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2011年4月15日星期五

匯賢名實(下)

(刊於2011年4月15日am730)

匯賢上市前資產值變化(資料:中文招股文件P.130)

上回講到,長和系所分拆匯賢產業信託(87001),旗下資產只有北京東方廣場,不過胃口大得出奇,賣4成集資112億(人民幣,下同),市值279億,臨上市前一年,物業估值更大幅膨脹140億港元。

計番條師奶數,即係東方廣場估值,喺2010年,被估高近6成之後,先證券化拎出街賣,同期一啲內地上市發展商,物業估值肯定冇咁大幅發水。

長和系過去幾年,其實都分拆過唔少二三線物業,以REIT形式上市集資,例如置富產業(778),03年香港搞緊REIT之時,先喺新加坡上市剃證監會眼眉,舊年香港介紹形式上市,仲有隻泓富產業(808),05年香港上市,每股2.16港元招股,最新股價1.9港元,講緊過去5年,香港磚頭價格狂升,泓富股價反而長年潛水,明顯上市集資呢個動作,冇帶嚟任何資本增值,或多或少,反映咗長和系分拆物業上市,估值去得好盡,股票去到街外投資者手中,已經冇乜肉食。

長和系旗下咁多物業,自己老本行又係做磚頭,如果有心搞好旗下一隻REIT,應該陸續注入資產,而家東拆一件西拆一件,反而令人質疑大股東壯大公司業務誠意,今日匯賢出現,長和系可能可你講,呢隻嘢會變成投資內地商用物業旗艦,但掉轉頭睇,即係話畀置富泓富班股東聽,中國商機,你哋唔會有份。

香港上市REIT,包括匯賢,大股東會收管理費,不過唔係收現金,而係收基金單位,雖則話小股東都可以選擇以基金單位取代現金派息,但有幾多個散戶會咁做,長遠計,如果公司冇乜動作,即係分拆上市大股東高價套現一大筆現金之後,可以再不斷蠶食小股東權益。

講到呢度,都唔使浪費時間,研究吓匯賢派息有幾多厘,而家全國大興土木,北京上海廣州武漢,主要省會到二三線城市,幾乎去到邊度,都起一楝楝摩天巨廈,第一高樓記錄,二三年改寫一次,商廈供應增幅巨大,做包租公其實唔會太穩陣,順叔可以寫包單,長線投資者,一定有機會喺招股價樓下,買入匯賢。

講多無謂,短炒實際,香港第一隻人民幣計價股票,又有長和系名牌效應,大家或者冇為意,匯賢上市,由中信證券國際做獨家財務顧問,中信證券搞緊香港上市,呢單刁係國際化省招牌之作,匯賢上市初期多數炒爆,玩新股,抽獎當怡情,幾時收手,自己執生。

伸延閱讀:
1. 匯賢招股書財務資料摘要
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2011年4月14日星期四

匯賢名實(上)

(刊於2011年4月14日am730)

呢嚿嘢值300億人仔?!

今期開REIT,睇睇長和系隻地產投資基金,匯賢產業信託(87001),抵唔抵玩。

呢個世界,好多嘢名高難副。長和系個朵香港夠響,系內有乜資產分拆上市,多數成為全城焦點,不過長和系近年拎出嚟賣嘅貨色,除咗已經私有化咗嘅和電國際自有交待,大部分其實唔湯唔水。

十幾年前隻tom仔(2383),而家應該叫做老tom,又分拆又私有化,搞嚟搞去唔知做緊乜,仲記唔記得隻長江生命科技(775),如果老闆唔係叫做李嘉誠,可能已經變咗仙股,仲有隻泓富(808),唔計派息,亦係越做越縮水。

長和系資產上市,總會載住唔少綽頭,匯賢今次招股,創香港人民幣計價股票先河,加埋名牌效應,聽講孖展又係熱爆,斷估又係炒鑊甘。

香港散戶鐘意炒新股,已經到咗怪癖程度,如果認購一手兩手當抽獎,無傷大雅,但係大手做孖展,甚至追貨炒所謂「半新股」,只可以用「低B」兩個字形容,人哋班大孖沙或芬佬,就算唔係頂頭錘,承銷團班SALES,會詳細講解圍飛情況,新股盤路,大戶及散戶消息唔對稱程度,遠高於二手市場。

呃夠篇幅,入正題。

匯賢今次拎4成股份出嚟賣,斷估上限定價,即係集資近112億(人民幣,下同),又即係話呢隻嘢,市值279億。未睇招股書之前,以為長和系成嚿大陸商業物業拆出嚟賣,集資過百億唔算太跨張,一望,原來匯賢旗下資產,只有北京東方廣場,嚇咗一跳。

匯賢值乜價,第一個應該問嘅問題係,如果閣下有279億現金,你會唔會走去北京買一個業權唔清唔楚嘅商場,又即係東方廣場值唔值咁多。香港地少人多,五體不勤戶外活動唔多,拍拖食飯睇戲,全世界焗住行商場,北京情況原全唔同,東方廣場地段唔錯,不過唔好幻想廿年後會成為另一個香港時代廣場,可以養起半間市值千億巨企。

跟住就要問,長和系自己眼中,東方廣場值幾多錢。匯賢招股書同你講,至1月底,東方廣場估值314億,上市價折讓超過一成賣大包,不過鏡頭一轉,長實(001)最新年報同你講,舊年攤佔「共同發展公司投資物業之公平值增加」,有47億港元之巨,有關特殊盈利,主要來自東方廣場,長實佔東方廣場33%,即係公司對東方廣場估值,2010年,膨脹咗140億港元,呢度就要問吓啲專業測量師,點解臨上市之前,相關物業資產,估值突然膨脹咁多。

下回再續。
伸延閱讀:
1. 東方廣場官方網頁
2. 下載香港人網「匯賢冇肉食」錄音
3. 東方「女超人」(資料來源不詳)
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