港鐵「被歡迎」

國務院副總理李克強，日前出席「全國發展和改革工作座談會」，一堆八股，當中提到，要「優化投資結構」，「支持民間投資進入鐵路、市政、能源、社會事業等領域」，話音未落，衰咗成年的鐵路基建股反彈幾十個價位。

小強８月訪港挺港，６招３６式，當中就有一段，支持港鐵（０６６）北上發展．．．

近來內地唔少聲音，包括發改委及部分城市，都話歡迎港鐵駛入大陸，睇睇１１月初《商報》講乜．．．

中央力挺港鐵北上

阿公在中央經濟工作會議，講明下年鐵路投資會恢復正常，ＢＵＴ，鐵道部莫財，需要市場化改革，引入民間資本，港鐵唔算係大把水，不過勝在香港幾十年納稅人的「土地津貼」下，有３條Ａ信貸光環，大把水位揹多啲債。

港鐵「被歡迎」駛入大陸，有可能成為鐵路改革的一支奇兵。

呢方面未認真訮究，不過，港鐵返大陸做乜都好，可唔可以，在香港每一個地鐵站，先整返一個公廁．．．

伸延閱讀：
1. 河蟹膠鐵（上）、（下）
2. 地主鐵路（上）、（下）

財經茄哩啡有關參選特首的聲明

本人吳倫順（Ｌｕｃｅｎｔ　Ｎｇ），正式宣布．．．

國民爭氣

(刊於2011年12月16日am730)

(標題為後期改動)

今期開中國燃氣(0384，下稱中燃)。

星期二，新奧燃氣(2688)及中石化(0386)聯合宣布單方面要約，作價167億港元，全面收購中燃，出價較消息公布前的中燃市值，溢價25%。這宗中國管道燃氣市場歷來最大宗的併購，無論由市場發展趨勢、中燃抗收購實力，以至陰謀論角度分析，結論都是一樣：成事機會極大。

管道燃氣市場，講緊駁喉通氣入屋的最後一段(Last mile)市場環節，近年跟住新樓落成速度急速增長，好死唔死，燃氣及地產市場，偏偏又係最早向民企及外資開放的市場，七國咁亂，民企國企大混戰(可參考財經茄哩啡去年兩篇「群鴻氣海」)，收購合併已經唔係新聞。

新奧今次佔大份，承擔收購資金55%，肯定帶來財政壓力，但最重要一點，係真正泊住中石化呢個大碼頭，有乜東瓜豆腐，就算冇免死金牌，最多被中石化收編。

三大國控油企，幾乎完全壟斷中國天然氣上游市場，中石油(0857)個仔仔崑崙能源(0135)，近年講明轉型專攻天然氣，但係「入屋」動作，未係做得好揚，其中一個原因，就係國內唔少民企及市縣國控燃氣公司，唔想市場出現「一體化壟斷」的情況。上游到下游，國控巨企玩晒，好似好霸道，但係，公用事業另一個重要政策考慮，就係能源供應安全，可以減低需求高峰期「斷氣」風險。中石化今次出手，正正代表巨型油氣國企，冇你咁好氣，全面進軍最下游市場的最大訊號(崑崙能源呢位大哥大，出手買幾件貨，只係遲早問題。)

一間股權嚴重分散的上市公司，如果要抗擊敵意收購，其實得兩飛，一係靠人脈，例如東亞(0023)，一係講緊大股東或管理層個袋有幾多錢，對唔住，中燃呢兩樣嘢都冇。談判桌對面坐住的，一個係下游最大民企，一個係上游最巨型國企，手段、人脈、財力、營運經營要乜有乜，中燃董事會發出通告，形容新奧及中石化的收購建議，「完全未獲邀請」、「機會主義」、「未能反映公司基本價值」等，其實可以歸納做一句：唔該加價。

中燃想提價的話，有兩樣嘢要做，首先，團結最少持有五成股權的主要股東，插血為盟共同進退，其次，可以向夠膽得罪中石化的大型國企，例如崑崙能源及華潤燃氣(1193)咁，主動戲身，價高者得。

中燃要團結小股東，以致「比價招親」，最大問題，在於持股一成幾的最大股東兼前董事總經理劉明輝，本身一身蟻，今年初涉曾被公安搭走，而家行唔行得出屋企門口都唔知，中燃董事局本身內鬥亦從未平息，團結小股東好有難度。

內地猛人落馬，多數先犯「政治錯誤」，後被揭後「經濟罪行」。劉明輝當日點解被拘留，冇人知，不過劉生當年入主中燃時，牌面上同「國台辦」資金行得好埋，2001年入主大中華實業(0431)時，更同「國民黨掌櫃劉泰英乾女兒」扯上關係，唔知邊個吹大咗，亦唔明白點解「國台辦」唔搞三通反而玩駁喉，不過，在所有主要管道燃氣公司當中，中燃股權結構及管理層質素，一直最俾唔到人信心，唔知裡面埋咗幾大粒計時炸彈。

認唔認得佢？

作為最早向民間資金開放的市場，管道燃氣同地產一樣，都是最多問題公司問題人物的市場。

上海城發(0563，前稱中新集團)前主席酈松校，而家仲持股8%，舊年年底配股套現近6億港元，半年後被香港廉署通緝，上實(0363)將當日中新集團龐大土儲收編為國控資產之後，從冇公開解釋過，裡面有幾多政治或津律風險。

政治錯誤又好，經濟罪行都好，「問題資產」或「問題公司」，被國企收編之後，可以由黑轉白再變紅，好多亂七八糟的醜聞劣行，從此在金融世界消失。

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1. 群鴻氣海（上）｜（下）

買樓自由行（未完）

(部分內容刊於2011年12月15日am730)

如果大家想讓政府聽到市民的聲音，又怕睇法律條文（順叔都唔識），請ＣＯＰＹ　＆　ＰＡＳＴＥ以下這份建議書： 〝請強制發展商在售樓說明書 公開樓盤「發水比例」。〞 然後用自己名義，寄去以下房屋及運輸局電郵地址，標題請註明「公眾諮詢」： firsthandsale@thb.gov.hk 唔該：　廣傳。

上回講到，賣「樓花」呢種賣樓手法，已經有大半個世紀歷史，近二三十年銷售手法越見神化，樓花變膠花，政府拖足最少廿年後，頂唔住公眾強烈壓力，上個月終於推出規管一手住宅銷售的立法建議，諮詢公眾。

各項立法建議，重點在於增加一手住宅市場的資訊透明度，包括以較易統一的「實用面積」，取代難以定義的「建築面積」，可以提高消費者對「縮水單位」的警覺性。不過，如果政府有心保障置業人士權益，除了幫助消費者認識「縮水單位」的「病徵」，亦應該直接根治「縮水單位」的「病源」：「發水樓盤」。（發水樓及縮水樓的因果關係，可以睇返舊年財經茄哩啡幾期「發水秘笈」）

成套立法建議最大敗筆，在於政府唔想立法規管「建築面積」之中，「單位所分攤的公用地方面積」，換句話講，政府無意規管一個樓盤的「可銷售面積」有幾大，再講白一點，就是無意立法規管一個樓盤的「發水比例」。

如果政府唔夠膽掂呢本發展商的發達秘笈，順叔就今次拖咗廿年的諮詢，只有一個意見：立法規定發展商將樓盤的「發水比例」公開。一塊住宅地皮，地產高買回來時的「可建樓面面積」有幾多呎，變成一個樓盤後，賣予消費者的「總銷售面積」又有幾多呎，其實係兩組最簡單的數字，在樓書中寫清楚，可以幫助置業人士了解一個樓盤的「發水比例」，亦可以增加政府審批建築物圖則的公眾監察。

地產是香港經濟主要支柱，但一塊「土地」變成「樓盤」的規劃過程，公眾監察都近乎零，傳媒忽視多年，擁有相關專業知識的專業人士，亦絕大部分靠地產商開飯，沒有人夠膽公開踢爆地產市場的種種陰暗面，導致香港房策地政，多年來積習太多流弊。

作為外行人，順叔都會盡公民責任，將「公開發水比例」這個立法建議，電郵給政府，強力建議各位，參與今次諮詢，如果想偷懶，順叔會在網誌上載自己建議，大家認同的話，抄落嚟自己電郵俾政府，成班茄哩啡，意見未必一定可行，但重點係，讓政府聽到普羅大眾的心聲。

如果政府唔做，順叔建議各位記者朋友，下次地產商開盤，第一個問題唔係問「呎價」，而係問成個樓盤「總銷售面積」有幾多，再搵返樓盤當日賣地時的「可建樓面面積」，自己計個「發水比例」，並將呢一項重要數據，變成所有「樓盤新聞」的常設資料，變成地產新聞的「行規」。

當然，講到尾，置業人士要保護自己，最重要是提高自己作為投資者及消費者的權益意識，一個實用面積唔夠7成，冇得睇現樓仲要通宵排隊硬企幾粒鐘，閣下都仍然幫襯，就冇人幫到你。

廿幾三十年樓齡的舊樓，實用率可以超過9成，近年新樓，好多7成都冇，一係地產商越嚟叻，一係香港消費者越嚟越蠢。有冇留意，八十年代中，住宅實用率開始大跌的時候，亦是「會所」開始出現的時候？一個大膽推斷，近年出現大量「發水樓盤」及「縮水單位」的最大禍因，正正是「會所」。

廿幾年前，「私人會所」，講緊香港會高球會咁，只係有錢人的玩意，發展商將這個「上等人概念」，引入普通住宅項目，最初是綽頭賣點、「完善生活的設施」，慢慢變成願者上釣的終極消費陷阱，花園、停車場、大堂、冷氣糟、垃圾房，統統變成「發水面積」，免地價送給發展商，再作為「可銷售面積」一部分，高價賣給消費者。

拍拖要行商場，買樓貪「會所」貪裝修，香港人，係時候擺脫這些被發展商成功「建構」的消費概念。順叔唔識乜嘢「自由經濟」，只知道在發展商真正「以心建家」之前，一手住宅市場變成一個真正「自由」及公平的市場之前，消費者應該向買新樓說不。

今期差唔多，以「未完」為題，未來某日再續。

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1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
3. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
4. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)

中移動與「公」用股

中移動（０９４１）變成「公用股」，近年幾乎變成金融市場的「共識」。

巨型「國有企業」，作為「公有」資產，其「公用」角式，唔單止係盈利有冇增長咁簡單，亦涉及一場似新還舊的意識形態之爭。

如果以阿公持股量及形式作標準，上市「國有企業」，其實應該叫「國控企業」。「國企」亦分好多種，香港上市的，就有「Ｈ股」及「紅籌」之分，例如中電訊（０７２８）是「Ｈ股」，中移動是紅籌。

「國企」又分好多層，國資委樓下，有超過一百間「央企」，例如中石油（０８５７），大股東是非上市的「中國石油天然氣集團公司」，而中石油個老母個大股東，就係國資委，以此類推，市政府層面，有「市國資委」控制的「國企」，例如上海實業（０３６３）、老鳳祥（６００６１２），甚至有縣級「國企」，例如紫金礦業（２８９９）呢隻大怪胎。當然，仲有唔少名義上屬於「國控」或「公有」，但已經搞到唔清唔楚的企業，例如平保（２３１８）。

作為近１２０間巨型「央企」的頂頭老闆的國資委，近日為「國企」定義，做咗一個好有趣的分類：「公益性」及「競爭性」。睇睇國資委副主任邵寧點講．．．

國資委： 國有企業向公益性和競爭性方向發展

類似講法，在國資委高層官員口中，已經公開出現好多次：

被「點名」有「壟斷地位」的巨型國企，有七間：包括三大電訊公司、中石油及中石化（０３８６），仲有兩間電網，按照邵寧講法，有「壟斷地位」的國企，亦是「公益性」國企，「社會效益高於經濟效益」，「經常會承受政策性的虧損」。換句話講，部分國企「壟斷性」會繼續受國家保護，但定價能力可能慢慢被剝奪。

１９４９年之後３０年，全中國人人窮到甩褲，１９７９年之後３０年，「讓一部分人先富起來」，２００９年開始，大講「分享改革開放經濟增長成果」。

「收入分配改革」 ，即係阿公再分餅，巨型國企，必定會成為其中一樣財富再分配的工具，講到尾，仍然是「姓資」還是「姓社」的討論。

講到呢度，都係時候收口，唔係會露底。

冇錯，呢篇嘢個標題，有少少誤導，主要為咗引誘大家望吓，一個悶到嘔泡的「意識形態」之爭，唔係討論一隻4厘息率、市盈率１０倍的「公用股」，抵唔抵買．．．

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1. 財經茄哩啡: 歷史的終結之後（上）、（下）

買樓自由行（下）

1984年：　新地大埔中心廣告 內容 大埔繁榮路路通 許多新發展 景色優美樂安居 理想都變真 愉快自由幸褔 家家都稱心 新鴻基地產為您 建造嘅大埔中心 歡迎參觀 大埔中心氣象新 幸褔家園樂歡欣

2010年: 新地Larvotto廣告 內容 ．．．．．．． ．．．．．．． ．．．．．．． ．．．．．．． ．．．．．．． ．．．．．．． 南灣 Larvotto

上回講到，香港新盤銷樓處，等同超級壓力煲，專煲首次置業人士等市場初哥，買樓要排隊甚至通宵硬企幾粒鐘，落搭之前冇現貨可以睇，被銷售資料誤導、貨不對辦又冇得退錢換貨，令一手住宅市場，成為香港最唔「自由」、最搵笨、投資者權益最不受保障的資產交易所。

新盤市場大部分問題，禍因種於「樓花」。

楝樓未起好就扲出嚟「預售」，聽講始創於已故國家領導人之一的霍英東，在1954年「種」出地球第一盤「樓花」：《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》，打破樓宇現貨交易、成楝出售的行規，仲可以分期付款，從此豬籠入水，吸引到長實(0001)由做膠花變咗賣磚頭。

大半個世紀前，地產仲係「新興行業」，項目資金壓力大，預售樓花令發展商資金周轉方便啲，有助城市化發展，無可厚非；今時今日，千億巨企其實絕對冇需要透過預售散貨，「賣樓花」繼續成為香港地產主流，有三個原因，第一，發展商知道呢個方法最容易在消費者身上搾取最大利潤，第二，政府無心無力管，第三，香港消費者及投資者多年嚟「縱壞」晒地產商，變態成為常態。

五十年代的住宅，只有幾層高，簡簡單單，樓花同最後實物唔會出現太大落差；今時今日，住宅起到九十幾層高，樓盤「發水」單位「縮水」，最後件貨係乜樣，好靠發展商提供資料。

有冇邊個老餅，記得1987年黃埔花園「實現理想好家園」的廣告？條片30秒，以單位實景及附近配套設施做背景，穿插一家大細幸幸福福的境頭，送「大門鐵閘」仲係賣點之一；今日是但搵條樓盤廣告，整首法文歌，搵件鬼妹典床典蓆游吓水跳吓舞就係，或者內地同胞好受啦，不過香港廣告公司做地產商生意就應該認真易賺。

早排有位神秘人，捐咗幾十本遠古「樓書」俾香港博物館，大家攞住近年的新盤銷售資料，入香港博物館對比一下，就會知道近二十年，香港地產商賣樓手法的轉變，變得越嚟越離譜越搵笨，「預售」之前仲有「預留」，牛池灣變成清水灣，垃圾堆填區變園林美景，有時仲出現疑似股票莊家式搭棚托市的手法，44樓變88樓可以話風水，收800呎錢賣600呎單位俾消費者，就唔單止係呃秤，而係明搶。

美孚新邨樓書
(照片來源: 積少天地)

立法規管樓花銷售呢家嘢，大大話話講咗最少廿年，絕對冇跨張，早在1992年，法律改革委員會，已經成立專責小組研究有關問題，先後在1995年及2002年，提出有關規管樓花及售樓說明的立法建議，但最後都係不了了之。

物極必反，拖足廿年，公眾對新樓市場種種混帳現象忍無可忍，政府終於被迫出招，上個月，終於推出「有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件」，進行公眾諮詢，搞得嚟，如無意外，有關法例最快要由下年選出的新一屆立法會通過。

政府今次講明，目前香港一手住宅市場，買賣雙方「地位並不對等」，地產商有「較大優勢」(措辭太婉轉了)，「社會上有強烈意見」，要求立法規管銷售，提供清晰準確的物業資料，以保障消費者。幾項重要立法建議，包括有關「實用面積」及「價單」的規定，要發展商「須讓買家參觀有關一手已落成住宅物業」、以及引入「冷靜期」等，基本上同去年6月推出的所謂「9招12式」相若，算係幾認真，經過立法會變成點就有待觀察，希望香港政府政客，今次真心要在一手住宅市場，還香港置業人士一個公道及「自由」。

就住呢個拖咗廿年的立法諮詢，順叔作為外行人，都有幾句嘢想講，仲未講完，下回再續：完結篇。

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1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
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4. 明報: 神秘人捐半世紀樓書珍藏
5. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
6. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)

買樓自由行（中）

(刊於2011年12月13日am730)

摘自《富豪山下》

上回講到，買樓對於大部分人，太重要又太有需要，但唔係個個都熟悉「地產」呢一個資產類別(Asset Class)，有意置業投資人士，做決定前，應該盡量為自己營造相對「自由」的時間和空間，避免在倉卒的時間、高壓的環境下，在一個陌生的市場做一個人生及投資大決定。

買二手樓，可以慢慢睇慢慢揀，俾充分時間自己做準備，甚至係用一兩年時間「睇樓自由行」，最大壓力，可能只係睇啱咗，經紀谷你簽臨時買賣合約及開支票俾細訂的一刻，可以係一個相對「輕鬆」的過程。

一手樓市場，支歌仔完全唔係咁唱，絕大部分新盤開售處，同一個超級壓力煲冇分別，更加可以話係，香港最唔自由、最搵笨、最唔公平、最冇王管、成交量最大但投資者權益最唔受保護的資產交易所。

大家首先唔好將自己當成投資者，嘗試以「消費者」的角度，思考吓以下一手住宅市場的種種，是否合理，是否反智。

第一，點解買樓要排隊。

全地球任何消費品牌，除咗被自由行遊客淹沒的香港名店，打開門做生意，冇話要客仔排隊，就算到今日，香港住宅樓盤開售，總會見到新聞，售樓住人龍幾長幾長，要顧客排隊等幾粒鐘，要你等，又冇櫈俾你坐，梗企幾粒鐘，好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞(冇跨張，屢次發生)先算「熱賣」，所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大，無他，因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象，同埋一個「超高壓」環境，都唔知有幾多首次置業人士，因為咁被鑑生煲熟。

第二，點解買樓貨不對辦唔可以退貨。

閣下去買電腦電器，一萬幾千蚊的消費，冇三兩年保養，你都唔會去幫襯，絕大部分非易腐貨物，仲有有壞7日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」，亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」，所以在二手市場，買賣雙方都要搵律師做代表，保護自己權益，在買賣合約訂明雙方權責，買新樓的話，賣方係地產大孖沙，養住一大班胡關李羅陳趙張何大狀兼律師，100條買賣條款，隨時99.9條為咗保護地產商利益，有幾多個置業人士，買新樓時，會自己請個律師，同地產商法律代表，逐項條款講數？

銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品，都要錄晒音，講到「清楚明白」為止，新股上市都要整份招股文件，被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多)，新樓交易涉及金額更加龐大，但置業人士權益 ，從來冇受政府保護，上市公司陳述誤導或失實，散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴，買新樓貨不對辦，甚或被誤導，收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大手出入，唔通去消費者委員會投訴？咪玩啦。

第三，點解買樓唔可以睇貨。

呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫，都會試吓著上身係咪？閣下網上購物淘寶，都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪？一個單位，日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣，點解大拿拿幾百萬元買層樓，冇得睇實物，只係參觀吓是是但但的「示範單位」，望兩吓本花呢花綠的「樓書」，就夠膽扑鎚？

順叔夠膽寫包單，西九龍一眾所謂「豪宅」，所有所謂「特色單位」，即係最高幾層，億億聲嗰幾件貨，甚至絕大部分分層單位，有「豪客」想落搭的話，肯定有「現樓」睇；絕大部分樓盤，去到預售階段，其實亦可以安排買家參觀，發展商唔肯開放「現樓」，絕非不能，實不願矣。

順叔去親機舖玩鬥地主都唔停得手，今期講開又係唔停得口，下回再續。

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1. Bittermelon苦中作樂:　「銀湖•天峰」睇樓記

賤郎3００（x4）

呢期花咗唔少時間，嘗試了解特首選舉委員會選舉的運作，發現了很多戇九事物，十日十夜講唔晒，作為頭盤，簡單講兩句，擁有「權利」去推選１２００個選委的「選民」，冇乜邊個，理解自己的「義務」．．．

ＡＮＹＷＡＹ，相對７百萬人，１２００人係一個好細數目，如果將１２００人劃成一個關係圖，形象化之後，香港人就會明白，今天香港所發生的很多事，這也是後話，遲些再講。

舉個簡單例子，順叔單憑「肉眼」，在１２００人名單裡面，已經發現最少８個，長和系上市公司的董事：

No representation, no taxation．

可唔可以唔交稅．．．

-- to be continued...

同場加映

海通福街了

聽講，海通證券(6837)香港上市，臨門一腳撻咗Ｑ．．．

望住周大福珠寶(1929)同埋海通證券(6837)招股書封面，有冇留意有乜相同之處？

答案就係，請留意招股書封面最底部，海通證券香港上市班ＢＯＯＫＲＵＮＮＥＲ，幾乎同周大福嗰班，完全一樣。順叔唔想話，海通班友唔識做ＩＰＯ，亦唔想話ＮＯＲＭＵＲＡ同渣打班ＥＱＵＩＴＹ　ＳＡＬＥＳ是廢的，但係，海通證券上市撻Ｑ，要延遲上市，絕對同保薦人及承銷團陣容有關。

海通證券上市，由ＧＬＯＢＡＬ　ＣＯＯＲＤＩＮＡＴＯＲ到SPONSORS到BOOKRUNNERS，都係「海通國際」帶頭，話就話「聯席」，即係海通證券自己話晒事，記唔記得，「海通國際」，一年之前，仲叫做「大福證券」？

順叔當然唔會認為，前身係「大福證券」的「海通國際」（０６６５），唔捨得以前阿媽，為咗周大福珠寶可以順利上市，犧牲自己最新阿媽「海通證券」，不過，可以想像，近年中資證券公司，在香港個ＤＥＡＬ　ＴＡＢＬＥ排位越爬越高，外資投行，看在眼裡，一定唔順超，大佬，「周大福證券」，賣盤之前，做過乜嘢大刁？海通證券上市，講緊３０億美金大刁，如果係以前，幾時輪到「大福證券」迓迓迮迮？

周大福珠寶及海通證券上市，ＪＰ　ＭＯＲＧＡＮ都係ＪＯＩＮＴ　ＧＬＯＢＡＬ　ＣＯＯＲＤＩＮＡＴＯＲ，外資投行最索女高層，ＪＰ　ＭＯＲＧＡＮ企業融資部主管梁嘉彰（見附圖），聽講連周大福珠寶記者會都親身出席，邊單刁落力啲，唔使講都知。

大老，彤叔呢類大孖沙，唔可以得罪，以後唔幫襯你做ＣＯＲＮＥＲＳＴＯＮＥ　ＩＮＶＥＳＴＯＲＳ就仆街，俾你做ＢＡＮＫＥＲ，有兩單刁，只能硬食其中一間，你都會保住周大福珠寶先。

當然啦，海通證券今時今日同外資投行爭飯食，自己上市都撻Ｑ，真係好瘀皮，做臭競爭對手個朵，唔知會唔會係一眾ＢＯＯＫＲＵＮＮＥＲＳ考慮因素呢？

總括嚟講，海通證券上市撻Ｑ，同公司基本因素，冇乜直接關係，不過，大家要留意吓，海通國際作為一間香港上市公司，作為海通證券海外業務窗口，未來有幾多生意做，講到尾，分分鐘幫阿媽上市，一單刁佣金，可能已經等如舊年全年盈利一半，肥肉本來到口，而家未食得住。

呢篇嘢臨急就章，冇查證過乜嘢其他資料，純粹無限聯想，咪太認真．．．

法官大人，呢件．．．

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1. Bloomberg: HK IPOs Prove Less Lucrative as Chinese Banks Take Share

買樓自由行（上）

(刊於2011年12月12日am730)

今期事忙，將舊文改頭換臉交貨，講吓買樓，事先講明，未必個個啱聽啱睇。

中國高官巨賈，如果財富來源唔見得光，多數會擔心政經環境出現突變，隨時抄家滅族，資產鎖在內地，不如投資在香港磚頭，人民幣掃貨變相八折，有法治保護，容易散水，又可以順便透過投資移民搞個香港身份證，所以來自內地的「自由行」資金，成為近年香港樓市需求的最大突變因素。

香港人釜底抽薪，如果焗住買樓，無論二手定一手樓，將買樓變成一個相對「自由」的過程，可以減低做決定時的壓力，亦可以降低被地產商呃錢的機會。

對絕大部分人嚟講，買樓係人生一個重要決定，亦係一個重要的投資決定，買股票都要做吓功課，買樓更加唔使講，唔係人人都可以望兩望憑感覺，更加唔可以睇吓示範單位聽人哦幾句就扑鎚；對絕大部分人嚟講，買樓亦會是一個帶來極大壓力的決定，例如結婚擺酒生仔買樓裝修堆埋一齊時，甚至有可能導致「家變」，所以絕對要避免在新樓盤開售的「高壓」地點，做輕率的決定。

假設閣下有意在一兩年內買樓的話，今天要做的，除咗儲錢及等樓價跌，應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻，開始了解這一個市場。

首先，香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統，其實相當好使好用，幾乎市區每一楝住宅物業每一個單位，在什麼時候以什麼價錢成交，都有紀錄，利用系統的地圖順藤摸瓜，又可以查到物業座向及附近配套，以及潛在規劃變化，首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統，仲有Google的衞星地圖，百利無一害。

除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇，其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始，目標地區固然要睇，得閒無事的話，亦無妨過海望兩眼，穿街過巷尋幽探秘，在香港「睇樓自由行」，肯定有益過行商場，分分鐘會有「意外收獲」，例如發現舊街舊店美食小吃，某棟「驚喜」樓宇冇單位放售，唔緊要，可以等，有機會就去望望。

個個經紀都要開飯，但唔係人人都想呃你，做得長的地產經紀，有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀，建立好關係，在不同地區插幾個「線眼」，睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」，再等合適時機及「有緣」的單位出手。

出色的經紀見得人多，望客仔講兩句嘢，已經知道對家有幾多斤兩，同地產經紀打交道，各師各法人夾人緣，唔好扮大支嘢，更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外)，讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要，保持有碗話碗的溝通，甚至講明目前只係睇樓唔會出手，亦無不可。

樓市暢旺的時候，尤其係天時暑熱，唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到，不過，最適合置業的樓市低潮期，往往就係地產經紀最「得閒」的時候，在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告，總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥，兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖，可見樓市仍未真正進入調整期，近日唔少傳言，話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施，肯定吹水多過吹風。

總括嚟講，買樓對好多人嚟講，有需要而且太重要，但亦有太多人，對物業投資太陌生，買樓前最好做定準備，包括先了解所涉及的各個環節及手續，如果財務「自由」有限的話，為自己騰出做決定的空間及時間，更加重要。

下回再續，睇睇香港樓市一個最唔「自由」、最唔公平、最搵笨的一個環節：新樓。

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