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2011年9月2日星期五

舊地新磚(下)

(刊於2011年9月2日am730)


整容前: 華群軒

整容後: The Hampton

上回講到,近年在大陸大賺特賺嘅中國海外 (688),管理層信心返晒嚟,開始重新活躍於香港地產。

中國海外5月投得又一村小型地皮,14年以來第一次回歸香港官地拍賣,成為焦點,當日拍賣鬥舉手,同中國海外鬥到最後階段,其實仲有另一個稀客:資本策略地產(497),另一個投資者應該好熟悉,但又好陌生嘅地產新玩家。

資本策略老闆,就係前電盈(008)執行董事鍾楚義,當年盈科數碼動力一班真正「財經演員」,空手入白刃鯨吞香港電訊,呢場財經大龍鳯背後監制,就係鍾楚義。由當年香港電訊一場財經大戲,到舊年入股意馬國際(583)真係拍戲,鍾楚義玩財技形象太深入人心,間公司個名又用「資本策略」行頭,冇乜人夠膽買佢後面「地產」兩個字。

唔驚被大股東老千的話,買資本策略,其實等如買鍾楚義幫閣下炒樓。

由04年至舊年,資本策略炒磚頭往績,可以算係相常輝煌,例如06至07 年期間,買入灣仔國衛中心,成本大約15億,舊年拆售其中9層寫字樓,已經收返成本;07年近6億買尖沙咀模漢大廈,舊年近14億沽貨。不過,有關戰績,只係講緊大牛市裡面,幾單炒賣寫字樓交易,作為一間地產公司,唔可以就咁當係可靠嘅經營往績。

資本策略舊年開始沽售大量商用物業,同時將資金投放落住宅,其實係一個重要策略轉型,炒寫字樓講緊幾年幾單買賣,搵到幾件大水魚就搞掂,住宅項目風險就大得多,對發展商經營技巧要求亦更高,例如資本策略在08年,2.9億同南豐買咗楝藍塘道華群軒,係咁意裝修吓,而家叫做古堡式豪宅The Hampton,廿幾年樓叫價近3萬蚊呎,11個單位要搵夠11條水魚。

磚頭以「持作出售物業」成本入帳
冇因為公平值重估而「發水」

資本策略呢兩年掃咗唔少住宅項目,要好似炒寫字樓咁,短期內出貨大賺特賺,絕對唔容易,鄧普頓基金個光頭佬麥樸思,09年入股資本策略大約5%,仲大大聲話長線投資5年內唔沽貨,唔知係咪見到資本策略坐得太多香港樓市風險,早幾個月已經沽清走人。

資本策略市值16億多啲,資產淨值42億,兩毫子股票,買五毫二子磚頭,折讓超過6成,同其他地產公司最大分別,係資本策略大部分物業資產,以「持作出售物業」成本入帳,冇話因為物業公平值變化,影響咗資產負債表能見度,資產淨值冇發過水,現價可以話平通全港小型地產股。

鍾楚義向來低調,舊年睇報紙,竟然見到佢好罕有咁接受專訪,其中講咗一句:「而家最有興趣做地產」,閣下相唔相信,財技高手話轉行專心「做地產」,係發財立品後半句真心話?

轉行兼轉性?(資料來源: 信報網站)
伸延閱讀:
1. 資本策略買入跑馬地整楝舊樓
2. 鄧普頓麥樸思: 長線持有資本策略(2009年12月)
3. 港交所披露: 鄧普頓盡沽資本策略(2011年4月)
4. 資本策略地產2001年8月投資者推介資料
5. 鍾楚義接受信報訪問

2011年9月1日星期四

舊地新磚(上)

(刊於2011年9月1日am730)


好耐冇開過地產,今期睇睇香港呢個好成熟嘅磚頭市場,兩個大家好熟悉但又相當陌生嘅「新玩家」。

香港地產業寡頭壟斷,好賺但冇競爭,樓價易升難跌。而家全香港幾乎所有人都贊成復建居屋,不過有一位人兄例外,個名叫曾蔭權,唔使望政府重新引入公營房屋加入競爭,大陸地產公司如果賺得太多手痕心癢,落嚟香港試試手神仲大可能。

油街地皮招標上星期揭盅,長實(001)獨資中標並唔出奇,唔使9千蚊呎「筍」價中標亦都唔出奇,最出奇者,其實係6份標書當中,竟然出現咗中國海外(688)個名。中國海外冇中標,斷估出手50幾億左右,但最少代表咗呢間香港最大市值內地房產公司,已經有心理準備喺香港做啲上百億項目。

油街項目有份入標,中國海外近來在香港賣地場合,亦有開始有舉吓手,今月5月,更加近6億元、近萬六蚊一呎價錢,投到又一村海棠路小型地皮,係過去14以年嚟,中國海外第一次喺香港官地拍賣成功投地。

呢間公司有名你叫,中國「海外」者,其實講緊龍頭建築國企,中國建築工程總公司海外業務,92年成為第一間將香港業務上市中資企業, 越近香港回歸,管理層越勇,97年樓市高峰期,夥拍其他財團, 55億投得現時赤柱富豪海灣地皮、19億投得屯門南浪海灣地皮,呢兩項摸頂投資,亦係中國海外喺香港拍地場最後一役,之後蝕到損手爛腳,「海外」變「海內」,轉型返大陸做地產。

中國海外只係用咗14年時間,一間瀕臨破產香港二線地產公司,變身做最巨型內地房企之一,股價亦由2000年幾毫子,升到十幾廿蚊,期間中國地產搵錢容易,夠勇就得,未來大陸樓市點行法,冇人知道,唯一肯定係,九十年代後期「樓市」出現之後,中國暫時未真正出現過資產泡沫爆破危機,中國海外唔似華潤置地(1109)咁積極發展商業物業,過去十年係高增長黃金十年,未來十年多數只係一隻「周期性」股份。

中國海外喺內地越做越大,連九倉(004)都拍住佢做盲公竹,相對於97年,資金成本更低,負債亦更少,就算大陸樓市大逆轉,進入汰弱留強年代,中國海外都應該長做長有,暫時未可以下定論,話中國海外已經準備回師香港再大展拳腳,但最少可以斷定,近年在大陸大賺特賺之後,班管理層信心已經返晒嚟,覺得自己有實力同香港地產大孖沙拗吓手瓜,香港樓市風險唔細得過大陸,除非有「政策任務」嚟香港打破「地產霸權」,否則中國海外重返舊地證明自己,只係多此一舉。

下回再續。
伸延閱讀:
1. 中海文化(集團刊物,要投資呢隻嘢,值得花時間一看)
2. 中海30周年特刊(都係嗰句,要投資呢隻嘢,值得花時間一看)
3. 中海地產: 項目定價的20個問題
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