唔撚係啩．．．
從政要「知所進退」，所以近年行開去外國讀吓書，仕途縱失意，欲東山再起，竟有南山捷徑，睇吓葉劉就知道，不過，林公公交出呢場屎戲之後，佢個神學學位，可以轉讀ＰＨＤ了．．．
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1. 潮州怒漢(呢啲先叫做忘我真情演出)
2012年6月23日星期六
2012年6月22日星期五
燒賣數簿
恒大就恒大，燒賣就燒賣，恒大地產(3333)成為「快閃空軍」最新狙擊對象，呢鑊前中國首富許家印，真係被人燒埋數簿．．．
唔係話恒大盤數特別信得過，不過，如果閣下真係有鐵證如山的堅料，有個無懈可擊的「Short Idea」，又點會花時間寫一份足足57頁的「研究報告」，仲要公諸於世免費任睇，CitronResearch唱淡恒大的理據，查實可以應用在9成以上的上市內房股，都係嗰句，做淡容易唱好難．．．
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樓控心戰
今期啱啱返香港，未入局，講吓大陸樓市。
早幾日爬返鄉下，得閒無事睇吓樓，第一次見識到內地新樓銷售的場面。香港樓盤開售，老馮冇需要將客仔當係人，銷售處變成壓力煲，佔盡首次置業人士在物業市場投資經驗不足的著數，內地發展商好學唔學，賣樓花各種去貨手段，分分鐘已經青出於藍。
08年阿公救國救地球，放寬地產市場宏調後，樓價暴升，跑贏股市幾條長安大街，今次唔少地產商亦玩同樣心理戰，開口埋口明示暗示「房價見低」、「調控鬆綁」等訊號，於是新華社等官方傳媒，三日唔埋就大字標題，講到明「房價將繼續合理回歸」，一個星期內，仲搞到人民銀行等四大委，排隊出嚟澄清樓市調控方向不變。
類似官樣文章，近兩年已經出現無數次，真係咁有效率，又何需日講夜講；如果有一個既定的政策方向，就唔使三年唔埋兩年就嚟個「國Ｎ條」，就樓市政策大做文章，房策鬆緊咁多故仔講，因為大家睇死呢家嘢，查實係阿公調控經濟最有效率的政策工具，經濟唔好，就會出現樓市鬆綁呢個「傳統節目」。聽講日前全國政府常委會議，甚至有人提案放鬆一線城市高級住宅的限購政策，中央大大聲宏調，地方靜靜雞微調，刺激樓市變成刺激經濟的最後救命一招，好似全世界都等緊阿公頂唔住壓力，鬆樓控穩增長。
樓價可升可跌，政府高官員公開評論樓市，最緊要講得清楚政策方向，講到樓價高低問題，就等如將政府威信押在難以預測的市場價格，例如97年的香港特首董建華，回歸冇耐公開建議市民唔好心急買樓，結果樓價續升，98年又話可以考慮置業，結果樓價勁跌，成為董伯伯民望急跌的致命傷之一。
可能中國太大，從來冇一個客觀的樓價指標，面對呢個敏感議題，國務院總理溫家寶毫不錫身，舊年初第一次提出要「房價合理回歸」，有人數過，同一句說話，溫總近兩年公開重覆五次，驚死國人收唔到阿公要做低樓價呢個政策訊號。
不過你有你講，根據人民銀行第二季度調查，68.5%成受訪居民認為房價過高，「難以接受」，更大鑊者，有15.7%受訪者表示，未來3個月準備入市買樓，置業意欲比例創年半新高，既係話「房價合理回歸」的政策，同經濟現實仲有一大截距離，同時亦越嚟越多人，唔相信阿公調控樓市的決心及能力，焗住跳入火坑。
唔單止係買樓人士，從幾間最高負債的香港上市內房企業的進取作風，不難看出，好多發展商老闆，都認定阿公調控只係得個講字，例如綠城中國(3900)老闆宋衛平，賣身引入九倉(0004)做策略股東時坦白表示，根據以往房市調控的軌跡，睇死最新的緊縮政策，最多半年至一年多，結果一調接近兩年仲未結束，時間之長超出預期，將綠城迫進一個「不曉得」的經營環境，最後唯有認輸。
綠城賭得大，去貨慢，冇坐貨持久力，樓市調控一年半就認輸，其他冇賭得咁大，或者仲可以鬥平鬥快去貨的發展商，應該仲係坐定粒六，「房價合理回歸」只係出口術，亦唔會相信中央會調死樓市，換句話講，暫時冇人相信，目前限購令等壓抑樓價措施，會係既定常態政策，捱得過，雨過天清就會冇事。
對於溫總及現屆中央政府，「房價合理回歸」，等如押上咗自己的管治誠信，房市唔出現一個合理的調整，可能會被人唱一世，呢個政策訊號是否只是臨尾出口術，講兩年就收工，定係有延續性的既定政策，十八大開波就有分曉。
早幾日爬返鄉下，得閒無事睇吓樓，第一次見識到內地新樓銷售的場面。香港樓盤開售，老馮冇需要將客仔當係人，銷售處變成壓力煲，佔盡首次置業人士在物業市場投資經驗不足的著數，內地發展商好學唔學，賣樓花各種去貨手段，分分鐘已經青出於藍。
08年阿公救國救地球，放寬地產市場宏調後，樓價暴升，跑贏股市幾條長安大街，今次唔少地產商亦玩同樣心理戰，開口埋口明示暗示「房價見低」、「調控鬆綁」等訊號，於是新華社等官方傳媒，三日唔埋就大字標題，講到明「房價將繼續合理回歸」，一個星期內，仲搞到人民銀行等四大委，排隊出嚟澄清樓市調控方向不變。
類似官樣文章，近兩年已經出現無數次，真係咁有效率，又何需日講夜講；如果有一個既定的政策方向，就唔使三年唔埋兩年就嚟個「國Ｎ條」，就樓市政策大做文章，房策鬆緊咁多故仔講，因為大家睇死呢家嘢，查實係阿公調控經濟最有效率的政策工具，經濟唔好，就會出現樓市鬆綁呢個「傳統節目」。聽講日前全國政府常委會議，甚至有人提案放鬆一線城市高級住宅的限購政策，中央大大聲宏調，地方靜靜雞微調，刺激樓市變成刺激經濟的最後救命一招，好似全世界都等緊阿公頂唔住壓力，鬆樓控穩增長。
樓價可升可跌，政府高官員公開評論樓市，最緊要講得清楚政策方向，講到樓價高低問題，就等如將政府威信押在難以預測的市場價格，例如97年的香港特首董建華，回歸冇耐公開建議市民唔好心急買樓，結果樓價續升，98年又話可以考慮置業，結果樓價勁跌，成為董伯伯民望急跌的致命傷之一。
可能中國太大，從來冇一個客觀的樓價指標，面對呢個敏感議題，國務院總理溫家寶毫不錫身，舊年初第一次提出要「房價合理回歸」，有人數過，同一句說話，溫總近兩年公開重覆五次，驚死國人收唔到阿公要做低樓價呢個政策訊號。
不過你有你講，根據人民銀行第二季度調查，68.5%成受訪居民認為房價過高，「難以接受」，更大鑊者，有15.7%受訪者表示，未來3個月準備入市買樓，置業意欲比例創年半新高，既係話「房價合理回歸」的政策，同經濟現實仲有一大截距離，同時亦越嚟越多人，唔相信阿公調控樓市的決心及能力，焗住跳入火坑。
唔單止係買樓人士，從幾間最高負債的香港上市內房企業的進取作風，不難看出，好多發展商老闆，都認定阿公調控只係得個講字，例如綠城中國(3900)老闆宋衛平，賣身引入九倉(0004)做策略股東時坦白表示，根據以往房市調控的軌跡，睇死最新的緊縮政策，最多半年至一年多，結果一調接近兩年仲未結束，時間之長超出預期，將綠城迫進一個「不曉得」的經營環境，最後唯有認輸。
綠城賭得大，去貨慢，冇坐貨持久力，樓市調控一年半就認輸，其他冇賭得咁大，或者仲可以鬥平鬥快去貨的發展商，應該仲係坐定粒六，「房價合理回歸」只係出口術，亦唔會相信中央會調死樓市，換句話講，暫時冇人相信，目前限購令等壓抑樓價措施，會係既定常態政策，捱得過，雨過天清就會冇事。
對於溫總及現屆中央政府，「房價合理回歸」，等如押上咗自己的管治誠信，房市唔出現一個合理的調整，可能會被人唱一世，呢個政策訊號是否只是臨尾出口術，講兩年就收工，定係有延續性的既定政策，十八大開波就有分曉。
2012年6月19日星期二
抽水兩條拎（下）
上回講咗金管局前總裁任志剛條Currency Link，聯繫匯率命根咁拎足廿幾年，在其位不謀其政，耍足香港人十幾年，今日忽然建議檢討聯匯，就算時機及建議都冇乜點錯，拎不唔拎的轉變，乞人憎。
香港仲有一條拎，一樣咁乞人憎，叫領匯(0823)，英文叫Link REIT，早排學人搞搞新意思，推出所謂「尋味時光」的宣傳活動，出晒飲食指南上晒Facebook，推廣旗下商場老字號美食，原意係淡化領匯迫死迫走小商戶的冷漠形象，點知引爆反效果，網民「尋你那個味」之聲此起彼落，可見領匯公眾形象有幾低落。
最唔受公眾歡迎的公司，往往亦係最受投資者歡迎的公司，領匯05年底上市，每股10.3元(港元，下同)，最近股價已經突破30蚊，未計股息回報已經近兩倍，計埋過去六七年的股息分派，回報率更加接近250%。
呢個其實又係香港政府的優良記錄，之前已經講過，港府拎資產出街賣，由盈富基金(2800)到港鐵(0066)再到領匯，由五隧一橋到iBond，暫時未試過要投資者損手，件件又平又靚。
當年香港面對結構性財赤，打住「大市場小政府」招牌，變賣家當幫補生計，今日香港公共理財哲學大有逆轉之勢，政府總部都搬咗去添馬艦，在一個好似「門」字的甲級寫字樓，掛個「小」字就唔係咁好睇，候任特首梁振英已經講明，要改變「小政府」的做法，要大有為，早排打開報紙，見到梁振英又拎住張摺櫈四圍走，被街坊問到有冇可能回購領匯，降低公屋商舖租金及貨品價格時，竟然話有得諗，會認真研究回購領匯的可能咁話，嚇咗一跳。
上市之後，領匯總資產已經膨脹一倍，主要來自由公轉私、翻新門面所釋放的物業價值，近年亦開始併購毗鄰的同級零售物業，領匯擁有全港最大的零售商場面積，在大眾化市場搵食，可以想像，呢隻怪獸出現後，唔單止屋邨小商戶，左右隔離的同類商場，同様冇啖好食，好似信和(0083)將軍澳海悅豪園商場，唔夠領匯爭，不如賣盤俾佢，領匯越膨脹，規模效益越大，亦可能出現越多併購機會。
領匯最新市值超過700個億，股價對資產淨值，近年長期處於溢價，新世界發展(0017)市值反而唔夠600億，屋邨街市停車場，竟然仲值錢過一間又百貨又豪宅的綜合企業，除咗話新世界管理唔見得人，亦見到領匯已具備晉身籃籌的實力。當日私營化政府賣到一股不留，領匯主要股東都係大型基金，流通量高，政府低賣高買，今日要回購所有股份，3成溢價好未，都要成千億，財政儲備就冇咗六份一，唔單止係「大動作」，直頭係超高難度動作，咪玩啦。
房委會近幾年的商業物業組合，至2010年3月，已經又增加到近17萬平方米水平，泊車位2萬幾個，復建居屋增建公屋，作為大眾化市場的包租公，房委會又可以同領匯拗手瓜，今日全面回購領匯，可能性等如零，政府最可以做的，只係利用房委會重新膨脹的物業組合，重新揹起政府津貼商戶租金這項隱性福利，將領匯呢個親生仔一手打殘，以政策風險扭轉市場對領匯前景的樂觀印象，先至會出現回購的契機，呢個亦係領匯股東需要留意的可能性。
假如回購領匯，前題是壓抑價格減輕民生負擔，梁振英又並非口噏噏當秘笈的話，動用財政儲備進行「公營化」的最可行目標，唔係領匯，而係港鐵。
橫掂近年沙中線、港深廣高鐵等大型鐵路項目，都係納稅人而唔係港鐵出錢，港鐵作為上市公司的融資功能從來冇好好利用。領匯市值超過700個億，百分百街貨，港鐵政府持股以外只有25%街貨，市值都係360億元，回購港鐵呢條冚家拎，用錢少啲，難度低啲，又更加多人拍手掌，更加實際囉。
(順叔有事離港，周三及周四財經茄哩啡專欄，由阿瞬代筆兩天。)
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2012年6月18日星期一
抽水兩條拎（上）
今期睇睇，香港幾乎冚世界家家戶戶都去之而後快的兩條拎。
第一條，聯繫匯率呢條Currency link，前金融管理局總裁任志剛，有今生冇來世死守十幾廿年的的命根，退咗休做善事唔去賣旗，失驚無神又高談闊論「香港貨幣體制的未來」。
之前講過，「脫鈎」同埋「港獨」，屬於香港經濟政治上最敏感的兩個議題，講都唔講得，行長長官曾蔭權就講過，邊個提親改變聯匯呢條拎，佢就「兜巴星」，當奴仲有兩個禮拜任期，如果坐言起行，公開用力，正手反手，冚任志剛個咀幾嘢，民望肯定谷低反彈。
任志剛份所謂「學術論文」出街之後，上到現政府高官，下至財經茄哩啡，政壇左中右，無論識唔識金融，個個冷嘲熱諷，你可以話任志剛言論仲好有份量，但係又幾時見過一位公眾人物，公開提出一個唔少香港人支持的建議，會引起全城負評，好簡單，任志剛建議檢討聯匯、引發公眾關心討論這個遲早出現的大約，冇人會話唔啱，不過一個掌管金管局16年、車牌號碼都掛住「AM78」的人打倒昨日之我，呢個遲來的動作，特別乞人憎囉。
任志剛話身在其位時，「不便」表達檢討聯匯的立場，大佬，金管局被稱為「獨立王國」，任志剛被稱為「金融沙皇」，花名唔會改錯，任志剛當年冇任期限制，長官意志可以自己動用納稅人錢在國金頂樓自置物業，坐在金融雲端惡足16年，咁多年嚟，有權有力掂聯繫匯率貞節牌坊的人，全香港只有一個，就係未退休時的任志剛，在其位不謀其政，「任總」都唔方便，仲有邊個方便？
任志剛又話選擇在新舊特首權力交接期間發表有關論文，冇政治目的，呢句說話，好多人會信，因為佢老兄的政治智慧，就算唔接近零，都唔高得去邊。任志剛鴻文裡面有句，「多年來，近觀微察政治人物的言行舉止，讓我對政治敬而遠之」，真係咁有智慧咁憎政治，就唔應該參與特首跑馬仔呢淌混水，本來地位超然，家陣老婦失貞，呢啲咪叫政治智慧囉。
呢單嘢大家唔使睇得太複雜，更加唔需要浪費時間講陰謀論，一個頭都白晒但係仍然大唔透的大細路，認叻幾十年，又點會接受自己只係一個二打六，被人跣咗一鑊，唔忿氣發出噪音吸引吓注意力，又或者陰陰濕濕在背後閹同學一嘢以為係報復，可以理解。
當然啦，特首選舉之後，任志剛在沙田「鄭裕彤樓」閉關幾個月寫出嚟的幾十版字，香港人都應該望吓，不過如果講到水平問題，大家就不如睇吓，金管局前副總裁黎定德(Tony Latter)嗰本《Hong Kong’s Money: The History, Logic and Operation of the Currency Peg》，有說服力好多囉。
拎嚟拎去拎不清，如果冇興趣睇金融八股，亦無謂花時間，睇一樣嘢就得，人仔兌港元的匯價走勢，2007年1月，人仔兌港元，自1994年以來，第一次突破一算，去到今日，差唔多100兌125，過去5年時間，內地同胞購買力增加四份一，嚟香港掃貨變化75折，香港的奶妢海味樓價又點會唔貴，任志剛咪又係年年同香港人講，匯率同物價冇關係？
任志剛「任一招」的花名，亦係冇改錯的，攬住聯繫匯率廿幾年，只係識在同一個貨幣政策環境，在位時怕亂怕揹鑊，冇勇氣做大動，今日拍拍屁股走人，又叫人要有勇氣面對改變，可能個個高官都係冇得留低，良心先會迴光反照。
講到尾，阿水都知道，聯匯遲早要改，步伐取決於人民幣國際化的步伐，任志剛今日帶頭帶起討論，都唔算壞事，當年佢老哥自認係「中央銀行家」時，都特別得閒特別多咀，周周一「觀點」，今後如果佢老人家在自己網誌，個個星期都寫篇嘢，同香港市民及散戶，解釋吓改變聯匯的影響、要做乜嘢準備，順叔就信佢真心為香港市民謀福祉。
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