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2011年12月17日星期六

港鐵「被歡迎」


國務院副總理李克強,日前出席「全國發展和改革工作座談會」,一堆八股,當中提到,要「優化投資結構」,「支持民間投資進入鐵路、市政、能源、社會事業等領域」,話音未落,衰咗成年的鐵路基建股反彈幾十個價位。

小強8月訪港挺港,6招36式,當中就有一段,支持港鐵(066)北上發展...


近來內地唔少聲音,包括發改委及部分城市,都話歡迎港鐵駛入大陸,睇睇11月初《商報》講乜...


阿公在中央經濟工作會議,講明下年鐵路投資會恢復正常,BUT,鐵道部莫財,需要市場化改革,引入民間資本,港鐵唔算係大把水,不過勝在香港幾十年納稅人的「土地津貼」下,有3條A信貸光環,大把水位揹多啲債。

港鐵「被歡迎」駛入大陸,有可能成為鐵路改革的一支奇兵。

呢方面未認真訮究,不過,港鐵返大陸做乜都好,可唔可以,在香港每一個地鐵站,先整返一個公廁...

伸延閱讀:
1. 河蟹膠鐵(上)(下)
2. 地主鐵路(上)(下)

2011年12月16日星期五

財經茄哩啡有關參選特首的聲明

本人吳倫順(Lucent Ng),正式宣布...

國民爭氣

(刊於2011年12月16日am730)

(標題為後期改動)

今期開中國燃氣(0384,下稱中燃)。

星期二,新奧燃氣(2688)中石化(0386)聯合宣布單方面要約,作價167億港元,全面收購中燃,出價較消息公布前的中燃市值,溢價25%。這宗中國管道燃氣市場歷來最大宗的併購,無論由市場發展趨勢、中燃抗收購實力,以至陰謀論角度分析,結論都是一樣:成事機會極大。

管道燃氣市場,講緊駁喉通氣入屋的最後一段(Last mile)市場環節,近年跟住新樓落成速度急速增長,好死唔死,燃氣及地產市場,偏偏又係最早向民企及外資開放的市場,七國咁亂,民企國企大混戰(可參考財經茄哩啡去年兩篇「群鴻氣海」),收購合併已經唔係新聞。

新奧今次佔大份,承擔收購資金55%,肯定帶來財政壓力,但最重要一點,係真正泊住中石化呢個大碼頭,有乜東瓜豆腐,就算冇免死金牌,最多被中石化收編。

三大國控油企,幾乎完全壟斷中國天然氣上游市場,中石油(0857)個仔仔崑崙能源(0135),近年講明轉型專攻天然氣,但係「入屋」動作,未係做得好揚,其中一個原因,就係國內唔少民企及市縣國控燃氣公司,唔想市場出現「一體化壟斷」的情況。上游到下游,國控巨企玩晒,好似好霸道,但係,公用事業另一個重要政策考慮,就係能源供應安全,可以減低需求高峰期「斷氣」風險。中石化今次出手,正正代表巨型油氣國企,冇你咁好氣,全面進軍最下游市場的最大訊號(崑崙能源呢位大哥大,出手買幾件貨,只係遲早問題。)

一間股權嚴重分散的上市公司,如果要抗擊敵意收購,其實得兩飛,一係靠人脈,例如東亞(0023),一係講緊大股東或管理層個袋有幾多錢,對唔住,中燃呢兩樣嘢都冇。談判桌對面坐住的,一個係下游最大民企,一個係上游最巨型國企,手段、人脈、財力、營運經營要乜有乜,中燃董事會發出通告,形容新奧及中石化的收購建議,「完全未獲邀請」、「機會主義」、「未能反映公司基本價值」等,其實可以歸納做一句:唔該加價。

中燃想提價的話,有兩樣嘢要做,首先,團結最少持有五成股權的主要股東,插血為盟共同進退,其次,可以向夠膽得罪中石化的大型國企,例如崑崙能源及華潤燃氣(1193)咁,主動戲身,價高者得。

中燃要團結小股東,以致「比價招親」,最大問題,在於持股一成幾的最大股東兼前董事總經理劉明輝,本身一身蟻,今年初涉曾被公安搭走,而家行唔行得出屋企門口都唔知,中燃董事局本身內鬥亦從未平息,團結小股東好有難度。

內地猛人落馬,多數先犯「政治錯誤」,後被揭後「經濟罪行」。劉明輝當日點解被拘留,冇人知,不過劉生當年入主中燃時,牌面上同「國台辦」資金行得好埋,2001年入主大中華實業(0431)時,更同「國民黨掌櫃劉泰英乾女兒」扯上關係,唔知邊個吹大咗,亦唔明白點解「國台辦」唔搞三通反而玩駁喉,不過,在所有主要管道燃氣公司當中,中燃股權結構及管理層質素,一直最俾唔到人信心,唔知裡面埋咗幾大粒計時炸彈。

認唔認得佢?

作為最早向民間資金開放的市場,管道燃氣同地產一樣,都是最多問題公司問題人物的市場。

上海城發(0563,前稱中新集團)前主席酈松校,而家仲持股8%,舊年年底配股套現近6億港元,半年後被香港廉署通緝,上實(0363)將當日中新集團龐大土儲收編為國控資產之後,從冇公開解釋過,裡面有幾多政治或津律風險。

政治錯誤又好,經濟罪行都好,「問題資產」或「問題公司」,被國企收編之後,可以由黑轉白再變紅,好多亂七八糟的醜聞劣行,從此在金融世界消失。

關連文章:
1. 群鴻氣海(上)(下)

2011年12月15日星期四

買樓自由行(未完)

(部分內容刊於2011年12月15日am730)


如果大家想讓政府聽到市民的聲音,又怕睇法律條文(順叔都唔識),請COPY & PASTE以下這份建議書:

〝請強制發展商在售樓說明書
公開樓盤「發水比例」。〞

然後用自己名義,寄去以下房屋及運輸局電郵地址,標題請註明「公眾諮詢」:

firsthandsale@thb.gov.hk

唔該: 廣傳。

上回講到,賣「樓花」呢種賣樓手法,已經有大半個世紀歷史,近二三十年銷售手法越見神化,樓花變膠花,政府拖足最少廿年後,頂唔住公眾強烈壓力,上個月終於推出規管一手住宅銷售的立法建議,諮詢公眾。

各項立法建議,重點在於增加一手住宅市場的資訊透明度,包括以較易統一的「實用面積」,取代難以定義的「建築面積」,可以提高消費者對「縮水單位」的警覺性。不過,如果政府有心保障置業人士權益,除了幫助消費者認識「縮水單位」的「病徵」,亦應該直接根治「縮水單位」的「病源」:「發水樓盤」。(發水樓及縮水樓的因果關係,可以睇返舊年財經茄哩啡幾期「發水秘笈」)

成套立法建議最大敗筆,在於政府唔想立法規管「建築面積」之中,「單位所分攤的公用地方面積」,換句話講,政府無意規管一個樓盤的「可銷售面積」有幾大,再講白一點,就是無意立法規管一個樓盤的「發水比例」。

如果政府唔夠膽掂呢本發展商的發達秘笈,順叔就今次拖咗廿年的諮詢,只有一個意見:立法規定發展商將樓盤的「發水比例」公開。一塊住宅地皮,地產高買回來時的「可建樓面面積」有幾多呎,變成一個樓盤後,賣予消費者的「總銷售面積」又有幾多呎,其實係兩組最簡單的數字,在樓書中寫清楚,可以幫助置業人士了解一個樓盤的「發水比例」,亦可以增加政府審批建築物圖則的公眾監察。

地產是香港經濟主要支柱,但一塊「土地」變成「樓盤」的規劃過程,公眾監察都近乎零,傳媒忽視多年,擁有相關專業知識的專業人士,亦絕大部分靠地產商開飯,沒有人夠膽公開踢爆地產市場的種種陰暗面,導致香港房策地政,多年來積習太多流弊。

作為外行人,順叔都會盡公民責任,將「公開發水比例」這個立法建議,電郵給政府,強力建議各位,參與今次諮詢,如果想偷懶,順叔會在網誌上載自己建議,大家認同的話,抄落嚟自己電郵俾政府,成班茄哩啡,意見未必一定可行,但重點係,讓政府聽到普羅大眾的心聲。

如果政府唔做,順叔建議各位記者朋友,下次地產商開盤,第一個問題唔係問「呎價」,而係問成個樓盤「總銷售面積」有幾多,再搵返樓盤當日賣地時的「可建樓面面積」,自己計個「發水比例」,並將呢一項重要數據,變成所有「樓盤新聞」的常設資料,變成地產新聞的「行規」。

當然,講到尾,置業人士要保護自己,最重要是提高自己作為投資者及消費者的權益意識,一個實用面積唔夠7成,冇得睇現樓仲要通宵排隊硬企幾粒鐘,閣下都仍然幫襯,就冇人幫到你。

廿幾三十年樓齡的舊樓,實用率可以超過9成,近年新樓,好多7成都冇,一係地產商越嚟叻,一係香港消費者越嚟越蠢。有冇留意,八十年代中,住宅實用率開始大跌的時候,亦是「會所」開始出現的時候?一個大膽推斷,近年出現大量「發水樓盤」及「縮水單位」的最大禍因,正正是「會所」。

廿幾年前,「私人會所」,講緊香港會高球會咁,只係有錢人的玩意,發展商將這個「上等人概念」,引入普通住宅項目,最初是綽頭賣點、「完善生活的設施」,慢慢變成願者上釣的終極消費陷阱,花園、停車場、大堂、冷氣糟、垃圾房,統統變成「發水面積」,免地價送給發展商,再作為「可銷售面積」一部分,高價賣給消費者。

拍拖要行商場,買樓貪「會所」貪裝修,香港人,係時候擺脫這些被發展商成功「建構」的消費概念。順叔唔識乜嘢「自由經濟」,只知道在發展商真正「以心建家」之前,一手住宅市場變成一個真正「自由」及公平的市場之前,消費者應該向買新樓說不。

今期差唔多,以「未完」為題,未來某日再續。


關連文章:
1. 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
2. 發水秘笈(上)(中)(下)
3. 肥田冇人爭

伸延閱讀:
1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
2. 下載政府《有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件》
3. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
4. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)

2011年12月13日星期二

中移動與「公」用股

中移動(0941)變成「公用股」,近年幾乎變成金融市場的「共識」。

巨型「國有企業」,作為「公有」資產,其「公用」角式,唔單止係盈利有冇增長咁簡單,亦涉及一場似新還舊的意識形態之爭。

如果以阿公持股量及形式作標準,上市「國有企業」,其實應該叫「國控企業」。「國企」亦分好多種,香港上市的,就有「H股」及「紅籌」之分,例如中電訊(0728)是「H股」,中移動是紅籌。

「國企」又分好多層,國資委樓下,有超過一百間「央企」,例如中石油(0857),大股東是非上市的「中國石油天然氣集團公司」,而中石油個老母個大股東,就係國資委,以此類推,市政府層面,有「市國資委」控制的「國企」,例如上海實業(0363)、老鳳祥(600612),甚至有縣級「國企」,例如紫金礦業(2899)呢隻大怪胎。當然,仲有唔少名義上屬於「國控」或「公有」,但已經搞到唔清唔楚的企業,例如平保(2318)。

作為近120間巨型「央企」的頂頭老闆的國資委,近日為「國企」定義,做咗一個好有趣的分類:「公益性」及「競爭性」。睇睇國資委副主任邵寧點講...



類似講法,在國資委高層官員口中,已經公開出現好多次:



被「點名」有「壟斷地位」的巨型國企,有七間:包括三大電訊公司、中石油及中石化(0386),仲有兩間電網,按照邵寧講法,有「壟斷地位」的國企,亦是「公益性」國企,「社會效益高於經濟效益」,「經常會承受政策性的虧損」。換句話講,部分國企「壟斷性」會繼續受國家保護,但定價能力可能慢慢被剝奪。

1949年之後30年,全中國人人窮到甩褲,1979年之後30年,「讓一部分人先富起來」,2009年開始,大講「分享改革開放經濟增長成果」。

「收入分配改革」 ,即係阿公再分餅,巨型國企,必定會成為其中一樣財富再分配的工具,講到尾,仍然是「姓資」還是「姓社」的討論。

講到呢度,都係時候收口,唔係會露底。

冇錯,呢篇嘢個標題,有少少誤導,主要為咗引誘大家望吓,一個悶到嘔泡的「意識形態」之爭,唔係討論一隻4厘息率、市盈率10倍的「公用股」,抵唔抵買...

伸延閱讀:
1. 財經茄哩啡: 歷史的終結之後(上)(下)

買樓自由行(下)

1984年: 新地大埔中心廣告

內容
大埔繁榮路路通 許多新發展
景色優美樂安居 理想都變真
愉快自由幸褔 家家都稱心
新鴻基地產為您
建造嘅大埔中心
歡迎參觀
大埔中心氣象新
幸褔家園樂歡欣
2010年: 新地Larvotto廣告


內容
.......
.......
.......
.......
.......
.......
南灣
Larvotto

上回講到,香港新盤銷樓處,等同超級壓力煲,專煲首次置業人士等市場初哥,買樓要排隊甚至通宵硬企幾粒鐘,落搭之前冇現貨可以睇,被銷售資料誤導、貨不對辦又冇得退錢換貨,令一手住宅市場,成為香港最唔「自由」、最搵笨、投資者權益最不受保障的資產交易所。

新盤市場大部分問題,禍因種於「樓花」。

楝樓未起好就扲出嚟「預售」,聽講始創於已故國家領導人之一的霍英東,在1954年「種」出地球第一盤「樓花」:《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》,打破樓宇現貨交易、成楝出售的行規,仲可以分期付款,從此豬籠入水,吸引到長實(0001)由做膠花變咗賣磚頭。

大半個世紀前,地產仲係「新興行業」,項目資金壓力大,預售樓花令發展商資金周轉方便啲,有助城市化發展,無可厚非;今時今日,千億巨企其實絕對冇需要透過預售散貨,「賣樓花」繼續成為香港地產主流,有三個原因,第一,發展商知道呢個方法最容易在消費者身上搾取最大利潤,第二,政府無心無力管,第三,香港消費者及投資者多年嚟「縱壞」晒地產商,變態成為常態。

五十年代的住宅,只有幾層高,簡簡單單,樓花同最後實物唔會出現太大落差;今時今日,住宅起到九十幾層高,樓盤「發水」單位「縮水」,最後件貨係乜樣,好靠發展商提供資料。


有冇邊個老餅,記得1987年黃埔花園「實現理想好家園」的廣告?條片30秒,以單位實景及附近配套設施做背景,穿插一家大細幸幸福福的境頭,送「大門鐵閘」仲係賣點之一;今日是但搵條樓盤廣告,整首法文歌,搵件鬼妹典床典蓆游吓水跳吓舞就係,或者內地同胞好受啦,不過香港廣告公司做地產商生意就應該認真易賺。

早排有位神秘人,捐咗幾十本遠古「樓書」俾香港博物館,大家攞住近年的新盤銷售資料,入香港博物館對比一下,就會知道近二十年,香港地產商賣樓手法的轉變,變得越嚟越離譜越搵笨,「預售」之前仲有「預留」,牛池灣變成清水灣,垃圾堆填區變園林美景,有時仲出現疑似股票莊家式搭棚托市的手法,44樓變88樓可以話風水,收800呎錢賣600呎單位俾消費者,就唔單止係呃秤,而係明搶。

美孚新邨樓書
(照片來源: 積少天地)

立法規管樓花銷售呢家嘢,大大話話講咗最少廿年,絕對冇跨張,早在1992年,法律改革委員會,已經成立專責小組研究有關問題,先後在1995年及2002年,提出有關規管樓花及售樓說明的立法建議,但最後都係不了了之。

物極必反,拖足廿年,公眾對新樓市場種種混帳現象忍無可忍,政府終於被迫出招,上個月,終於推出「有關規管一手住宅物業銷售的建議法例諮詢文件」,進行公眾諮詢,搞得嚟,如無意外,有關法例最快要由下年選出的新一屆立法會通過。

政府今次講明,目前香港一手住宅市場,買賣雙方「地位並不對等」,地產商有「較大優勢」(措辭太婉轉了),「社會上有強烈意見」,要求立法規管銷售,提供清晰準確的物業資料,以保障消費者。幾項重要立法建議,包括有關「實用面積」及「價單」的規定,要發展商「須讓買家參觀有關一手已落成住宅物業」、以及引入「冷靜期」等,基本上同去年6月推出的所謂「9招12式」相若,算係幾認真,經過立法會變成點就有待觀察,希望香港政府政客,今次真心要在一手住宅市場,還香港置業人士一個公道及「自由」。

就住呢個拖咗廿年的立法諮詢,順叔作為外行人,都有幾句嘢想講,仲未講完,下回再續:完結篇。

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1. 參與有關規管樓花銷售的諮詢
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3. 楊懷康: 蓬勃樓市的發明家
4. 明報: 神秘人捐半世紀樓書珍藏
5. 下載法律改革委員會有關規管樓花銷售的立法建議
6. 立法會有關規管樓花銷售的討論及文件(有大量資料)


買樓自由行(中)

(刊於2011年12月13日am730)





上回講到,買樓對於大部分人,太重要又太有需要,但唔係個個都熟悉「地產」呢一個資產類別(Asset Class),有意置業投資人士,做決定前,應該盡量為自己營造相對「自由」的時間和空間,避免在倉卒的時間、高壓的環境下,在一個陌生的市場做一個人生及投資大決定。

買二手樓,可以慢慢睇慢慢揀,俾充分時間自己做準備,甚至係用一兩年時間「睇樓自由行」,最大壓力,可能只係睇啱咗,經紀谷你簽臨時買賣合約及開支票俾細訂的一刻,可以係一個相對「輕鬆」的過程。

一手樓市場,支歌仔完全唔係咁唱,絕大部分新盤開售處,同一個超級壓力煲冇分別,更加可以話係,香港最唔自由、最搵笨、最唔公平、最冇王管、成交量最大但投資者權益最唔受保護的資產交易所。

大家首先唔好將自己當成投資者,嘗試以「消費者」的角度,思考吓以下一手住宅市場的種種,是否合理,是否反智。


第一,點解買樓要排隊。

全地球任何消費品牌,除咗被自由行遊客淹沒的香港名店,打開門做生意,冇話要客仔排隊,就算到今日,香港住宅樓盤開售,總會見到新聞,售樓住人龍幾長幾長,要顧客排隊等幾粒鐘,要你等,又冇櫈俾你坐,梗企幾粒鐘,好多時係深夜突然話「開售」。可能出現迫爆玻璃的新聞(冇跨張,屢次發生)先算「熱賣」,所以售樓處通常搞到得鼻屎咁大,無他,因為咁先可以營造「樓盤熱賣」的印象,同埋一個「超高壓」環境,都唔知有幾多首次置業人士,因為咁被鑑生煲熟。

第二,點解買樓貨不對辦唔可以退貨。

閣下去買電腦電器,一萬幾千蚊的消費,冇三兩年保養,你都唔會去幫襯,絕大部分非易腐貨物,仲有有壞7日包換的條款。住宅物業既是一項昂貴「商品」,亦是一項涉及複雜法例的「投資交易」,所以在二手市場,買賣雙方都要搵律師做代表,保護自己權益,在買賣合約訂明雙方權責,買新樓的話,賣方係地產大孖沙,養住一大班胡關李羅陳趙張何大狀兼律師,100條買賣條款,隨時99.9條為咗保護地產商利益,有幾多個置業人士,買新樓時,會自己請個律師,同地產商法律代表,逐項條款講數?

銀行職員向阿毛阿婆銷售投資產品,都要錄晒音,講到「清楚明白」為止,新股上市都要整份招股文件,被證監及港交所(388)上市委員會過堂驗屍咁驗(大孖沙件貨通常鬆手好多),新樓交易涉及金額更加龐大,但置業人士權益 ,從來冇受政府保護,上市公司陳述誤導或失實,散戶仲可以去證監會、或者市場失當行為審裁處投訴,買新樓貨不對辦,甚或被誤導,收樓時發現件嘢同發展商「樓書」陳述大手出入,唔通去消費者委員會投訴?咪玩啦。

第三,點解買樓唔可以睇貨。

呢個亦係香港一手住宅市場最荒謬之處。閣下買件衫,都會試吓著上身係咪?閣下網上購物淘寶,都會擔心件貨寄到嚟爛身爛世又縮水係咪?一個單位,日頭入去到夜晚睇樓的感覺都會完全唔一樣,點解大拿拿幾百萬元買層樓,冇得睇實物,只係參觀吓是是但但的「示範單位」,望兩吓本花呢花綠的「樓書」,就夠膽扑鎚?

順叔夠膽寫包單,西九龍一眾所謂「豪宅」,所有所謂「特色單位」,即係最高幾層,億億聲嗰幾件貨,甚至絕大部分分層單位,有「豪客」想落搭的話,肯定有「現樓」睇;絕大部分樓盤,去到預售階段,其實亦可以安排買家參觀,發展商唔肯開放「現樓」,絕非不能,實不願矣。

順叔去親機舖玩鬥地主都唔停得手,今期講開又係唔停得口,下回再續。


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2011年12月12日星期一

賤郎300(x4)

呢期花咗唔少時間,嘗試了解特首選舉委員會選舉的運作,發現了很多戇九事物,十日十夜講唔晒,作為頭盤,簡單講兩句,擁有「權利」去推選1200個選委的「選民」,冇乜邊個,理解自己的「義務」...


ANYWAY,相對7百萬人,1200人係一個好細數目,如果將1200人劃成一個關係圖,形象化之後,香港人就會明白,今天香港所發生的很多事,這也是後話,遲些再講。

舉個簡單例子,順叔單憑「肉眼」,在1200人名單裡面,已經發現最少8個,長和系上市公司的董事:



No representation, no taxation.

可唔可以唔交稅...

-- to be continued...

同場加映

海通福街了

聽講,海通證券(6837)香港上市,臨門一腳撻咗Q...


望住周大福珠寶(1929)同埋海通證券(6837)招股書封面,有冇留意有乜相同之處?

答案就係,請留意招股書封面最底部,海通證券香港上市班BOOKRUNNER,幾乎同周大福嗰班,完全一樣。順叔唔想話,海通班友唔識做IPO,亦唔想話NORMURA同渣打班EQUITY SALES是廢的,但係,海通證券上市撻Q,要延遲上市,絕對同保薦人及承銷團陣容有關。

海通證券上市,由GLOBAL COORDINATOR到SPONSORS到BOOKRUNNERS,都係「海通國際」帶頭,話就話「聯席」,即係海通證券自己話晒事,記唔記得,「海通國際」,一年之前,仲叫做「大福證券」

順叔當然唔會認為,前身係「大福證券」的「海通國際」(0665),唔捨得以前阿媽,為咗周大福珠寶可以順利上市,犧牲自己最新阿媽「海通證券」,不過,可以想像,近年中資證券公司,在香港個DEAL TABLE排位越爬越高,外資投行,看在眼裡,一定唔順超,大佬,「周大福證券」,賣盤之前,做過乜嘢大刁?海通證券上市,講緊30億美金大刁,如果係以前,幾時輪到「大福證券」迓迓迮迮?

周大福珠寶及海通證券上市,JP MORGAN都係JOINT GLOBAL COORDINATOR,外資投行最索女高層,JP MORGAN企業融資部主管梁嘉彰(見附圖),聽講連周大福珠寶記者會都親身出席,邊單刁落力啲,唔使講都知。

大老,彤叔呢類大孖沙,唔可以得罪,以後唔幫襯你做CORNERSTONE INVESTORS就仆街,俾你做BANKER,有兩單刁,只能硬食其中一間,你都會保住周大福珠寶先。

當然啦,海通證券今時今日同外資投行爭飯食,自己上市都撻Q,真係好瘀皮,做臭競爭對手個朵,唔知會唔會係一眾BOOKRUNNERS考慮因素呢?

總括嚟講,海通證券上市撻Q,同公司基本因素,冇乜直接關係,不過,大家要留意吓,海通國際作為一間香港上市公司,作為海通證券海外業務窗口,未來有幾多生意做,講到尾,分分鐘幫阿媽上市,一單刁佣金,可能已經等如舊年全年盈利一半,肥肉本來到口,而家未食得住。

呢篇嘢臨急就章,冇查證過乜嘢其他資料,純粹無限聯想,咪太認真...
法官大人,呢件...

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1. Bloomberg: HK IPOs Prove Less Lucrative as Chinese Banks Take Share

2011年12月11日星期日

買樓自由行(上)

(刊於2011年12月12日am730)

今期事忙,將舊文改頭換臉交貨,講吓買樓,事先講明,未必個個啱聽啱睇。

中國高官巨賈,如果財富來源唔見得光,多數會擔心政經環境出現突變,隨時抄家滅族,資產鎖在內地,不如投資在香港磚頭,人民幣掃貨變相八折,有法治保護,容易散水,又可以順便透過投資移民搞個香港身份證,所以來自內地的「自由行」資金,成為近年香港樓市需求的最大突變因素。

香港人釜底抽薪,如果焗住買樓,無論二手定一手樓,將買樓變成一個相對「自由」的過程,可以減低做決定時的壓力,亦可以降低被地產商呃錢的機會。

對絕大部分人嚟講,買樓係人生一個重要決定,亦係一個重要的投資決定,買股票都要做吓功課,買樓更加唔使講,唔係人人都可以望兩望憑感覺,更加唔可以睇吓示範單位聽人哦幾句就扑鎚;對絕大部分人嚟講,買樓亦會是一個帶來極大壓力的決定,例如結婚擺酒生仔買樓裝修堆埋一齊時,甚至有可能導致「家變」,所以絕對要避免在新樓盤開售的「高壓」地點,做輕率的決定。

假設閣下有意在一兩年內買樓的話,今天要做的,除咗儲錢及等樓價跌,應該趁自己仍處於未有急切需要的「冷靜期」這一刻,開始了解這一個市場。

首先,香港兩大地產經紀公司的網上搵樓系統,其實相當好使好用,幾乎市區每一楝住宅物業每一個單位,在什麼時候以什麼價錢成交,都有紀錄,利用系統的地圖順藤摸瓜,又可以查到物業座向及附近配套,以及潛在規劃變化,首先玩熟香港兩大地產經紀的網上系統,仲有Google的衞星地圖,百利無一害。

除咗要地產經紀在電腦撳個清單逐個單位睇,其實亦可以由睇「區」及睇「街」開始,目標地區固然要睇,得閒無事的話,亦無妨過海望兩眼,穿街過巷尋幽探秘,在香港「睇樓自由行」,肯定有益過行商場,分分鐘會有「意外收獲」,例如發現舊街舊店美食小吃,某棟「驚喜」樓宇冇單位放售,唔緊要,可以等,有機會就去望望。

個個經紀都要開飯,但唔係人人都想呃你,做得長的地產經紀,有唔少是真心幫客人的。同幾個傾得埋的地產經紀,建立好關係,在不同地區插幾個「線眼」,睇樓睇到對樓市脈搏、目標地區、心水單位類型有晒「感覺」,再等合適時機及「有緣」的單位出手。

出色的經紀見得人多,望客仔講兩句嘢,已經知道對家有幾多斤兩,同地產經紀打交道,各師各法人夾人緣,唔好扮大支嘢,更唔好扮有米(運桔扮豪客參觀豪宅除外),讓經紀清楚了解閣下的目的、能力及需要,保持有碗話碗的溝通,甚至講明目前只係睇樓唔會出手,亦無不可。

樓市暢旺的時候,尤其係天時暑熱,唔係個個經紀都肯行嚟行去陪你等運到,不過,最適合置業的樓市低潮期,往往就係地產經紀最「得閒」的時候,在街邊地產經紀舖頭望兩望樓盤廣告,總會有幾個經紀主動撲出嚟。順叔最近想買傷風藥,兩間相熟藥房都變咗地產經紀舖,可見樓市仍未真正進入調整期,近日唔少傳言,話政府可能放寬「短炒印花稅」等遏抑樓市措施,肯定吹水多過吹風。

總括嚟講,買樓對好多人嚟講,有需要而且太重要,但亦有太多人,對物業投資太陌生,買樓前最好做定準備,包括先了解所涉及的各個環節及手續,如果財務「自由」有限的話,為自己騰出做決定的空間及時間,更加重要。

下回再續,睇睇香港樓市一個最唔「自由」、最唔公平、最搵笨的一個環節:新樓。

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