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2011年6月25日星期六

百貨諸色(下)

(刊於2011年6月24日am730)


上回講到,銅纙灣黃金零售地段,廿年前係日本百貨株式會社天下,今日變成華資地產世界,如果只係比較講長跑耐力,霸靚地做包租公,穩陣過經營百貨連鎖企業。

近年中國玩刺激內需,零售概念喺股市大受歡迎,電視財經台畫面,經常見到一版版「百貨股」,齊齊升幾多幾多。一個行業板塊,多間同類公司,驟眼睇有八九成相似,但掘深小小,其實間間有本難念的生意經,分別可以好大。

舉個例,同樣係大孖沙做大老闆,利福(1212)舊年收入,58%來自貨品「直接銷售」,38%來自「特許專櫃銷售」;新世界百貨(0825)做埋超市,但自營銷售只佔營業額21%,其餘大部分來自「專櫃銷售」。

「直接銷售」同「專櫃銷售」比例,大概可以反映管理層對自己掌握消費市場脈搏幾有信心,亦反映公司覺得自己舖面值錢啲,定係你個「櫃」個招牌更有吸引力。新世界百貨其中一個主要「專櫃」,就係自己老闆間周大福珠寶,呢項關連交易,新世界百貨舊年竟然要畀5千萬人民幣(下同)周大福,期內只產生1611萬收入,邊個著數啲,有眼睇,新世界百貨仲要交租畀新世界發展(0017)、交管理費畀新創建(0659)、交買地費畀新世界中國(0917),關連交易年年十幾廿億計,各姊妹公司當中,新世界百貨好似最易烚嗰個灰姑娘。

舉多個例,茂業(0848)舊年租金開支,只係佔總收入2.4%,百盛(3368)租金開支佔收入比例13%,因為茂業主要透過買舖擴張,資產負債表就核突啲,百盛做法係租住先,或者借個招牌畀人做住先,做得好就成件買番嚟,債務負荷冇咁大,但要承受高啲租金壓力。講到租金開支,利福一定最唔受影響,因為租金開支近乎零,所有物業自己擁有,利福同其他同行最大、亦係最重要分別,其實係冇乜點擴張,貴精不貴多,04年上市以嚟,只係尖沙咀多咗間崇光,大陸多咗三兩間久光,其他同行,分店近年插到全國都係,例如茂業,97年喺深圳東門起家,而家有39間鋪,17間舊年先開張或收購,擴張速度非常跨張。

經營百貨公司,已經唔係同客仔要啲貨番嚟,放喺個架度賣咁悶咁簡單,而係講緊點樣同其他消費品牌CROSSOVER,呢樣啲,中國企業未必叻得過日本公司,今日中國百貨業,同廿幾年前日本百貨株式會社嗰種爆炸式增長,其實非常相似,千奇唔好望住個「百貨股」板塊,求其篤一隻就話投資中國內需增長,唔好忘記山頂天出高,以前有個和田一夫;銅鑼灣大丸,已經變成上一代集體回憶。

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2011年6月24日星期五

百貨諸色(上)

(刊於2011年6月23日am730)


今期睇睇百貨公司,形形式式,有乜特色。

山頂普樂道「天比高」,重建後四幢大屋之一,最近8億元成交,呎價9萬6,創香港洋房記錄,諗起呢件傳奇物業以前業主,唔係講緊黃坤,而係再前一手,前八佰伴老闆和田一夫,即係化石級日劇《阿信的故事》裡面個阿信個仔。

和田一夫及八佰伴,90年代初殺入香港時,當時銅鑼灣最旺地段,可以話係日本百化株式會社天下,崇光、三越、松板屋,當然仲有大丸,時至今日,明明大丸已經冇咗,亦越嚟越少人,會叫「大丸有落」,但紅頂小巴車頭仍然掛住「大丸」兩個大字。

日本地產泡沬90年代爆破,百貨巨企輪流破產執粒,銅鑼灣變成華資天下,今日大丸已經變成名店坊,松皮屋變咗恒隆中心,三越被希慎(0014)重建做興利中心,只有崇光做掛住當年招牌。

香港最有米幾個地產大孖沙,多數係人人震騰騰時,膽粗粗重注樓市者,恒隆(0101)最成功幾單刁,其實就係89年打後,買山頂廣場同大丸,喺最黃金地段落釘,華人置業(0127)老闆大劉,2000年拍住新世界(0017)彤叔,三十幾億買咗銅灣灣崇光,奠定利福(1212)今日三百幾億市值基礎,可以話係香港地產史上最成功最經典交易之一。

銅鑼灣零售旺地變天,唔可以話株式會社唔識搞百貨,只可以話好似和田一夫嘅零售業巨子,搞地產唔係香港大孖沙嗰皮,亦即係話,唔代表華資取代日資,其實係地產公司取代百貨公司。

日本百貨公司喺當旺年代,擴張太迅速,八佰伴殺到香港,去到沙田藍田咁遠,和田一夫仲買埋天比高,就睇呢樣嘢,已經知道當年日本百貨有幾心雄,擴張太快同時撞啱經濟逆轉,多數只有死路一條,業務涉及不動產,好講管理層對地產周期有幾了解,如果物業係自己嘅,最多變負資產,如果舖頭多數租番嚟,咁就好容易爆煲。

除咗資產負債表營運能力,日本百貨公司,大部分經營番自己零售業務,即係唔多將鋪面分租出去,即係話現金流亦好受零售市道影響,香港地產大孖沙,睬你都傻,最緊要霸到最黃金地段,做收租佬最好,理得班租客有冇生意,又坐住幾多存貨賣唔去。

下回再續,睇睇邊類百貨股,經營模式更加穩陣,喺經濟周期低潮時有更大韌力。

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