三年後強制換股的彈性,行使認股權以外,九倉亦作出五年內不增持綠城股權的承諾,即係話預咗綠城三至五年內還錢唔還股,九倉融資成本只有6厘左右,本身信貸光環可以幫綠城招牌燙金,死人冚樓式突變唔出現,九倉唔會入主綠城。

九倉 25億港元咬咗個4千萬平方米土儲四分一,叫做抵;25億港銀借俾綠城一年收9厘息,叫做貴,但並冇存心吞併綠城,而係一項頗為真心的策略投資,幫綠城渡過難關,未來仲會放兩條友入綠城董事局,拍住上搵食,綠城債住更加個個鬆一口氣,出名「永冇益人」的九倉,竟然好似做咗件好事,問題係,綠城作風同九倉格格不入,鐘意睇波劈酒的宋衛平,同細眼大鼻的九倉主席吳光正,更加大纜扯唔埋,九倉加綠城呢個組合,一個星期前,全地球都會覺得九唔搭八。

長篇大論通常係票房毒藥,例如順叔中學年代,為咗交讀書報告,只係睇咗《雙城記》第一頁及最後一項,不過海運城及綠城兩單中港地產大刁,唔政唔經借股喻今,冇理由講兩日就收嗲,一於頂硬上寫足一個禮拜,上下右中左一連五集,全方位豬噏,下回再續。

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2012年6月11日星期一

九倉雙城記(上)

九倉07年年報第1頁透露的玄機

最壞的時光,也可以是最好的時光;在一個誰也不能相信的年代,亦是財經茄哩啡陰謀論廢噏一餐的年代。

今期開九倉(0004),在香港,海港城海運大廈補地價續租講掂數;在大陸,入股綠城中國(3900)成為第二大策略股東,先掃除全香港最值錢零售物業的不明朗因素,再在蘇浙滬最具發展潛力的土地儲備打釘,一星期內連下兩城,中港兩地物業市場,各成一單萬眾矚目的大刁,時機上天衣無綘,仲要係平到震的價錢。

2008年全球信貸危機後,大部分巨企放慢投資步伐,今年香港政治變天,大型地產商投資亦變得審慎,仲有內地調控房地產的政策風險,危機四伏下,有兩個出名穩建的香港傳統藍籌系統,逆市掃貨特別進取,新投資以千億銀計,第一個叫做長和系,第二個就係九倉。

長實(0001)旗下長江基建(1038)電能實業(0006),近二千億(港元,下同)在歐洲狂買公用事業資產,套用長和系主席李嘉誠講法,做大刁最緊要選擇「法律政治穩定」的地方,潛台辭可能係「信唔過你共產黨」;九倉自2008年初,拋出五年計劃,「致力在中國創建新明天」,講明在未來五年內,集團有一半資產總資來自內地,明顯跟長和系逆道而行。

2007年以前的九倉,有兩樣嘢出名,第一當然係「永冇益人」的九倉精神,第二就係悶,坐住海港城及時代廣場皇牌物業收租,悶到投行分析報告每年改幾個數字就可以掟出街,九倉近年「中港兩地物業全速前進」的策略,同集團多年來悶棍作風格格不入,所顯示出的膽色信心亦耐人尋味。

至2007年年底,九倉營業資產1,350億元,過去幾年在香港積極買地,港鐵(0066)柯士甸道山頂半山幾個大型商住項目招標投地,都係九倉系內公司高價取得,海港城等香港皇牌零售商業項目,估值更加升值近倍,至去年底,營業資產總值膨脹至2,810億元,就算香港物業組合價值大升,但內地資產比例,仍然佔集團大餅近40%,可見九倉過去幾年投資內地磚頭,絕冇手軟,應佔住宅銷售127億元人民幣,亦應該是香港地產商之冠。

今年內地房企斷水,2月初,九倉拍住招商地產,24億元人仔在北京朝陽區掃入兩幅住宅地皮,即係九倉北上大舉掃貨步伐,今年以來都未見放緩,年底前完成中港資產各佔半壁江山的五年策略目標,唔會有太大難度,亦唔需要透過企業併購才能達標,白武士式入股綠城,只是錦上添花,唔會是計劃範圍內的企業動作,更似一個咁啱得咁翹的投資機會。

九倉入股注資綠城,交易分兩部分,首先綠城向九倉發行總代價25.5億元的新股,每股作價5.2元,較消息公布前的股價,折讓2.8%,完成之後,九倉將持有大約18.4%的綠城股權;綠城亦會向九倉發行同樣總值25.5億元的永久次級可換股債券,頭5年年息5厘,跟住5年11厘,換股價7.4元,溢價38%,但較綠城06年上市以來的平均股價,折讓近2成,若全數行使,九倉在綠城的持股將增至35.1%,成為單一最大股東。

綠城債台高築,負面傳聞多多,大有一觸即爆之勢,所以資產淨值折讓就算一度高達8成,公司股票都引唔起投資者興趣,不過一間公司的股票價格,同公司控股權的價值本身,不可以相提並論,舉個例,綠城今年以來,每日成交額平均唔夠一千萬元,用50個億在公開市場收買20%流通股份,要掃足500個交易日,更何況綠城股價肯定被越掃越高,例如停牌前最後一個交易日,綠城成交金額不尋常地激增10倍至超過2億銀,股價亦扯高近半成。

應該咁睇,九倉只係需要出資51億元,就可能取得綠城的控制權,51個億,在一線城市買塊稍為似樣的土地已經冇咗,今日可以控制一個全國4,000萬平方米的土地儲備。

九倉資金成本,大約只係6厘息,下回再續,睇睇綠城盤生意,在九倉入股前後有乜分別,交易對買賣雙方又有乜得失。

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