2012年6月15日星期五
九倉雙城記（左）
上回講到，九倉(0004)海港城海運大廈地段同政府續約出現爭拗，在04年底05年初浮出水面，九倉將政府告上法庭之日，正值前朝董建華政府政治壓力最大、董伯伯即將腳痛之時，07年7月九倉撤回訴訟，啱啱又係特首曾蔭權冧莊展開五年任期之時。
唔好話財經茄哩啡捕風捉影，睇返05年初投資銀行的研究報告，幾乎每一個，都用「政治化」形容海運大廈呢單嘢，有人估因為九倉在當時九鐵南九龍支線出口問題，獅子開大口得罪政府，亦有人估有幾他地產大孖沙想在九倉的老巢插上一腳。
月前海運大廈續租問題，終於講掂數，又係咁啱，撞正香港改朝換代的權力交接期，陰謀論難免又係滿天飛，有人話當奴政府臨尾都要益多地產商一次，亦有人相信冇得到現任特首梁振英點頭或者發功，呢單嘢冇咁易咁快擺平。
咁多陰謀論，原因好簡單，港府處理土地契約問題，透明度太低，實情係點，外人冇可能知道，財經茄哩啡傾向相信，九倉主席吳光正，屬於一個自信爆棚，以為自己政治手腕高超，但係又一直埋唔到堆的人，真係咁有人有脈，未必需要大江南山入廟拜神，好似佢當日簽名提名唐英年參選特首，又填錯身份證冧巴，同九倉面對海運大廈組約到期的大限，只能訂下2012年中港資產半邊天下的佈局一樣，掌握唔到形勢，只能分散風險。
九倉最近獲得海運大廈地段的租用權，租期同油站一樣，21年，補地價79億(港元，下同)，就算唔係專家，都知道個價筍到爆，唔好用乜嘢專業知識，睇舊報、睇投行研究報告，05年初條街所估計的補地價金額，都只係100個億左右，今日開估，個價竟然同7年前一樣，發展局局長林鄭月娥所講「既定政策」及「市價」，係咪講緊2005年。
九倉當日將政府告上法庭，主要理據，好搞笑，因為事件涉及好似香港旅遊業發展的「公眾利益」，不過跟住就唔係咁好笑，根據97年前後政府及官員發表的政策及言論，九倉認為自己有「合理期望」，會獲得政府續租，公道啲講句，大地主認為97年香港主權移交之後，港府處理地契租約政策不變，可以話「合理期望」，最少場法律上有排拗，好可惜當日場官司打唔成，當奴上場，港府收回土地的立場轉軚，選擇繼續在黑箱處理呢個高度敏感問題。
九倉當日手上的皇牌，肯定唔止「公眾利益」及「合理期望」，官司未入肉就冇需要拎出嚟，以前港英政府簽落的地契，斷估有唔少「不平等條約」，好似滙控(0005)香港總部的地契，聽講就有條文寫明，前面建築唔可以擋住佢個海景，九倉海運大廈及海港城的地契，相信亦有類似的「不平等條約」，否則個郵輪碼頭冇可能拖咁耐，即係話打起官司上嚟，政府未必贏硬。
更重要一點，政府如果真係同九倉在法庭上開拖，影響所及，唔單止係海運大廈，而係要在法庭及公眾面前，就處理2047年前陸續到期的土地契約問題，全面解釋一次政府政策，未來又打算點做，商住物業會否分開處理，土地資源會點樣再循環，唔使問阿桂，單嘢肯定會打到上終審法院，勝負結果變成普通法案例，甚至要人大釋法，變相阿公落柯打「土改」，影響非同小可。
就呢個辣手問題，07年時的當奴政府唔敢處理，大家可以鬧佢縮骨，當奴亦可以話冇時間迫切性，今日好似吳光正咁講，香港進入「專業人仕」治港年代，仲要係地政專業，離2047只係35年，如果仲係拖得就拖，仲係黑箱作業，衰過當奴囉。
海運大廈補地價規模，超過上市公司披露水平，大家先知道乜事，海港城伸出維港三隻手指，其實仲有一個太平洋會所，聽講續租問題早幾年已經講掂數，補地價金額亦係平到震，中環香港會又係咁？一個二個高球會私人俱樂部有係咁？ 梁振英會唔會有答案？
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4. 綠城紅燈（上）｜（下）
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1. 九倉綠城記者會文字實錄
唔好話財經茄哩啡捕風捉影，睇返05年初投資銀行的研究報告，幾乎每一個，都用「政治化」形容海運大廈呢單嘢，有人估因為九倉在當時九鐵南九龍支線出口問題，獅子開大口得罪政府，亦有人估有幾他地產大孖沙想在九倉的老巢插上一腳。
月前海運大廈續租問題，終於講掂數，又係咁啱，撞正香港改朝換代的權力交接期，陰謀論難免又係滿天飛，有人話當奴政府臨尾都要益多地產商一次，亦有人相信冇得到現任特首梁振英點頭或者發功，呢單嘢冇咁易咁快擺平。
咁多陰謀論，原因好簡單，港府處理土地契約問題，透明度太低，實情係點，外人冇可能知道，財經茄哩啡傾向相信，九倉主席吳光正，屬於一個自信爆棚，以為自己政治手腕高超，但係又一直埋唔到堆的人，真係咁有人有脈，未必需要大江南山入廟拜神，好似佢當日簽名提名唐英年參選特首，又填錯身份證冧巴，同九倉面對海運大廈組約到期的大限，只能訂下2012年中港資產半邊天下的佈局一樣，掌握唔到形勢，只能分散風險。
九倉最近獲得海運大廈地段的租用權，租期同油站一樣，21年，補地價79億(港元，下同)，就算唔係專家，都知道個價筍到爆，唔好用乜嘢專業知識，睇舊報、睇投行研究報告，05年初條街所估計的補地價金額，都只係100個億左右，今日開估，個價竟然同7年前一樣，發展局局長林鄭月娥所講「既定政策」及「市價」，係咪講緊2005年。
九倉當日將政府告上法庭，主要理據，好搞笑，因為事件涉及好似香港旅遊業發展的「公眾利益」，不過跟住就唔係咁好笑，根據97年前後政府及官員發表的政策及言論，九倉認為自己有「合理期望」，會獲得政府續租，公道啲講句，大地主認為97年香港主權移交之後，港府處理地契租約政策不變，可以話「合理期望」，最少場法律上有排拗，好可惜當日場官司打唔成，當奴上場，港府收回土地的立場轉軚，選擇繼續在黑箱處理呢個高度敏感問題。
九倉當日手上的皇牌，肯定唔止「公眾利益」及「合理期望」，官司未入肉就冇需要拎出嚟，以前港英政府簽落的地契，斷估有唔少「不平等條約」，好似滙控(0005)香港總部的地契，聽講就有條文寫明，前面建築唔可以擋住佢個海景，九倉海運大廈及海港城的地契，相信亦有類似的「不平等條約」，否則個郵輪碼頭冇可能拖咁耐，即係話打起官司上嚟，政府未必贏硬。
更重要一點，政府如果真係同九倉在法庭上開拖，影響所及，唔單止係海運大廈，而係要在法庭及公眾面前，就處理2047年前陸續到期的土地契約問題，全面解釋一次政府政策，未來又打算點做，商住物業會否分開處理，土地資源會點樣再循環，唔使問阿桂，單嘢肯定會打到上終審法院，勝負結果變成普通法案例，甚至要人大釋法，變相阿公落柯打「土改」，影響非同小可。
就呢個辣手問題，07年時的當奴政府唔敢處理，大家可以鬧佢縮骨，當奴亦可以話冇時間迫切性，今日好似吳光正咁講，香港進入「專業人仕」治港年代，仲要係地政專業，離2047只係35年，如果仲係拖得就拖，仲係黑箱作業，衰過當奴囉。
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1. 九倉綠城記者會文字實錄
2012年6月14日星期四
九倉雙城記（中）
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上回講到，九倉(0004)入股注資綠城(3900)，作為一項股權投資，短期即時封咗蝕本門；作為策略投資拍住做生意，可能會有手尾跟，未必控制到綠城原本管理層；做白武士解浙江第一房企財困，可能賣咗一個大人情俾地方政府，有長遠的無形回報。
而家條街好多人估緊，下一個中港發展商的策略聯盟會係邊個，恒大(3333)爆煲？搵彤叔啦！碧桂園(2007)爆煲？搵四叔啦！不過世事又點會咁簡單，唔會有好多房企老闆肯賣身賣大股，做細股東又驚駕馭唔到管理層，類似九倉綠城的組合，多數唔會出現。
可能唔係好多人記得，早在2006年，路勁基建(1098)曾經收購當時做得好大的內地地產商「順馳」，當時好多人都話路勁主席單偉豹執咗平貨，實情係到而家仲執緊手尾，路勁在中國的房地產業務，一直做唔上去。
仲有一個好實際的原因，就係在大陸做地產生意，必定要同地方政府打通任督二脈，大家可以試吓用Google Image，用「吳光正」三個字，同埋「省委書記」或「市委書記」一齊搜索吓，可以發現在香港甚為低調、甚少應酬的吳光正，近幾年頂住九倉或貿易發展局主席兩頂帽，大江南北，放低唔少腳毛，對於幾位八十幾歲的香港大孖沙伯爺，呢種穿省過市飲茶灌水粗重功夫，身份上可能已經唔係咁適合，體力上亦未必支持到，九倉及恒隆(0101)兩間在大陸做得最大的香港藍籌，兩個話事人都係六十出頭正當盛年，在香港亦相對冇乜「大茶飯」食，兩個個期通點，相信並非偶然。
堂堂船王乘龍快婿，吳光正近年辛辛苦苦跑大陸，同佢在香港表現出來的作風，格格不不入，唔知同佢自知冇可能做特首，商場上需要發奮圖強有乜關係，不過肯定要配合九倉在2007年所作出的一個策略大轉變，要在跟住5年將內地的資產，提升至集團整體的一半。
大舉北上前的九倉，仲有同系公司包括會德豐(0020)，出親嚟見人，經常被人質疑點解冇動作冇大志冇買地，吳光正甚至講過「飯唔一定要食」的金句，坐定粒六，因為一舖都養三代，坐住海港城及時代廣場兩大皇牌物業，三十代都唔使憂，九倉在2007年忽然轉性，忽然轉性，主要原因，正正是海港城呢隻會生金蛋的鵝，可能會生毒瘡，政府可能唔續租，前景極不明朗，有需要兩手準備，2012年海運大廈租約到期之日，將九倉中港兩地業務發展成五五之分的佈局。
先睇睇事件轉折點的幾個重要時間，海港城海運大廈續租問題，在2005年1月浮面，因為九倉將政府告上法庭，據當時入稟狀，在2004年10月，地政總署去信九倉，表明2012年地契到期時，不會續租海運大廈地段，仲有意以公開形式，重新招標批出有關地段的發展權，呢單官司拖到2007年7月，峰迴路轉，九倉突然撤回訴訟，理由係政地署當日來信，只係拒絕提早續約，係咪收回重新招標，未有定案。
九倉雙城記講到呢度，就要回帶返去當年的香港政治世界，前行政長官董建華在05年2月腳痛， 04年底至05年初，九倉同港府關係最差、鬧上法庭的時候，亦是正值前朝未年，董伯伯壓力最大的時候，當日董伯伯被人日砌夜砌官商勾結，但係最冇可能「勾結」的，可能就係九倉，甚至當時的董建華政府，已經做好心理準備用九倉祭旗，將香港土地契約一個最敏感的問題，搬上法庭硬碰硬，以洗「官商勾結」的形象。
07年7月，九倉撤回海運大廈地契官司的時候，現任特首曾蔭權，啱啱正式冧莊做特首，九倉就撤回官司，時間上亦非常巧合，試吓想像，如果當奴政府好似董伯伯咁企硬，九倉冇可能束手就範，地政署冇收回海運大廈土地重新招標的政策決定或立場訊號，好大可能，在07年已經由當奴政府發出。
下回再續。
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1. 九倉綠城記者會文字實錄
2. 路勁為何花18億收購順馳
3. 單偉豹: 當年收購順馳「吃虧了」
2012年6月13日星期三
九倉雙城記（右）
今期講九倉(0004)海港城及綠城(3900)兩單大刁，上中下講唔晒，加埋左右開弓。上回講到，九倉入股綠城做策略股東，拍住上做生意，不過兩間公司，由企業到話事人作風，大纜扯唔埋，九唔搭八。
過去五年，九倉在單單在綠城的地頭杭州，投資過大約100億人民幣，買落6個項目(可見九倉51億注資綠城抵到爛)，當中有個「九龍倉君璽」項目的地皮，2010年拍賣時，同綠城鬥舉手差唔多鬥到最後，據綠城主席宋衛平所講，九倉主席吳光正前個禮拜，先抱病去咗杭州住兩晚，用咗一日四圍睇綠城樓盤、學校醫院咁，即係話兩間公司近年只係競爭關係，之前冇乜深厚關係。
理論上，經歷近兩年房市調控，大部份內地房企已經莫財叫救命，就快爆煲的肯定唔止綠城，不過呢間浙江最大發展商，在香港上市能見度又高咁解，即係應該全國平貨，好多人排隊賣身賣資產。好喇，香港地產商有米，融資成本又平過內地行家一半，一邊有錢，一邊有市場知識，應該一拍即合，但係九倉入股綠城之前，又唔覺香港大型地產商，在大陸買咗乜嘢跳樓貨。
合作做項目，同合作做生意營運一間公司，分別差天共地，問是但一個香港地產大孖沙，如果有機會同內地房企合作，共同營運一間公司，就算價錢平到震，仲要睇管理層有冇偈計，管理思維是否合拍，最重要一樣，可能係科水落搭之後，有冇手尾跟，例如會唔會捲入醜聞謠言，刮花自己金漆招牌，喊都無謂。太遠的唔講，近至今年初，綠城先爆出超筍價賣樓俾政府官員的「行賄門」，消息真真假假，大家自己上網查查。
如果純粹作為一項財務投資，入股綠城，同埋借貴利俾佢周轉，價錢上九倉好著數，綠城股價反彈三四成，九倉好決楚自己決定落注一刻，其實已經封咗蝕本門，一日帳面已經賺十億八億；不過作為一項策略投資，可能好多人都唔明白，點解九倉主席吳光正，會覺得同綠城管理層可以合作，唔好忘記，九倉早年在遠洋地產(3377)，已經打咗口釘，買咗6%左右股權，在內地唔少項目，泊住中國海外(0688)及招商地產等國企做盲公竹，無太大迫切性，同一間負面消息多多的民企拍住上。
早幾個月重慶官場大地震，大粒墨張德江，空降去呢個火藥庫代替薄熙來做市委書記，九倉在重慶亦有落注，當時吳光正即係做咗一個動作，就係帶隊飛去重慶同張德江揸手，可見在大陸搵食，入廟拜神，同地方領導中央高層打通任督二脈，屬於指定動作，今次做白武士幫綠城解財困，當中一個重要考慮，可能係政治上賣咗一個大人情，呢個無形但長線的回報，遠高於綠城股權及土儲的短中線價值。
舉個例，2003年至2007年，綠城發展最快的幾年，當年做浙江省省委書記條友，叫做習近平，如果當時邊個大孖沙在浙江賣過人情俾習總，今日去到邊辦事行走都方便的，同樣道理，綠城係浙江最大型發展商，爆咗煲，對浙江省經濟肯定有大影響， 例如好多地盤有排唔使開工，例如綠城狂推跳樓貨會拖冧樓市，又例如借咗錢俾綠城的金融機構，會一齊對住佢笑，仲未計大型地產商爆煲可能引起的連鎖反應。
98年亞洲金融風暴後，前朝特首董建華，為咗「香港藍籌地產商爆煲」呢類大殺傷力新聞出現，地政政策都係咁鬆章，阿公到今日，房地產調控仍然喊打喊殺，地方政府唔可以鬆章得太明顯，又唔可以睇住佢死，最好方法，就係搵香港地產商做白武士。
下回再續，睇睇九倉過去五年在內地狂揼水投資，同香港海港城又有乜關係。
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過去五年，九倉在單單在綠城的地頭杭州，投資過大約100億人民幣，買落6個項目(可見九倉51億注資綠城抵到爛)，當中有個「九龍倉君璽」項目的地皮，2010年拍賣時，同綠城鬥舉手差唔多鬥到最後，據綠城主席宋衛平所講，九倉主席吳光正前個禮拜，先抱病去咗杭州住兩晚，用咗一日四圍睇綠城樓盤、學校醫院咁，即係話兩間公司近年只係競爭關係，之前冇乜深厚關係。
理論上，經歷近兩年房市調控，大部份內地房企已經莫財叫救命，就快爆煲的肯定唔止綠城，不過呢間浙江最大發展商，在香港上市能見度又高咁解，即係應該全國平貨，好多人排隊賣身賣資產。好喇，香港地產商有米，融資成本又平過內地行家一半，一邊有錢，一邊有市場知識，應該一拍即合，但係九倉入股綠城之前，又唔覺香港大型地產商，在大陸買咗乜嘢跳樓貨。
合作做項目，同合作做生意營運一間公司，分別差天共地，問是但一個香港地產大孖沙，如果有機會同內地房企合作，共同營運一間公司，就算價錢平到震，仲要睇管理層有冇偈計，管理思維是否合拍，最重要一樣，可能係科水落搭之後，有冇手尾跟，例如會唔會捲入醜聞謠言，刮花自己金漆招牌，喊都無謂。太遠的唔講，近至今年初，綠城先爆出超筍價賣樓俾政府官員的「行賄門」，消息真真假假，大家自己上網查查。
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2012年6月12日星期二
九倉雙城記（下）
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| 由呢張相睇，宋員外已經唔係綠城大佬... |
今期講開九倉(0004)，海運城海運大廈續租講掂數後，閃電式入股綠城中國(3900)，一星期內連下兩城，中港地產市場同時起哄。上回講到，九倉51億港元注資綠城，付出只係一塊地皮的價錢，收回來的是一個4千萬平方米土地儲備的話事權。
今日求其搵間香港上市的內房股，可能都閹埋個幾千萬平方米的土地儲備，綠城有啲唔同，老巢建在杭州，57%的項目在浙江長三角，仲有33%在環渤海等較富庶地區，即係話收埋收埋唔少優質地皮，對浙江省政府嚟講，綠城可能係推動當地經濟最重要的一個投資者。
公司值錢，唔代表管理得好，套用香港地產界的術語，綠城慣咗起「豪宅」搵食，買家唔似得大眾化市場一手買家咁易落搭，亦唔可以鬥平鬥賤，慢工出細貨的風格，變成資金消化不良的致命傷。綠城主席宋衛平在最新年報，形容2011年是綠城「從深秋到嚴冬的時光」，被傳媒推上「風口浪尖」。舊年9月，綠城股價一度連跌7日，負面謠言一大蘿，包括銀監會調查同綠城有關的房地產信託業務、問員工借錢、甚至要出售中超球會杭州綠城咁。
綠城講明今年六字真言策略，就係「圖生存促轉型」，近月開始將消化不良的項目出售套現，更加成立「主場」中介公司，簽咗近千個地產經紀，拆帳促銷撲水，最落力一個推鎖員，就係宋衛平自己，聽講今年一個人賣咗過億銀物業，日前同九倉齊齊開記者會，鬆一口氣的宋衛平半講笑咁話，邊個記者幫襯買樓，打88折，仲可以問多一條問題，撲水心切，一切種種，反映綠城紅燈，爆煲風險唔係講笑，行到最後一步，先賤價引入九倉呢條水喉。
略過大部分財務細節，同埋內地發展商的入帳手法，睇大數，至去年底，綠城資產總額高達1,152億元(人民幣，下同)，不過資產淨值只有119億元，即係十份之一，一邊過千億資產，另一邊亦有近千億負債，資產質素有咁上下，綠城其實不乏減債的彈藥，最缺乏的只是時間，今次引入九倉，除咗以股權換取資金，以土儲換取時間，釜底抽薪。
市場關注綠城控股權最終會否易手，從認股權交易細節睇嚟，唔會。九倉51億港元的注資，當中一半買入「永久次級」可換股債券，對於九倉呢位債權人，假設綠城最終爆煲，坐住「次級」債同坐股票冇乜分別，不過站在綠城角度，「永久」債可視為股本而非債項入帳，可以令帳目靚仔啲，雖然冇到期日，但係綠城同時擁有隨時行使的贖回權、及三年後強制換股的彈性，行使認股權以外，九倉亦作出五年內不增持綠城股權的承諾，即係話預咗綠城三至五年內還錢唔還股，九倉融資成本只有6厘左右，本身信貸光環可以幫綠城招牌燙金，死人冚樓式突變唔出現，九倉唔會入主綠城。
九倉 25億港元咬咗個4千萬平方米土儲四分一，叫做抵；25億港銀借俾綠城一年收9厘息，叫做貴，但並冇存心吞併綠城，而係一項頗為真心的策略投資，幫綠城渡過難關，未來仲會放兩條友入綠城董事局，拍住上搵食，綠城債住更加個個鬆一口氣，出名「永冇益人」的九倉，竟然好似做咗件好事，問題係，綠城作風同九倉格格不入，鐘意睇波劈酒的宋衛平，同細眼大鼻的九倉主席吳光正，更加大纜扯唔埋，九倉加綠城呢個組合，一個星期前，全地球都會覺得九唔搭八。
長篇大論通常係票房毒藥，例如順叔中學年代，為咗交讀書報告，只係睇咗《雙城記》第一頁及最後一項，不過海運城及綠城兩單中港地產大刁，唔政唔經借股喻今，冇理由講兩日就收嗲，一於頂硬上寫足一個禮拜，上下右中左一連五集，全方位豬噏，下回再續。
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4. 綠城紅燈（上）｜（下）
伸延閱讀：
1. 九倉綠城記者會文字實錄
2012年6月11日星期一
九倉雙城記（上）
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| 九倉07年年報第1頁透露的玄機 |
最壞的時光，也可以是最好的時光；在一個誰也不能相信的年代，亦是財經茄哩啡陰謀論廢噏一餐的年代。
今期開九倉(0004)，在香港，海港城海運大廈補地價續租講掂數；在大陸，入股綠城中國(3900)成為第二大策略股東，先掃除全香港最值錢零售物業的不明朗因素，再在蘇浙滬最具發展潛力的土地儲備打釘，一星期內連下兩城，中港兩地物業市場，各成一單萬眾矚目的大刁，時機上天衣無綘，仲要係平到震的價錢。
2008年全球信貸危機後，大部分巨企放慢投資步伐，今年香港政治變天，大型地產商投資亦變得審慎，仲有內地調控房地產的政策風險，危機四伏下，有兩個出名穩建的香港傳統藍籌系統，逆市掃貨特別進取，新投資以千億銀計，第一個叫做長和系，第二個就係九倉。
長實(0001)旗下長江基建(1038)及電能實業(0006)，近二千億(港元，下同)在歐洲狂買公用事業資產，套用長和系主席李嘉誠講法，做大刁最緊要選擇「法律政治穩定」的地方，潛台辭可能係「信唔過你共產黨」；九倉自2008年初，拋出五年計劃，「致力在中國創建新明天」，講明在未來五年內，集團有一半資產總資來自內地，明顯跟長和系逆道而行。
2007年以前的九倉，有兩樣嘢出名，第一當然係「永冇益人」的九倉精神，第二就係悶，坐住海港城及時代廣場皇牌物業收租，悶到投行分析報告每年改幾個數字就可以掟出街，九倉近年「中港兩地物業全速前進」的策略，同集團多年來悶棍作風格格不入，所顯示出的膽色信心亦耐人尋味。
至2007年年底，九倉營業資產1,350億元，過去幾年在香港積極買地，港鐵(0066)柯士甸道山頂半山幾個大型商住項目招標投地，都係九倉系內公司高價取得，海港城等香港皇牌零售商業項目，估值更加升值近倍，至去年底，營業資產總值膨脹至2,810億元，就算香港物業組合價值大升，但內地資產比例，仍然佔集團大餅近40%，可見九倉過去幾年投資內地磚頭，絕冇手軟，應佔住宅銷售127億元人民幣，亦應該是香港地產商之冠。
今年內地房企斷水，2月初，九倉拍住招商地產，24億元人仔在北京朝陽區掃入兩幅住宅地皮，即係九倉北上大舉掃貨步伐，今年以來都未見放緩，年底前完成中港資產各佔半壁江山的五年策略目標，唔會有太大難度，亦唔需要透過企業併購才能達標，白武士式入股綠城，只是錦上添花，唔會是計劃範圍內的企業動作，更似一個咁啱得咁翹的投資機會。
九倉入股注資綠城，交易分兩部分，首先綠城向九倉發行總代價25.5億元的新股，每股作價5.2元，較消息公布前的股價，折讓2.8%，完成之後，九倉將持有大約18.4%的綠城股權；綠城亦會向九倉發行同樣總值25.5億元的永久次級可換股債券，頭5年年息5厘，跟住5年11厘，換股價7.4元，溢價38%，但較綠城06年上市以來的平均股價，折讓近2成，若全數行使，九倉在綠城的持股將增至35.1%，成為單一最大股東。
綠城債台高築，負面傳聞多多，大有一觸即爆之勢，所以資產淨值折讓就算一度高達8成，公司股票都引唔起投資者興趣，不過一間公司的股票價格，同公司控股權的價值本身，不可以相提並論，舉個例，綠城今年以來，每日成交額平均唔夠一千萬元，用50個億在公開市場收買20%流通股份，要掃足500個交易日，更何況綠城股價肯定被越掃越高，例如停牌前最後一個交易日，綠城成交金額不尋常地激增10倍至超過2億銀，股價亦扯高近半成。
應該咁睇，九倉只係需要出資51億元，就可能取得綠城的控制權，51個億，在一線城市買塊稍為似樣的土地已經冇咗，今日可以控制一個全國4,000萬平方米的土地儲備。
九倉資金成本，大約只係6厘息，下回再續，睇睇綠城盤生意，在九倉入股前後有乜分別，交易對買賣雙方又有乜得失。
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