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2010年7月9日星期五

發水秘笈(下)

(刊於2010年7月9日am730)


經典縮水樓

上回提到,近年香港樓盤大幅發水,大量額外樓面免費送俾發展商。

更妙者,獲豁免樓面面積,唔單止絕大部分免收地價,仲可以賣俾物業買家,99.99%樓盤,越發水,實用率越低。

又用嘉亨灣做例,據恒地至5月資料,嘉亨灣第2座72F單位,建築面積674呎,叫價770萬,實用面積,恒地話有528呎(扣埋窗台等,得466呎,實用率69%),攤分咗146呎公用地方,即係話770萬樓價當中,最少166萬,用咗嚟買一忽會所或半格垃圾房,有關樓面,因為獲政府豁免,對恒地嚟講,零成本。

呢張價單係順叔私人珍藏

樓盤建築面積發水,單位實用面積縮水,兩者冇必然關係,因為冇法例規管,視乎發展商良心(唔排除有0.01%發展商,以心建家,樓盤發水一倍,單位仍然十成實用)。呢個概念,好多人分唔清,包括堂堂香港建築師學會,向可持續發展委員會提交意見書,唔知有心定無意,竟然搞錯「發水樓」同「縮水樓」概念,提醒咗大家,好多專業人士,靠地產商搵飯食。

地產商年年億億聲,養班胡關李羅陳趙張何,律師建築師測量師,日日全副精神鑽法律罅,扭盡六壬擴大老闆利益,撞上梁展文呢類通才把關,英才又好庸才又好,發展商攞盡著數,無可避免,時代廣場樓下休憩空間,九倉(004)鳩佔收租,政府不聞不問不知不覺多年,就係最反面教材之一。

如果將住宅一手市場,睇成發展商、政府及消費者之間零和遊戲,三角關係互動角力,發展商長期處於上風,呢頭屈完政府機起發水樓,嗰頭又可以屈消費者機賣縮水樓,唔難解釋,點解香港做地產咁好賺。

不過呢個長期屈機局,最近開始改變,發展局林鄭月娥,定期拍賣豪宅用地,打破地產商壟斷土地供應話事權,嗰面房屋局鄭汝華,收緊新樓銷售規管,又搞活化居屋,兩位鄭小姐,好似鬥好打。2012年行政長官,無論邊個做,大家可以留意,呢對地政TWINS繼續留任,定係換個梁展文式二打六上場,作為房策鬆緊指標。

其實唔駛9招12式,只要大幅減少發水面積豁免,一招已經打中地產商死穴。好簡單,如果發水比例,4成降至2成,土地成本,即時升高17%,零發水的話,成本貴4成,分析員就地產股所做盈利預測,要全面改寫,不過暫時未見到有大行報告,提及可持續發展委員會個發水樓報告,有乜影響,可能人人慣咗當政府冇到。

至於買家呢一邊,對抗發展商發水神功,講到尾,要靠自己,有冇足夠意識,維護本身消費者及投資者權益,例如最近有個乜峯乜殿樓盤,要通宵排隊幾粒鐘揀樓,仍然堅持幫襯,又例如恒地已寫明唔夠7成實用,仍然甘心用770萬買嘉亨灣72F單位,咁就冇人幫到你。

如果睇完一連三期《發水秘笈》,都唔知講乜,最保險方法: 唔好買新樓。(順叔外遊,財經茄哩啡下周暫停。)

你要排隊,冇人幫到你...










關連文章:
1. 發水秘笈(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 嘉亨灣實用率及價單
2. 建築師學會「發水樓」立場
3. 地產股價未反映發水限制 (擇自《施永青》博客)

2010年7月8日星期四

發水秘笈(中)

(刊於2010年7月8日am730)

經典發水樓

今回用實戰案例,睇睇地產商點發水發達,相關詞彙概念,請參照上星期五嗰啲地政ABC。

發水樓經典代表,要數嘉亨灣,審計署05年一份報告,引爆政治炸彈,立法會帳目委員會,同埋政府獨立調查小組,雙飽胎聆訊,三份報告,令嘉亨灣被迫成為,香港有史以來,透明度最高樓盤,光怪陸離,成本香港地政《官場現形記》。

呢幅前西灣河碼頭地皮,亦係政府送出「環保設施」發水大禮之後,第一個大型臨海住宅項目,二千年底招標,恒地(012)系24.3億港元(下同)中標。按98年規劃,住宅樓面面積上限85萬呎,嘉亨灣落成,總建築樓面足足223萬呎,住宅145萬呎。

發得咁神奇,第一個要多謝董建華,如上回提及,地政部門為配合八萬五,谷數,鬆章,嘉亨灣地皮規劃,因為咁,住宅面積上限變下限(註一),任發唔嬲。

第二個,要多謝當日建築事務監督,你估邊個,梁展文,行使多項酌情權,豁免多項樓面面積,包括32萬呎停車場、34萬呎環保及完善生活設施、13萬呎強制性設施(附表),另附送10萬呎樓面,交換恒地提供公眾通道,連政府獨立調查小組,都睇唔過眼,跳出調查職權範圍,在報告中批評梁展文鬆章太多(註二)

豁免超過80萬呎樓面面積,變相送咗一千個八百呎單位俾恒地,計條師奶數,嘉亨灣145萬呎住宅樓面,假設平均5千蚊一呎賣出,恒地賺48億,如果剔除發水樓面,項目僅能收回成本。
咁發,唔怪得單嘢,引發公眾對發水樓高度關注之餘,更成為政府開始檢討樓面面積豁免、政策轉向分水嶺。

06年,屋宇署針對發水問題,抽樣調查多楝建築物,51個住宅項目,26個發水超過4成,樓越新,發水越勁,甚或超過1倍(附表)。發水咁普遍,變態歸常態,可以肯定,審計署當日抽查是但一楝新落成物業,一樣問題多多,唔怪得梁展文當日覺得咁冤屈,要告番審計署轉頭。

發水樓盤擇錄
小業主在天台,加個組合屋放雜物,屋宇署都喊打喊殺,發展商發水幾十萬呎,搶高點霸海景,冇王管。買叉燒被呃秤,都有海關主持公道;買新樓,中咗縮水陷阱枉花百萬計,冇得退貨,更冇王管。

下回再續,睇睇發水秘笈最後一式,發水樓變縮水樓,終極屈機。

註一:帳委會嘉亨灣報告18-19段
註二:政府獨立調查小組報告10.35-10.36段

梁: 點解唔俾我去新世界?













鍾麗幗: 低能仔...











關連文章:
1. 發水秘笈(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 有關嘉亨灣傳媒報道 (立法會秘書處資料)
2. 下載審計署嘉亨灣報告 (政府審計署資料)
3. 下載立法會帳目委員會嘉亨灣獨立調查報告 (立法會秘書處資料)
4. 下載嘉亨灣政府獨立調查報告 (前房屋局資料)
5. 屋宇署發水樓查抽樣調查 (發展局資料)
6. 屋宇署發水樓查抽樣調查補充資料 (發展局資料)