肥田冇人爭

(刊於2010年2月26日am730)

（標題為後期改動）

係人都知香港地產商好賺。恒隆地產(0101)09年，只係賣咗425個君臨天下園景單位，利潤53億港紙，邊際利潤高達71%，都咪話唔得人驚。

不過，唔係咁多人留意，又或者解釋得到，一行咁好賺生意，點解好似冇乜競爭。

首先，當然因為係進入門檻太高。大陸買地，可以分期付款(所以囤地咁普遍)，風險成本唔高；香港土地拍賣，第三次，扑鎚，廿八日內就要找數，單單係首期成本，剩係呢個分別，已經解釋咗，點解大陸新晉地產商通街係，香港地產，已經十幾廿年冇新玩家入場。

第二，香港個市，已經成為寡頭壟斷，幾間大公司玩晒，中小型公司，最多拍住做。樓市最大鑊情況，就係有地產商等錢洗，劈價出貨，但而家大型項目，幾乎由大孖沙包辦，財力雄厚，淡市坐到旺市先出貨，後八萬五時代，大家有冇見過，兩間大型發展商，同一地區齊齊推盤競爭搶客情況出現過？

咁即係話，香港地產商面對唯一嘅競爭對手，剩翻政府。不過02年之後，政府唔單止停建居屋撤出市場，連土地供應話事權，都透過勾地表俾晒地產商，星期三財政預算，兩大政策，都冇即時重大改變，就算未來兩年政府主動拍賣六幅豪宅靚地，又或者房委會「活化」到少少二手居屋市場，都唔代表，政府會重新加入市場競爭，又或者準備重掌土地話事權，透過增加供應「活化」地產商之間嘅競爭。

競爭，係決定市場決定價格嘅重要因素，除非曾蔭權突然八萬五上身，又或者某大陸地產巨人，錢太多要過嚟香港放低幾百億，如果唔係，香港地產大孖沙，可見將來唔會面對太嚴重競爭，亦即係話，樓價易升難跌，不過，呢個只係講緊供應，需求，頂唔頂得順，又係另一個長篇大題目。

簡單啲睇，香港樓市，97年開始衰左六年幾，03年反彈，唔計08年底幾個月，已經旺咗七年，七隻肥牛七隻瘦牛，仲有幾多力，唔知，不過肯定，風險，已經高於機會。

伸延閱讀:
1. 香港地產市場競爭 (消委會96年調查報告，冇錯，15年前...)