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2011年12月23日星期五

利豐雙刁(下)


上回講到,利豐(0494)在2010完成咗公司「歷史上最複雜的改組」,由一條「供應銷」,變成貿易、物流及零售分銷三個網絡。

「買辦」呢個中文辭彙,聽講嚟自葡文,最初在南中國地區流行,本意係為外國人負責採購的「僕人」,今日的「現代買辦」(Merchandiser),或者叫做採購(Sourcing)公司,除咗幫客仔搵廠做單,仲會處理產品開發及品質監控等工作,盡量解決生產工序問題各種問題。客仔要100蚊買十條桃紅色的底褲,「買辦」作為中間人,可以做到97蚊搞掂,交貨或出口,所壓縮的3蚊成本,就可以落自己袋。

利豐以前講到自己條「供應鏈」幾巴閉幾神奇,而家做埋物流及分銷,其實做多幾樣粗重功夫,一盤擔擔抬抬的生意,又出書又學術論文,唔識嚇死,識就笑死,利豐做1,200億元(港元,下同)生意,純利40億,純利率3%,嗱,各位學嘢,呢個就係「軟3元」喇。

利豐予人「獨一無二」的感覺,查實有千千萬萬的公司做緊同一樣嘢,利豐夠突出,因為主要競爭對手已經被收購得七七八八,另外,大型公司自己有獨立的「採購部門」,掌握住控制成本的商業秘密,唔會隨便四圍揚,利豐高調講「供應鏈管理」多年,就算屎片當秘笈,好容易變成「權威」。

利豐伯爺百年前在廣州做買辦起家,搵食工具係幾句外語,傳到第三代變成國際超級買辦,馮氏昆仲經營能力無可置疑,不過最重要搵食工具,仍然係同外國人的「溝通」能力,包括管理「市場期望」及保持「權威」形象,呢種「溝通」能力,未必要講得你明,最緊要你信佢「透明」。

利豐出書講「供應鏈管理」,管理層公開講生意經,正正係吹水的最高境界,聽落入耳,但講完等如冇講,但既然係「權威」,又多次吹到變成哈佛商學院研究案例,「光環」自然會出現,邊個唔明都唔夠膽出聲,見佢形象好字號老,又冇乜其他選擇,自自然然幫襯佢試吓,包括沃爾瑪。

利豐舊年一月同沃爾瑪達成採購協議,第一年採購額約20億美元,即時被分析員捧上天,查實,協議既非獨家,又唔包生仔有生意做,做得成功,沃爾瑪有權在2016年,收購利豐相關的專責採購部門,商業秘密都偷埋,不對等的「合作關係」,又點會開花結果。

利豐因為夠大,採購可以更平,但無論利豐幾大,都唔會大得過沃爾瑪,呢個超市巨人採購壓縮成本功夫出晒名,講明未來會逐步減少外判採購的「中間人」,搵利豐指教吓,一試無妨,但隨時會踢走呢個「超級中間人」。

利豐收入8成來自歐美,又有7成來自紡織製品,知名零售品牌,唔會輕易將產品設計及品質監控等重要工序,交俾外人,亦即係話,利豐的業務根基,其實係幫一大堆外國山寨公司執頭執尾,山大斬埋夠多柴。

利豐至2013年的「三年計劃」,主要目標要谷大核心盈利到15億美元,當中「貿易」及包括零售的「本土」業務,各佔7億元,反映利豐對本業的增長空間,有相當保留,未來要靠「零售」食糊,就要繼續併購。如果達標,市盈率又保持現在30倍水位,市值將會高達3,500億元。

利豐做買辦可能係地球權威,物流及零售,講緊兩盤完全唔同的生意,或者讀完哈佛MBA真係三頭六臂,玩具反斗城加OK便利店,一大堆雜嘜時裝,炒埋一碟,可以變成另一嚿千億元資產。

利豐大股東收購漢登(0448),淡馬錫曲線減持利豐股權,前者預示利豐將繼續依賴併購雜嘜零售品牌催谷收入,後者反映投資者逐漸失去信心,在2011年最後一個月出現的這兩單刁,可能是利豐未來兩年的寫照

(順叔聖誕新年放假叉電,財經茄哩啡專欄,將由老友「阿舜」代筆兩星期,祝各位聖誕開心,新年進步。)

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1. 利豐雙刁(上)(中)(下)
2. 捻明利豐(上)(下)
3. 私有化學(上)

2011年12月22日星期四

利豐雙刁(中)

(刊於2011年12月22日am730)


上回講到,今個月,出現咗兩單同利豐(0494)前景息息相關的交易,包括「策略股東」淡馬錫發行零息可換股票據變相套現,同埋「利豐零售」全面收購服飾零售品牌漢登集團(0448)。

冇認真望過漢登盤數,但賣家陣營包括政協常委陳永棋,一面係香港百年老店買辦,一面係紡織業化石級人物,買賣雙方理應有幾十年合作關係,單刁唔似會有古惑,27億元收購價等如漢登往績市盈率11倍,牌面上,在零售市場叫做筍,不過短期內唔關利豐事,因為買家「利豐零售」,是馮氏家族的非上市控股旗艦「利豐(1937)」的全資附屬公司。

馮氏家族私人業務肯定唔少,近年耐唔耐就吱一間公司上市,包括利邦控股(891)及利亞零售(831),根據利豐網頁的架構圖,一眾姊妹公司,包括已經被利豐食咗的利和經銷,可以同利豐產生協同效應,但同時,大股東私人業務,亦可能對利豐構成直接競爭,馮氏家族如果認真保持高透明度及良好企業管治,應該披露埋私人業務的詳細資料。

今次收購漢登,其實非常乎合利豐近年收購零售品牌、拓展「供應鏈下游」分銷業務的策略,由大股東出 手收落自己袋,一係利豐近年收購太頻密,已經食到飽飽滯滯,一係利豐仲準備緊更大更惡啃的併購活動,例如,思捷(330)如果只係經營策略出錯,帳目上冇唔見得光的問題的話,利豐夠薑的話,其實可以考慮食埋思捷。當然,大股東出手執幾件貨,亦可作兩手準備,至2013年的新三年計劃,如果臨尾又甩轆,利豐冇啖好食,又可以再打姐妹公司主義。

2010年前的利豐,最殺食的地方,係投資者關係做得好好,管理「市場預期」又一流,所謂大行分析員,好多只係識得望住個「管理層指引」(Management guidance)講嘢,利豐 制定一個個「三年發展計劃」,訂定營業額及核心盈利增長目標,三年又三年,次次交到數,機構投資者自然唔會有投訴,股價長升長升,今年1月,股價去到近26元的歷史高位。


2010年前的利豐,一個個三年計劃次次達標,主要係靠一連串的收購,而頻密併購的成功關鍵,就係幾乎買晒所有主要競爭對手,包括95年收購英之傑、99年收購太古(0019)旗下的貿易公司及金巴莉、仲有2000年食埋上唔到市的COLBY,現在利豐好多高管,都係當年的競爭對手。

2010年前的利豐,成日同人講自己條貿易採購「供應鏈」,有幾大條又有幾神奇,甚至夠膽公開自己「商業秘密」,書都出埋,講嚟講去,大家明唔明都好,其實講緊一個「採購網絡」,主業係做「貿易」,或者幫客仔做「貿易」。

講咗咁多2010年,因為2010年亦係利豐呢間公司,出現巨變的一年,公司由併購競爭對手打橫擴張,變咗收買零售品牌垂直整合,連做物流運輸的利和經銷都買埋,短期作用,等如收購客仔在自己條供應鏈做生意,收購姊妹公司亦可以即時谷大收入及「核心盈利」拉近三年計劃的目標,經過2010年收購策略的轉變,利豐主業由「一條」供應鏈,變咗「三個」網絡,多咗「物流」及「分銷」兩大辨業務,全球80個辦事處,變咗240個,唔怪得利豐自己都形容,公司在2010年,完成咗可能係「歷史上最複雜的改組」。

舊年4月,財經茄哩啡寫過兩篇利豐,呢間公司表面上資料披露好透明,其實諗唔都諗唔明做緊乜,觀察完利豐在2010年的劇變後,順叔反而恍然大悟。

咩「平的世界」咩「圓的供應鏈」、乜乜「硬一元」物物「軟三元」,一大堆「技術八股」之後,2010年以後的利豐,其實之唔係仲做緊一個世紀前的老本行:買辦。

曉,下回再續。

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2. 捻明利豐(上)(下)
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2011年12月21日星期三

利豐雙刁(上)

(刊於2011年12月21日am730)
利豐三年計劃第一次甩轆

今期開利豐(0494),講吓兩單對公司股本冇乜影響、但同公司前景好有關係的交易。

第一單刁,上兩個禮拜出街的新聞,新加坡政府兩大投資旗艦之一的淡馬錫,發行總值約36億元(港元,下同)的可換股票據,兩年,零息,買家可以在期內,以相對12月初市價的4成溢價,即係每股23.8元,換取利豐股份,不過,淡馬錫有權在到期時以現金結算,還錢唔還股。

呢單刁,如果買家在兩年內冇任何行使權,淡馬錫認真筍到爆,利豐股價暴跌,最多還錢,利豐股價爆升,最多又係還錢,做乜都得,可惜財經茄哩啡冇本事搵個3條A信貸評級,如果唔係,免費免息借幾十億銀玩兩年,認真開心。

淡馬錫賣得筍,即係買家唔筍,應該只有兩類投資者會有興趣,一係大把錢又超級保守,同時又好驚2012係世界末日,買批利豐可換股票據,當係將現金放喺淡馬錫暫時保管,2013年地球仍然存在再算;第二個可能,在另一個極端,幾十億元可換股票據盡入炒家之手,在未來兩年當自己坐住2%利豐股權,當做埋對沖,放心舞上舞落。

利豐對淡馬錫發行可換股債呢個動作,冇公開評論,呢個故事,其實亦話俾散戶知,一間上市公司無論資料披露幾咁透明,大戶要發行足以影響公司股價的投資工具,散戶唔會知道發生乜事,分分鐘相關上市公司亦唔知發生乜事,監管機構更加冇乜嘢可以做。

2008年8月,全球信貸風暴風雨欲來,靠併購收買增長的利豐,A級信貸評級啱啱被列入負面觀察名單,管理層馮氏兄弟人面夠廣,到9月初,雷曼兄弟爆煲前一個禮拜,搵咗淡馬錫泵水,作價每股約11.5元(計埋利豐一折二影響),認購近5%新股,集資近39億元。

利豐成功撲水後兩年,亦即係2008-2010年的「三年計劃」的中後段,繼續四圍掃貨,雖然所謂「金融海嘯」後周街平貨,臨尾更食埋自己個妹利和經銷,但「三年計劃」中,營業額最少增至1,560億元、核心盈利增至最少78億元的目標,仍然雙雙甩轆,3年期考第一次肥佬,難怪當日被稱為「策略投資者」的淡馬錫,今日借啲意變相減持套現。

09年9月一年禁售期後,利豐股價曾經衝上近26元高位,淡馬錫已經減持近億股,利豐算係有交待,淡馬錫透過發售可換股票據集資幾十億元,等如當日入股利豐成本,未來兩年多數唔會沽貨,不過亦間接話咗俾市場聽,淡馬錫心目中的「套現價」係幾多,唔算太睇好利豐前景。

好喇,第二單刁,對散戶嚟講,比較貼身,星期一,零售服飾品牌漢登集團(0448)宣布,由利豐大股東、馮國經家族私人持有的「利豐零售」,提出以現金27億元,全面收購漢登,每股作價2.7元,相對消息公布前漢登股價,溢價近6成。

漢登旗下品牌,包括兩隻腳板十隻腳趾的品牌「Hang Ten」,近年在東南亞擴張極快,至今年9月底,公司已經有796間銷售分店,冇透露當中「加盟店」比例,難以知道近兩年業績強勁增長的虛實,至3月底年度,純利近2.4億元,「利豐零售」即係只需要以往績市盈率約11倍收購,又會咁筍?

漢登主席兼行政總裁叫做陳永燊,已經63歲,據網上未完全核實資料,係全國政協常委陳永棋個堂細佬,陳永棋間YGM貿易(375),亦係漢登主要股東,持股近22%,大家可以留意吓,仲有冇一啲細細粒的香港紡織業或服飾公司,話事人就快退休,第二代又從冇在管理層出現,可能會好啱利豐集團胃口。

下回再續,睇睇再睇睇利豐呢間公司,以前收買競爭對手打橫擴張,今日垂直併購直插下游,買辦變零售,最近搞成點。

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1. 利豐雙刁(上)(中)(下)
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3. 私有化學(上)


同場加映:
利豐總裁都啱啱執件「筍嘢」...

2011年12月20日星期二

最後強人

(刊於2011年12月20日am730)


「正牌」李春姬

北韓「親愛的領袖」金正日同志見馬克思,朝鮮半島風起雲湧,今期學吓台灣個「朝蘚新聞」,講吓國際政治搞吓笑,唔好咁認真。

先回帶,將時間撥返去2010年5月25日,世界杯決賽周準備開鑼,北韓及希臘,約埋踢咗場熱身友誼賽,二比二握手言和,兩隊球隊都打入決賽周。當時恒指二萬點樓下,投資者愁雲慘霧,而北韓及希臘,正正係金融市場兩大危機的源頭。

當日多個西方國家,指責北韓擊沉南韓天安號,平壤從來冇承認責任,但係位處北京隔離的朝鮮半島,火藥味幾乎創韓戰後新高;希臘呢,冇錯,當日已經係國債爆煲高危份子,被信貸評級機構唱咗大半年。

「朝蘚新聞」的「李樁娜」的世界杯報道

好喇,世界杯開鑼,雖然冇同政治經濟冇直接關係,北韓亦輸到一仆一碌,近40年第一次直播體育賽事,被葡萄牙狂數7比0(去到4比0訊號中斷),但體育盛事真係有緩和氣氛、沖淡衰氣的作用,加埋美國冇幾耐掟出第二輪量化寬鬆,之後半年,股市一度牛氣沖天,11月初,港股衝上接近25,000點,呢個時候,金正日又出嚟搞事,炮轟延平島,炸散股市,從此順叔開始懷疑,金正日家族一直有參與金融市場買賣,政治及錢銀上有乜需要,就掟幾粒炸彈過南韓。

對於北韓這樣一個國家,金正日這樣一個人,外界點樣老屈,都唔會有問題,因為太過封閉,太過神秘,種種官樣文章或民間傳說,多年輾轉相傳,越傳越跨張,包括金正日將軍一出世就有兩度彩虹、自細唔會瀨尿、能駕戰機會寫歌劇、打高爾夫11次一桿入洞、拎起支步槍百米外射擊三中10環、去烈士公墓掃一眼就記得晒幾百個烈士的姓名及事蹟,呢位出名抗拒坐飛機的朝鮮超人,死都死得型仔啲,在視察路上「勞碌過度」死在火車。

據新華社引述北韓官方消息,金正日在12月17日拉柴,消息冚咗兩日先公布,不過,專門在北韓「中央電視台」,惡形惡相鬧人的「國寶級」主播李春姬(「朝蘚新聞」邰智源就係扮呢位大嬸出晒名,超好笑),10月中開始失踪兩個月,星期一再度現身,一身黑衣素服,痛哭失聲報道金正日將軍訃告,斷估李春姬已經「Standby」兼秘密操練幾個星期,準備金正日拉柴。

北韓官方最近一張金正日「近照」,包括5月視察國內一間胸圍廠,但金正日將軍近年每次「識郁」的公開活動,明顯「英氣」不再,斷估由漢城到平壤、由北京到華盛頓,全世界都做好晒準備,北京相對同平壤傾得埋,神神化化的金正日將軍一去,斷估暫時可以壓得吓場。

唔怪得「視察」途中「攰」死了...
照片來源: “書”

北韓「偉大的領袖」金日成在1994年見馬克思,金正日已經50出頭,「被陪養」廿幾年,在一個極度壓抑的角度被催眠咁多年,突然大權在手,唔發顛都好難,大仔金正男在澳門花花世界多年,唔似有意或有能量返北韓,指定接班人金正恩30未到,肯定壓唔住場。北韓結束「強人」政治,邁向集體領導的日子,怕且唔會太遠,中間過程點玩法,包括中國美國點樣鬥法,好難預測,不過作為人類的一個主觀願望,北韓「國運」已經衰到貼地,都希望呢個國家係時候「低位反彈」。

北韓一個這樣的國家,都仲喺地球存在,順叔會諗,就算「歐債危機」,例如希臘咁,講到尾其實係有錢人唔肯交稅,真係有國家或銀行爆煲,又可以有幾恐怖。

2011年,可以話「強人」政治講拜拜的一年,卡斯特羅「傳位」俾細佬,中東茉莉花革命亦革走唔少政治強人,利比亞卡達菲收場更慘烈,「強人」一去,唔代表天下太平,過渡期可能更亂。

世界好多事,未轉好之前,好可能向更壞方向發展,2012,睇怕都係多事之秋。

伸延閱讀:
1. 北韓官方傳媒有關全國哀悼金正日拉柴片段(網友「POON」提供,多謝支持!)
2. 北韓官方傳媒有關全國哀悼金日成拉柴片段(基本上,廿年嚟冇改變過...)




同場加映

金正男喺邊度?

2011年12月19日星期一

2011年12月18日星期日

「發水」現形


如果大家想讓政府聽到市民的聲音,又怕睇法律條文(順叔都唔識),請COPY & PASTE以下這份建議書:

〝請強制發展商在售樓說明書
公開樓盤「發水比例」。〞

然後用自己名義,寄去以下房屋及運輸局電郵地址,標題請註明「公眾諮詢」:

firsthandsale@thb.gov.hk

唔該: 廣傳。


2011年12月17日星期六

港鐵「被歡迎」


國務院副總理李克強,日前出席「全國發展和改革工作座談會」,一堆八股,當中提到,要「優化投資結構」,「支持民間投資進入鐵路、市政、能源、社會事業等領域」,話音未落,衰咗成年的鐵路基建股反彈幾十個價位。

小強8月訪港挺港,6招36式,當中就有一段,支持港鐵(066)北上發展...


近來內地唔少聲音,包括發改委及部分城市,都話歡迎港鐵駛入大陸,睇睇11月初《商報》講乜...


阿公在中央經濟工作會議,講明下年鐵路投資會恢復正常,BUT,鐵道部莫財,需要市場化改革,引入民間資本,港鐵唔算係大把水,不過勝在香港幾十年納稅人的「土地津貼」下,有3條A信貸光環,大把水位揹多啲債。

港鐵「被歡迎」駛入大陸,有可能成為鐵路改革的一支奇兵。

呢方面未認真訮究,不過,港鐵返大陸做乜都好,可唔可以,在香港每一個地鐵站,先整返一個公廁...

伸延閱讀:
1. 河蟹膠鐵(上)(下)
2. 地主鐵路(上)(下)

2011年12月16日星期五

財經茄哩啡有關參選特首的聲明

本人吳倫順(Lucent Ng),正式宣布...

國民爭氣

(刊於2011年12月16日am730)

(標題為後期改動)

今期開中國燃氣(0384,下稱中燃)。

星期二,新奧燃氣(2688)中石化(0386)聯合宣布單方面要約,作價167億港元,全面收購中燃,出價較消息公布前的中燃市值,溢價25%。這宗中國管道燃氣市場歷來最大宗的併購,無論由市場發展趨勢、中燃抗收購實力,以至陰謀論角度分析,結論都是一樣:成事機會極大。

管道燃氣市場,講緊駁喉通氣入屋的最後一段(Last mile)市場環節,近年跟住新樓落成速度急速增長,好死唔死,燃氣及地產市場,偏偏又係最早向民企及外資開放的市場,七國咁亂,民企國企大混戰(可參考財經茄哩啡去年兩篇「群鴻氣海」),收購合併已經唔係新聞。

新奧今次佔大份,承擔收購資金55%,肯定帶來財政壓力,但最重要一點,係真正泊住中石化呢個大碼頭,有乜東瓜豆腐,就算冇免死金牌,最多被中石化收編。

三大國控油企,幾乎完全壟斷中國天然氣上游市場,中石油(0857)個仔仔崑崙能源(0135),近年講明轉型專攻天然氣,但係「入屋」動作,未係做得好揚,其中一個原因,就係國內唔少民企及市縣國控燃氣公司,唔想市場出現「一體化壟斷」的情況。上游到下游,國控巨企玩晒,好似好霸道,但係,公用事業另一個重要政策考慮,就係能源供應安全,可以減低需求高峰期「斷氣」風險。中石化今次出手,正正代表巨型油氣國企,冇你咁好氣,全面進軍最下游市場的最大訊號(崑崙能源呢位大哥大,出手買幾件貨,只係遲早問題。)

一間股權嚴重分散的上市公司,如果要抗擊敵意收購,其實得兩飛,一係靠人脈,例如東亞(0023),一係講緊大股東或管理層個袋有幾多錢,對唔住,中燃呢兩樣嘢都冇。談判桌對面坐住的,一個係下游最大民企,一個係上游最巨型國企,手段、人脈、財力、營運經營要乜有乜,中燃董事會發出通告,形容新奧及中石化的收購建議,「完全未獲邀請」、「機會主義」、「未能反映公司基本價值」等,其實可以歸納做一句:唔該加價。

中燃想提價的話,有兩樣嘢要做,首先,團結最少持有五成股權的主要股東,插血為盟共同進退,其次,可以向夠膽得罪中石化的大型國企,例如崑崙能源及華潤燃氣(1193)咁,主動戲身,價高者得。

中燃要團結小股東,以致「比價招親」,最大問題,在於持股一成幾的最大股東兼前董事總經理劉明輝,本身一身蟻,今年初涉曾被公安搭走,而家行唔行得出屋企門口都唔知,中燃董事局本身內鬥亦從未平息,團結小股東好有難度。

內地猛人落馬,多數先犯「政治錯誤」,後被揭後「經濟罪行」。劉明輝當日點解被拘留,冇人知,不過劉生當年入主中燃時,牌面上同「國台辦」資金行得好埋,2001年入主大中華實業(0431)時,更同「國民黨掌櫃劉泰英乾女兒」扯上關係,唔知邊個吹大咗,亦唔明白點解「國台辦」唔搞三通反而玩駁喉,不過,在所有主要管道燃氣公司當中,中燃股權結構及管理層質素,一直最俾唔到人信心,唔知裡面埋咗幾大粒計時炸彈。

認唔認得佢?

作為最早向民間資金開放的市場,管道燃氣同地產一樣,都是最多問題公司問題人物的市場。

上海城發(0563,前稱中新集團)前主席酈松校,而家仲持股8%,舊年年底配股套現近6億港元,半年後被香港廉署通緝,上實(0363)將當日中新集團龐大土儲收編為國控資產之後,從冇公開解釋過,裡面有幾多政治或津律風險。

政治錯誤又好,經濟罪行都好,「問題資產」或「問題公司」,被國企收編之後,可以由黑轉白再變紅,好多亂七八糟的醜聞劣行,從此在金融世界消失。

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1. 群鴻氣海(上)(下)

2011年12月15日星期四

買樓自由行(未完)

(部分內容刊於2011年12月15日am730)


如果大家想讓政府聽到市民的聲音,又怕睇法律條文(順叔都唔識),請COPY & PASTE以下這份建議書:

〝請強制發展商在售樓說明書
公開樓盤「發水比例」。〞

然後用自己名義,寄去以下房屋及運輸局電郵地址,標題請註明「公眾諮詢」:

firsthandsale@thb.gov.hk

唔該: 廣傳。

上回講到,賣「樓花」呢種賣樓手法,已經有大半個世紀歷史,近二三十年銷售手法越見神化,樓花變膠花,政府拖足最少廿年後,頂唔住公眾強烈壓力,上個月終於推出規管一手住宅銷售的立法建議,諮詢公眾。

各項立法建議,重點在於增加一手住宅市場的資訊透明度,包括以較易統一的「實用面積」,取代難以定義的「建築面積」,可以提高消費者對「縮水單位」的警覺性。不過,如果政府有心保障置業人士權益,除了幫助消費者認識「縮水單位」的「病徵」,亦應該直接根治「縮水單位」的「病源」:「發水樓盤」。(發水樓及縮水樓的因果關係,可以睇返舊年財經茄哩啡幾期「發水秘笈」)

成套立法建議最大敗筆,在於政府唔想立法規管「建築面積」之中,「單位所分攤的公用地方面積」,換句話講,政府無意規管一個樓盤的「可銷售面積」有幾大,再講白一點,就是無意立法規管一個樓盤的「發水比例」。

如果政府唔夠膽掂呢本發展商的發達秘笈,順叔就今次拖咗廿年的諮詢,只有一個意見:立法規定發展商將樓盤的「發水比例」公開。一塊住宅地皮,地產高買回來時的「可建樓面面積」有幾多呎,變成一個樓盤後,賣予消費者的「總銷售面積」又有幾多呎,其實係兩組最簡單的數字,在樓書中寫清楚,可以幫助置業人士了解一個樓盤的「發水比例」,亦可以增加政府審批建築物圖則的公眾監察。

地產是香港經濟主要支柱,但一塊「土地」變成「樓盤」的規劃過程,公眾監察都近乎零,傳媒忽視多年,擁有相關專業知識的專業人士,亦絕大部分靠地產商開飯,沒有人夠膽公開踢爆地產市場的種種陰暗面,導致香港房策地政,多年來積習太多流弊。

作為外行人,順叔都會盡公民責任,將「公開發水比例」這個立法建議,電郵給政府,強力建議各位,參與今次諮詢,如果想偷懶,順叔會在網誌上載自己建議,大家認同的話,抄落嚟自己電郵俾政府,成班茄哩啡,意見未必一定可行,但重點係,讓政府聽到普羅大眾的心聲。

如果政府唔做,順叔建議各位記者朋友,下次地產商開盤,第一個問題唔係問「呎價」,而係問成個樓盤「總銷售面積」有幾多,再搵返樓盤當日賣地時的「可建樓面面積」,自己計個「發水比例」,並將呢一項重要數據,變成所有「樓盤新聞」的常設資料,變成地產新聞的「行規」。

當然,講到尾,置業人士要保護自己,最重要是提高自己作為投資者及消費者的權益意識,一個實用面積唔夠7成,冇得睇現樓仲要通宵排隊硬企幾粒鐘,閣下都仍然幫襯,就冇人幫到你。

廿幾三十年樓齡的舊樓,實用率可以超過9成,近年新樓,好多7成都冇,一係地產商越嚟叻,一係香港消費者越嚟越蠢。有冇留意,八十年代中,住宅實用率開始大跌的時候,亦是「會所」開始出現的時候?一個大膽推斷,近年出現大量「發水樓盤」及「縮水單位」的最大禍因,正正是「會所」。

廿幾年前,「私人會所」,講緊香港會高球會咁,只係有錢人的玩意,發展商將這個「上等人概念」,引入普通住宅項目,最初是綽頭賣點、「完善生活的設施」,慢慢變成願者上釣的終極消費陷阱,花園、停車場、大堂、冷氣糟、垃圾房,統統變成「發水面積」,免地價送給發展商,再作為「可銷售面積」一部分,高價賣給消費者。

拍拖要行商場,買樓貪「會所」貪裝修,香港人,係時候擺脫這些被發展商成功「建構」的消費概念。順叔唔識乜嘢「自由經濟」,只知道在發展商真正「以心建家」之前,一手住宅市場變成一個真正「自由」及公平的市場之前,消費者應該向買新樓說不。

今期差唔多,以「未完」為題,未來某日再續。


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3. 肥田冇人爭

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1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
3. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
4. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)

2011年12月13日星期二

中移動與「公」用股

中移動(0941)變成「公用股」,近年幾乎變成金融市場的「共識」。

巨型「國有企業」,作為「公有」資產,其「公用」角式,唔單止係盈利有冇增長咁簡單,亦涉及一場似新還舊的意識形態之爭。

如果以阿公持股量及形式作標準,上市「國有企業」,其實應該叫「國控企業」。「國企」亦分好多種,香港上市的,就有「H股」及「紅籌」之分,例如中電訊(0728)是「H股」,中移動是紅籌。

「國企」又分好多層,國資委樓下,有超過一百間「央企」,例如中石油(0857),大股東是非上市的「中國石油天然氣集團公司」,而中石油個老母個大股東,就係國資委,以此類推,市政府層面,有「市國資委」控制的「國企」,例如上海實業(0363)、老鳳祥(600612),甚至有縣級「國企」,例如紫金礦業(2899)呢隻大怪胎。當然,仲有唔少名義上屬於「國控」或「公有」,但已經搞到唔清唔楚的企業,例如平保(2318)。

作為近120間巨型「央企」的頂頭老闆的國資委,近日為「國企」定義,做咗一個好有趣的分類:「公益性」及「競爭性」。睇睇國資委副主任邵寧點講...



類似講法,在國資委高層官員口中,已經公開出現好多次:



被「點名」有「壟斷地位」的巨型國企,有七間:包括三大電訊公司、中石油及中石化(0386),仲有兩間電網,按照邵寧講法,有「壟斷地位」的國企,亦是「公益性」國企,「社會效益高於經濟效益」,「經常會承受政策性的虧損」。換句話講,部分國企「壟斷性」會繼續受國家保護,但定價能力可能慢慢被剝奪。

1949年之後30年,全中國人人窮到甩褲,1979年之後30年,「讓一部分人先富起來」,2009年開始,大講「分享改革開放經濟增長成果」。

「收入分配改革」 ,即係阿公再分餅,巨型國企,必定會成為其中一樣財富再分配的工具,講到尾,仍然是「姓資」還是「姓社」的討論。

講到呢度,都係時候收口,唔係會露底。

冇錯,呢篇嘢個標題,有少少誤導,主要為咗引誘大家望吓,一個悶到嘔泡的「意識形態」之爭,唔係討論一隻4厘息率、市盈率10倍的「公用股」,抵唔抵買...

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1. 財經茄哩啡: 歷史的終結之後(上)(下)

買樓自由行(下)

1984年: 新地大埔中心廣告

內容
大埔繁榮路路通 許多新發展
景色優美樂安居 理想都變真
愉快自由幸褔 家家都稱心
新鴻基地產為您
建造嘅大埔中心
歡迎參觀
大埔中心氣象新
幸褔家園樂歡欣
2010年: 新地Larvotto廣告


內容
.......
.......
.......
.......
.......
.......
南灣
Larvotto

上回講到,香港新盤銷樓處,等同超級壓力煲,專煲首次置業人士等市場初哥,買樓要排隊甚至通宵硬企幾粒鐘,落搭之前冇現貨可以睇,被銷售資料誤導、貨不對辦又冇得退錢換貨,令一手住宅市場,成為香港最唔「自由」、最搵笨、投資者權益最不受保障的資產交易所。

新盤市場大部分問題,禍因種於「樓花」。

楝樓未起好就扲出嚟「預售」,聽講始創於已故國家領導人之一的霍英東,在1954年「種」出地球第一盤「樓花」:《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》,打破樓宇現貨交易、成楝出售的行規,仲可以分期付款,從此豬籠入水,吸引到長實(0001)由做膠花變咗賣磚頭。

大半個世紀前,地產仲係「新興行業」,項目資金壓力大,預售樓花令發展商資金周轉方便啲,有助城市化發展,無可厚非;今時今日,千億巨企其實絕對冇需要透過預售散貨,「賣樓花」繼續成為香港地產主流,有三個原因,第一,發展商知道呢個方法最容易在消費者身上搾取最大利潤,第二,政府無心無力管,第三,香港消費者及投資者多年嚟「縱壞」晒地產商,變態成為常態。

五十年代的住宅,只有幾層高,簡簡單單,樓花同最後實物唔會出現太大落差;今時今日,住宅起到九十幾層高,樓盤「發水」單位「縮水」,最後件貨係乜樣,好靠發展商提供資料。


有冇邊個老餅,記得1987年黃埔花園「實現理想好家園」的廣告?條片30秒,以單位實景及附近配套設施做背景,穿插一家大細幸幸福福的境頭,送「大門鐵閘」仲係賣點之一;今日是但搵條樓盤廣告,整首法文歌,搵件鬼妹典床典蓆游吓水跳吓舞就係,或者內地同胞好受啦,不過香港廣告公司做地產商生意就應該認真易賺。

早排有位神秘人,捐咗幾十本遠古「樓書」俾香港博物館,大家攞住近年的新盤銷售資料,入香港博物館對比一下,就會知道近二十年,香港地產商賣樓手法的轉變,變得越嚟越離譜越搵笨,「預售」之前仲有「預留」,牛池灣變成清水灣,垃圾堆填區變園林美景,有時仲出現疑似股票莊家式搭棚托市的手法,44樓變88樓可以話風水,收800呎錢賣600呎單位俾消費者,就唔單止係呃秤,而係明搶。

美孚新邨樓書
(照片來源: 積少天地)

立法規管樓花銷售呢家嘢,大大話話講咗最少廿年,絕對冇跨張,早在1992年,法律改革委員會,已經成立專責小組研究有關問題,先後在1995年及2002年,提出有關規管樓花及售樓說明的立法建議,但最後都係不了了之。

物極必反,拖足廿年,公眾對新樓市場種種混帳現象忍無可忍,政府終於被迫出招,上個月,終於推出「有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件」,進行公眾諮詢,搞得嚟,如無意外,有關法例最快要由下年選出的新一屆立法會通過。

政府今次講明,目前香港一手住宅市場,買賣雙方「地位並不對等」,地產商有「較大優勢」(措辭太婉轉了),「社會上有強烈意見」,要求立法規管銷售,提供清晰準確的物業資料,以保障消費者。幾項重要立法建議,包括有關「實用面積」及「價單」的規定,要發展商「須讓買家參觀有關一手已落成住宅物業」、以及引入「冷靜期」等,基本上同去年6月推出的所謂「9招12式」相若,算係幾認真,經過立法會變成點就有待觀察,希望香港政府政客,今次真心要在一手住宅市場,還香港置業人士一個公道及「自由」。

就住呢個拖咗廿年的立法諮詢,順叔作為外行人,都有幾句嘢想講,仲未講完,下回再續:完結篇。

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6. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)


買樓自由行(中)

(刊於2011年12月13日am730)





上回講到,買樓對於大部分人,太重要又太有需要,但唔係個個都熟悉「地產」呢一個資產類別(Asset Class),有意置業投資人士,做決定前,應該盡量為自己營造相對「自由」的時間和空間,避免在倉卒的時間、高壓的環境下,在一個陌生的市場做一個人生及投資大決定。

買二手樓,可以慢慢睇慢慢揀,俾充分時間自己做準備,甚至係用一兩年時間「睇樓自由行」,最大壓力,可能只係睇啱咗,經紀谷你簽臨時買賣合約及開支票俾細訂的一刻,可以係一個相對「輕鬆」的過程。

一手樓市場,支歌仔完全唔係咁唱,絕大部分新盤開售處,同一個超級壓力煲冇分別,更加可以話係,香港最唔自由、最搵笨、最唔公平、最冇王管、成交量最大但投資者權益最唔受保護的資產交易所。

大家首先唔好將自己當成投資者,嘗試以「消費者」的角度,思考吓以下一手住宅市場的種種,是否合理,是否反智。


第一,點解買樓要排隊。

全地球任何消費品牌,除咗被自由行遊客淹沒的香港名店,打開門做生意,冇話要客仔排隊,就算到今日,香港住宅樓盤開售,總會見到新聞,售樓住人龍幾長幾長,要顧客排隊等幾粒鐘,要你等,又冇櫈俾你坐,梗企幾粒鐘,好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞(冇跨張,屢次發生)先算「熱賣」,所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大,無他,因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象,同埋一個「超高壓」環境,都唔知有幾多首次置業人士,因為咁被鑑生煲熟。

第二,點解買樓貨不對辦唔可以退貨。

閣下去買電腦電器,一萬幾千蚊的消費,冇三兩年保養,你都唔會去幫襯,絕大部分非易腐貨物,仲有有壞7日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」,亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」,所以在二手市場,買賣雙方都要搵律師做代表,保護自己權益,在買賣合約訂明雙方權責,買新樓的話,賣方係地產大孖沙,養住一大班胡關李羅陳趙張何大狀兼律師,100條買賣條款,隨時99.9條為咗保護地產商利益,有幾多個置業人士,買新樓時,會自己請個律師,同地產商法律代表,逐項條款講數?

銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品,都要錄晒音,講到「清楚明白」為止,新股上市都要整份招股文件,被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多),新樓交易涉及金額更加龐大,但置業人士權益 ,從來冇受政府保護,上市公司陳述誤導或失實,散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴,買新樓貨不對辦,甚或被誤導,收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大手出入,唔通去消費者委員會投訴?咪玩啦。

第三,點解買樓唔可以睇貨。

呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫,都會試吓著上身係咪?閣下網上購物淘寶,都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪?一個單位,日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣,點解大拿拿幾百萬元買層樓,冇得睇實物,只係參觀吓是是但但的「示範單位」,望兩吓本花呢花綠的「樓書」,就夠膽扑鎚?

順叔夠膽寫包單,西九龍一眾所謂「豪宅」,所有所謂「特色單位」,即係最高幾層,億億聲嗰幾件貨,甚至絕大部分分層單位,有「豪客」想落搭的話,肯定有「現樓」睇;絕大部分樓盤,去到預售階段,其實亦可以安排買家參觀,發展商唔肯開放「現樓」,絕非不能,實不願矣。

順叔去親機舖玩鬥地主都唔停得手,今期講開又係唔停得口,下回再續。


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2011年12月12日星期一

賤郎300(x4)

呢期花咗唔少時間,嘗試了解特首選舉委員會選舉的運作,發現了很多戇九事物,十日十夜講唔晒,作為頭盤,簡單講兩句,擁有「權利」去推選1200個選委的「選民」,冇乜邊個,理解自己的「義務」...


ANYWAY,相對7百萬人,1200人係一個好細數目,如果將1200人劃成一個關係圖,形象化之後,香港人就會明白,今天香港所發生的很多事,這也是後話,遲些再講。

舉個簡單例子,順叔單憑「肉眼」,在1200人名單裡面,已經發現最少8個,長和系上市公司的董事:



No representation, no taxation.

可唔可以唔交稅...

-- to be continued...

同場加映

海通福街了

聽講,海通證券(6837)香港上市,臨門一腳撻咗Q...


望住周大福珠寶(1929)同埋海通證券(6837)招股書封面,有冇留意有乜相同之處?

答案就係,請留意招股書封面最底部,海通證券香港上市班BOOKRUNNER,幾乎同周大福嗰班,完全一樣。順叔唔想話,海通班友唔識做IPO,亦唔想話NORMURA同渣打班EQUITY SALES是廢的,但係,海通證券上市撻Q,要延遲上市,絕對同保薦人及承銷團陣容有關。

海通證券上市,由GLOBAL COORDINATOR到SPONSORS到BOOKRUNNERS,都係「海通國際」帶頭,話就話「聯席」,即係海通證券自己話晒事,記唔記得,「海通國際」,一年之前,仲叫做「大福證券」

順叔當然唔會認為,前身係「大福證券」的「海通國際」(0665),唔捨得以前阿媽,為咗周大福珠寶可以順利上市,犧牲自己最新阿媽「海通證券」,不過,可以想像,近年中資證券公司,在香港個DEAL TABLE排位越爬越高,外資投行,看在眼裡,一定唔順超,大佬,「周大福證券」,賣盤之前,做過乜嘢大刁?海通證券上市,講緊30億美金大刁,如果係以前,幾時輪到「大福證券」迓迓迮迮?

周大福珠寶及海通證券上市,JP MORGAN都係JOINT GLOBAL COORDINATOR,外資投行最索女高層,JP MORGAN企業融資部主管梁嘉彰(見附圖),聽講連周大福珠寶記者會都親身出席,邊單刁落力啲,唔使講都知。

大老,彤叔呢類大孖沙,唔可以得罪,以後唔幫襯你做CORNERSTONE INVESTORS就仆街,俾你做BANKER,有兩單刁,只能硬食其中一間,你都會保住周大福珠寶先。

當然啦,海通證券今時今日同外資投行爭飯食,自己上市都撻Q,真係好瘀皮,做臭競爭對手個朵,唔知會唔會係一眾BOOKRUNNERS考慮因素呢?

總括嚟講,海通證券上市撻Q,同公司基本因素,冇乜直接關係,不過,大家要留意吓,海通國際作為一間香港上市公司,作為海通證券海外業務窗口,未來有幾多生意做,講到尾,分分鐘幫阿媽上市,一單刁佣金,可能已經等如舊年全年盈利一半,肥肉本來到口,而家未食得住。

呢篇嘢臨急就章,冇查證過乜嘢其他資料,純粹無限聯想,咪太認真...
法官大人,呢件...

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2011年12月11日星期日

買樓自由行(上)

(刊於2011年12月12日am730)

今期事忙,將舊文改頭換臉交貨,講吓買樓,事先講明,未必個個啱聽啱睇。

中國高官巨賈,如果財富來源唔見得光,多數會擔心政經環境出現突變,隨時抄家滅族,資產鎖在內地,不如投資在香港磚頭,人民幣掃貨變相八折,有法治保護,容易散水,又可以順便透過投資移民搞個香港身份證,所以來自內地的「自由行」資金,成為近年香港樓市需求的最大突變因素。

香港人釜底抽薪,如果焗住買樓,無論二手定一手樓,將買樓變成一個相對「自由」的過程,可以減低做決定時的壓力,亦可以降低被地產商呃錢的機會。

對絕大部分人嚟講,買樓係人生一個重要決定,亦係一個重要的投資決定,買股票都要做吓功課,買樓更加唔使講,唔係人人都可以望兩望憑感覺,更加唔可以睇吓示範單位聽人哦幾句就扑鎚;對絕大部分人嚟講,買樓亦會是一個帶來極大壓力的決定,例如結婚擺酒生仔買樓裝修堆埋一齊時,甚至有可能導致「家變」,所以絕對要避免在新樓盤開售的「高壓」地點,做輕率的決定。

假設閣下有意在一兩年內買樓的話,今天要做的,除咗儲錢及等樓價跌,應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻,開始了解這一個市場。

首先,香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統,其實相當好使好用,幾乎市區每一楝住宅物業每一個單位,在什麼時候以什麼價錢成交,都有紀錄,利用系統的地圖順藤摸瓜,又可以查到物業座向及附近配套,以及潛在規劃變化,首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統,仲有Google的衞星地圖,百利無一害。

除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇,其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始,目標地區固然要睇,得閒無事的話,亦無妨過海望兩眼,穿街過巷尋幽探秘,在香港「睇樓自由行」,肯定有益過行商場,分分鐘會有「意外收獲」,例如發現舊街舊店美食小吃,某棟「驚喜」樓宇冇單位放售,唔緊要,可以等,有機會就去望望。

個個經紀都要開飯,但唔係人人都想呃你,做得長的地產經紀,有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀,建立好關係,在不同地區插幾個「線眼」,睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」,再等合適時機及「有緣」的單位出手。

出色的經紀見得人多,望客仔講兩句嘢,已經知道對家有幾多斤兩,同地產經紀打交道,各師各法人夾人緣,唔好扮大支嘢,更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外),讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要,保持有碗話碗的溝通,甚至講明目前只係睇樓唔會出手,亦無不可。

樓市暢旺的時候,尤其係天時暑熱,唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到,不過,最適合置業的樓市低潮期,往往就係地產經紀最「得閒」的時候,在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告,總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥,兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖,可見樓市仍未真正進入調整期,近日唔少傳言,話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施,肯定吹水多過吹風。

總括嚟講,買樓對好多人嚟講,有需要而且太重要,但亦有太多人,對物業投資太陌生,買樓前最好做定準備,包括先了解所涉及的各個環節及手續,如果財務「自由」有限的話,為自己騰出做決定的空間及時間,更加重要。

下回再續,睇睇香港樓市一個最唔「自由」、最唔公平、最搵笨的一個環節:新樓。

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2011年12月9日星期五

思捷女屍(下)

(部分內容刊於2011年12月9日am730)

上回講到,思捷(0330)是利用加盟店谷大收入的極速增肥大法鼻祖,舉「零售」之名,行「批發」之實, 08年前後原管理層套現完畢兼集體跳船後,業績開始勁走樣,提出「喚醒Esprit睡美人之吻」大計,今後一切所做之事,都為叫醒「思捷女士」(Esprit Woman)所做。

如果思捷以前係間百思不得其解的公司,今日亦唔好得去邊。

至今年6月底年度,思捷營業額仍然接近340億元(港元,下同),但「批發」業務,佔總收入比重,由以前6成水平,降至唔夠43%,「零售」啱啱掉轉,由以前4成幾,升至超過56%。

思捷十年

「批發」業務中間隔咗代理商一層,毛利率遠低於自營店的銷售,思捷收入冇出現大倒退,「零售」業務急速上升,理論上,毛利理應該大增係咪?唔係,毛利不進反退,七除八扣之後,純利更由42億元,急跌至唔夠1億,就算你話關閉北美業務及部分分店,都冇可能有咁大落差,搞到冇錢賺。

思捷亦史無前例咁,變相為未來兩年業績,發出強烈盈利警告,講明未來四年,投資超過180億元重振品牌,180億絕對唔係一個小數目,大過思捷目前市值,以及現金水平3倍以上,可以預期,未來兩三年,思捷肯定年年見紅,虧損可能仲會好跨張。

就算唔計數,思捷呢個「喚醒Esprit睡美人之吻」行動,聽落去非常浪漫,頭牌中女名模Gisele Bundchen,亦好索吓,但拎出街的轉型策略,又充滿激烈矛盾,唔係太有說服力。

例如思捷新任管理層,近月開口埋口,講到自己舊時個品牌幾威幾威,找回1968年在三藩市創立時的「加州傳統精神」,對「思捷女士」最為重要,如果品牌生命力在於「加州傳統精神」,點解又要撤出美國,而剝離北美市場的原因,竟然又係「缺乏批發分銷結構」。

最令人擔心地方,思捷的業務重組方案,仍未在「零售」及「批發」中間,劃出一個清楚定位,未來4年,準備掟近60億元「資本開支」裝修及開設零售店舖,又話要掟近額外40億元「經營開支」,擴大批授經營權組合。

帳目唔對路,策略唔對路,都唔及當年管理層集體跳船咁唔對路,今日思捷最唔對路地方,仍然在管理層。

思捷換班後,有兩個執行董事,一個叫周福安,兼任財務總裁,睇數。

思捷業務轉型,財務總裁需要「頻密往返歐洲」,11月尾,聽講思捷先帶齊芬佬分析員兼記者去咗德國,搞咗個投資者日,可能周福安返香港時暈機浪,唔夠兩個星期,提出辭去所有公司職務,原因係「未能額外付出所需時間於歐洲」。思捷在08年,由領匯(0823)挖周福安過檔之時,主業已經在歐洲,周福安冇理由冇心理準備,周福安離開領匯時,年度酬金只有560萬元,去到思捷,三級跳,至6月財政年度人工2,263萬元,再上一年都有1,688萬元。周福安只有49歲,事業正當盛年,高薪跳槽咬咗兩年就要鬆人,同你講因為唔想飛歐洲,你信唔信?

周福安辭職「原因」


周福安領匯人工

周福安思捷人工

另一位執行董事兼行政總裁Ronald Van der Vis,09年加入思捷之前,04年開始在一間叫「 Peale Europe」的歐洲眼鏡公司做行政總裁,當時市值約為7億歐元,近3千個銷售網點,唔係乜嘢大型品牌,但Van der Vis勝在後生,只有44歲,呢位高大靚仔口才又一流的歐洲人,而家要重拾「加州精神」,再造品牌,重整業務,專攻女人,殺入中國,難度高過說服投資者,一條千年女屍,其實係Gisele Bundchen,咀一啖就會醒。

爛船有三斤釘,思捷而家市值跌到140億元左右,籃籌地位朝不保夕,管理層上個月唔知喺邊度,搵咗堆數字,同你講,單單係「Esprit」呢個品牌,價值已經有33億美元,品牌價值,潮流觸覺,超出財經茄哩啡認知範疇,留給各位靚仔靚女判斷。

真係要咀?


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1. 思捷女屍(上)(下)
2. 三思思捷(上)(下)
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講到防腐保鮮,要請教佢...


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如果對考古真係咁有興趣的話,去片...