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2010年10月15日星期五

百變地主(下)

(刊於2010年10月15日am30)

上回講到,香港藍籌地主,唔少近年靜靜起革命,收入結構大變身。

例如新地(0016),全港最大地主,唔計沙士最慘情一年,物業租售利潤,上年第一次超越物業銷售利潤,成為集團賺錢火車頭,至今年6月底年度,賣樓賺66億,但收租狂賺83億,相關利潤在過去五年,激增八成。

望望維港兩岸,幾楝龐然商業巨物就知道點解,就知點解新地可以變身全港最賺錢包租公。其他地產大孖沙,可能好後悔97後熊市,點解唔進取少少,搶個機鐵上蓋項目嚟做,被新地獨步西九,新世界(0017)準備鉅資重建尖東物業組合、會德豐(0020)重鎚柯士甸道項目,可能都係錯失西九地標後,要急起直追嘅策略調整。

一舖已經養三代,一個地標式商用物業就更巴閉。希慎(0014)伯爺當年買起銅鑼灣,一句「不賣祖業」,令希慎成為最冇大志、唔識變身地主股,但已經夠幾代富貴。九倉(0004)做碼頭做電訊,冇邊辨特別出色,多年撓埋手唔做埋,悶都分析員可以照抄十年前份報告當新料俾客仔,但坐擁海港城同埋時代港場兩個皇牌商場,每年收租幾十億,吹咩。

香港巨賈從政,私人業務要保持低調,所以董伯伯當年要離開東方海外(0316),唐唐要私有化咗間美維(振英哥間測量師行怕且都要退股,俾人質問多年嚟,劃咗幾個多經典縮水樓圖則就冇晒臉),吳光正可能政途無望,所以九倉系近年突然積極變身,拒絕再悶。

至6月底半年,九倉業績公告標題,叫做「中港兩地物業全速前進」,唔係講笑,期未現金176億,但發展中港物業,未來幾年已授權資本開支,高達530億,仲未包括同南豐合作,104億投得嘅山頂聶歌信山項目,母公司會德豐都唔弱,69億私有化會德豐地產,同時揹埋柯士甸道項目過百億資本開支。

今年7月開始,九倉股價累積升幅43%,突破埋歷史新高(見附圖,多謝彭博),藍籌地主當中,得佢做到。咁標青,可能係變身後投資者覺得佢靚仔咗,又可能見香港零售股咁賺錢,包租公就更好景,不過更大可能,係典型炒高散貨格局,絕對有批股集資誘因,規模仲可能好驚人。

06年5月,新地近90蚊批股,集資80億,當日接貨者,07年高峰回報近一倍。瑞銀分析員王震宇,師承大好友林奮強,近年睇市叫做幾準,但牛市最佳地產分析員,熊市會變傻仔,瑞銀 08年初睇新地見209蚊,一舖斷正,今日新地目標價,瑞銀放喺171蚊,已經好溫柔。

今年市況,同07年好相似,不過製造巨量唔應該存在嘅熱錢者,當日叫影子銀行,今日叫中央銀行。如果閣下相信歷史會短期重演,唔會太貪心又自信轉身快,就唔好咁快聽任志剛支笛,浸吓泡泡浴。


關連文章:
1. 百變地主(上)(下)

伸延閱讀:
1. 新地至2010年6月財政年度業績 (留意簡報第5頁核心利潤BREAKDOWN)
2. 會德豐至6月底半年業績 (留意15-16頁資本開支BREAKDOWN)

百變地主(上)

(刊於2010年10月14日am730)

小甜甜遺囑
今期開地主股。

官地拍賣,香港地主有種似冇還有默契,相連地皮大型項目,自己食唔落就合作競投,如果行家插咗旗,最多托吓價,好少話夾硬搶隔離地盤嚟做。

九龍塘義德道住宅項目,嘉里(0683)食咗第一個地盤,第二三塊地皮拍賣,其他大地主已經讓晒路,點知殺出程咬金,華懋天價奪人所好,同時帶咗兩個訊息俾大家,一個係小甜甜遺產官司已經坐定粒六,巨牙聰反底無望;第二個係,香港地主圍威喂多年,終於出現新玩家。

華懋低調多年,今次大變身強勢回歸,打亂章引入競爭,係好事。

當年王德輝份身家,經過兩單世紀爭產官司,輾轉判歸華懋慈善基金,龔仁心成為新舵手,掌控千億資產,其實幸運過連中一萬次3T。唔會好多人,期望華懋會義德道項目,變成慈善收容所,但只要真正以心建家,賣樓唔講大話唔呃秤,為香港地產,闢清泉,樹新風,全港市民一定拍爛手掌;掉轉頭,華懋變身另一個大地主,壓縮消費者及投資者權益自肥,成件事就錯晒,有違造福公益宗旨。如果要全港七百萬人,個個塞喺縮水樓,再靠地主大發慈悲行善,只能嘆句「天地冇正氣」。

同樣道理,今個星期施政報告,政府建議成立「關愛基金」,納稅人出50億,再向商界募捐50億,亦係治標唔治本之舉(變相承認香港社會保障制度不足,馬會等公益機構為善到喉唔同肺),乜嘢細節都未有就掟出街,更擺明只係一粒扶貧止痛丸,急就章,為香港仇富壓力煲放少少氣。

曾蔭權為咗證明自己冇腳痛,大有為,由港人外地遇事危機應變策略,到流浪貓狗政策,都放晒入施政報告,洋洋171段新政或冷飯,足足七七四十九段,針對樓市,火星人嚟到都知道香港出咗咩事:樓價唔係咁貴,唔會咁多人鬥地主。

樓市新政多箭齊發,只以歸納做兩大範疇,第一要穩定樓價,第二要令一手市場遊戲規則更公平。前者其實做個樣,唔敢落重藥,例如「置安心」先租後買,未來四年只有一千個單位供應,後者有幾堅,例如發水上限,同埋立法規管新樓銷售,有待觀察。

地政房策左轉,好多投資者晨早已經聞到陣味,但熱錢橫流,最好炒磚頭,新地(0016)股價,9月開始已經炒高25%,睬你都傻。望真啲,香港藍籌地主股,唔少近年已經靜靜起革命,收入結構大變身,對香港賣樓收益依賴程度,已經遠低過97年,除咗單邊大好友信和(0083),冇一個物業發展利潤,佔整體五成以上。

下回再續,睇睇兩間老牌地主股,近年點變身。

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1. 百變地主(上)(下)

伸延閱讀:
1. 期望「華懋慈善基 金」真正造福公益 (明報社評,擇自Hong Kong Nonprofit Journal)
2. 施政報告房策地政 (足足七七四十九段)

爛賭累慈善(下)

(刊於2010年10月8日am730)

上回講到,馬會旗下兩個主要基金,過去五年投資策略一度非常進取,賺過大錢,但兩年前信貸危機受重創,一年十幾廿億收入,突然冇咗,要諗計撲水,大雞啄細米,六合彩都要加價。

馬會其中一個基金,「長期投資組合」,策略反而最進取,至06年6月底年度,資產總值80億元,當中有17%,放咗落非上市「另類投資」,斷估係對沖基金,跟住仲逐年加注,08年,基金總值升到116億,但有25%,買咗另類投資,揩咗嘢,今年比重降到20%。

馬會炒房,牌面上做長遠投資,三幾年帳面值波動,未必會蝕入肉,但長賭必輸,香港博彩業唯一合法莊家,唔會唔會白呢個賭場千古定律。假設馬會汲收教訓,投資策略回歸中庸,投資收益,好難返去07年風光日子。

投資回報少咗,其實冇乜大問題,但馬會存在最大意義,其實係賽馬惠慈善,最高使命,要維持「全港最大慈善公益資助機構」地位,呢樣嘢其實好虛無飄渺,馬會自己唔講,唔會好多人計住,馬會捐錢多定係李嘉誠基金捐錢多,不過馬會早幾年風光時候,向慈善基金撥款,保持在十幾廿億水平,洗濕咗個頭,唯有繼續打腫面扮闊佬,避免被人批評爛賭累慈善。

要為博彩稅包底,每年捐十幾廿億,投資收益冚唔番條數,想開源,又無法打破香港道德花崗岩,唔可以助長賭風,唯有向小市民發達美夢埋手,加價谷大彩池仲講得通,頭獎抽水兩成就絕對唔合理。

馬會今年投注總經營收益,仍然近80億,不過集團經營成本,高達63億,員工成本28億之外,有13.7億「其他成本」,唔知係乜。賭波六合彩,成本有限,最大開支,肯定係同馬照跑有關,例如俾馬主嘅實事獎金, 7.5億,等如慈善撥款一半。

據聞當年港督麥理浩講過,真正管治香港者,其實係馬會、滙豐、怡和,排名不分先後,後兩者影響力今非惜比,馬會董事局,仍然係香港權貴猛人最高成就象徵,可能因為咁,冇乜點聽過審計署,查過馬會盤數,不過63億經營開支,認真執執,要慳番三幾億成本,點會有難度,好過打六合彩主意囉。

早排出街食飯,電視新聞,啱啱講緊某豪宅近二億成交,隔離枱一名近三張後生仔,衝口而出:「中廿次六合彩都買唔起,痴X線!」中六合彩頭獎呢個美夢,今日就算成真,已經唔等如發達,絕對講唔通,馬會想搵多幾億,與其抽小市民水,不如認真睇睇,馬會為咗湊班馬主達官貴人,有冇洗腳唔抺腳。

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1. 爛賭累慈善(上)(下)

爛賭累慈善 (上)

(刊於2010年10月7日am730)

爛賭必輸,今期開賭錢。

煙加酒加屋租加,的士巴士叮叮乜都加,勢估唔到,五蚊雞買個發達美夢,都要加價,刀仔鋸棵近年大幅貶值嘅大樹,越嚟越唔抵。

六合彩每注金額,五蚊加到十蚊(港元,下同),馬會話,投注額每況愈下,獎金縮減,唔攪新意思,最終會令六合彩不能持續營運云云。大慈善家有時都會講大話,大家可能發夢都估唔到,字花加價,其實係包括馬會在內,機構投資者太爛賭代價。

首先,搵本馬會年報望望,六合彩投注金額,其實非常穩定,過去五年,保持63億元左右水平,純粹講運數,唔會突然被老千爆廠,六合彩「殺率」大約45%,每年獎券收入差少少30億,分15億交稅,10億去獎券基金,每年獎券佣金大約4億。

六合彩每注金額加一倍,可以谷大彩池吸引投注,但頭獎派彩只係加八成,擺明車馬莊家抽水兩成,明屈,假設加價唔影響投注額,每年多賺唔夠4億。

堂堂香港最大納稅人兼最大慈善公益資助機構,點解大雞要啄細米,3、4億都要掠,就要將馬會成個集團,當係間上市公司咁拆,睇睇盤數出咗咩問題。

同香港股市一樣,07年,係馬會財政高峰,成個集團除稅前盈餘(計埋博彩稅之後),高達40億,09年,第一次見紅,稅前虧損6.8億,點解,多得金融海嘯,國際金融機構豪賭信貸衍生工具,引發全球金融危機,馬會投資亦損生爛腳,集團帳目兩個主要基金,長期證券組合,以及備用基金,加埋勁蝕23億。

馬會冇乜點揩次按,但係亦相當爛賭。05年之前,備用基金每年投資收益,大約係6億左右,06年開始大升,賺超過10億,07年仲勁,接近20億,財政年結在6月底,08年仲賺到16億,投資收益大增,無他,高啲風險高啲回報,斷估調整咗投資策略,進取咗,包括增加在對沖基金押注,09年一舖清袋之後,一個近百億基金,至今年6月年度,只係賺到8千萬,唔知係未擺脫信貸危機影響,定係策略保守咗,每年十幾億投資收入,突然冇咗,自然要四圍撲水,幫補幫補。

下回再續。

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1. 爛賭累慈善(上)(下)