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2012年8月24日星期五

誰來買A股(下)

上回講到,阿公今年落柯打要「提振股市信心」,但A股振極唔起頭,中國證監會變咗唱好大隊,四圍撲水射股市,年頭撲到而家未停過,新水喉包括進行中的孖展炒股,氹上市公司打工仔以股代薪,仲有準備放少少各項社會保障資金入證券市場。

另外一樣一路做緊的,包括加大QFII的投資額度及合資格境外機構投資者的數目,搬外匯買股票,RQFII亦鬆咗章,放幾條喉落香港的離岸人仔資金池,接駁入A股市場。

RQFII同香港散戶比較有影響的,包括好快可能大量出現的人民幣計價跨境ETF,現家掛牌得一間,叫做華夏滬深300 (83188),下個星期應該多兩隻,易方達中證(83100)同埋南方A50(82822)

睇呢幾隻ETF個名,幾乎已經知道係乜,發行人多數係容易攞到通行證的中資機構,ETF追蹤的亦係主要A股指數,例如華夏滬深300就係透過直接買入滬深300的成份股A股,達到複製A股指數升跌的效果。

香港人仔買賣的證券,始終冇咁方便,做多一個手續可能令好多散戶冇晒興趣,華夏滬深300上市成個月,成交唔算活躍,香港散戶熟口熟臉用港幣交易的安碩A50(2823),成交金額仍然長處十大,不過隨住A股跨境ETF的出現,有幾個必然出現的趨勢大家可以留意吓。

例如A股ETF的發行人擁有RQFII的投資額度,可以真心白銀買入A股,安碩A50唔係股票,散戶買咗,查實坐住一堆結構性衍生產品,技術細節唔講,唔計作為發行人的歐資金融機構有幾穩健,安碩A50的交易對手風險亦較高,放長少少,安碩A50以前旺市時高溢價的情景好難出現,未來競爭力亦會逐漸打折回。

A股同埋H股,同股同權同公司,但唔少仲有好大差價,例如廣州藥業(0874)A股股價,計埋匯率因素,等如H股的一倍,以前冇咁多QFII同埋QDII,少數可以在中港股市行走自如,套戥AH股溢價的,只有社保基金同埋匯金呢類阿公基金,仲有就係國企的母公司,不過可能政治唔正確,冇乜人咁做,當大量跨境ETF出現之後,好多發行人及基金公司變相有咗套戥的能力,AH股之間的價格差距,會收窄得更快。

人仔升值潛力冇幾年前咁吸引,純粹比較橙柑桔的話,估值極殘冇爆煲風險又較A股有大折讓的H股,著數過A股ETF,又方便又唔使被人賺管理費,冇咁方便的A股指數ETF,又著數過安碩A50。

講咗咁多條A股新水喉,可能都係嘥時間,大跌市時候最自然的購買力,好多時來自大股東增持或者公司回購的最好時機,中證監月前都有「鼓勵」有現金有條件的上市公司進行回購,不過國企當中唔見有乜動靜。

股市殘到無倫,大股東見到外人見唔到的價值,會索性成間上市公司私有化咗佢, 2002年底2003年初幾個月,港股私有化的個案,仲多過新股上市的數目,望返轉頭,就係股市見底的一個重要訊號。

幾年前中移動(0941)增經建議回購一定數量的股票,中石油(0857)的母公司,同埋國企巨銀大股東的滙金,亦有進行象徵式的增持行動,但整體嚟講,國控企業甚少見到呢類動作,國企私有化的國案,更加絕無僅有,例如中石化(0386)下面養住一大抽乜乜石化,講私有化最少十年八年,香港亦有唔少僵屍級的紅籌國控資產,明明喺度獻世,大股東(即係阿公)都冇話做私有化。

國企私有化退市,可能涉及國進民退的爭議,屬於極罕見動作,不過公司回購及大股東增持,查實係最自然的市場動作,國企母公司股大股,既最了解A股公司的真正價值,理論上亦有雄厚資金增持,一個最自然的市場動作,一直未見出現,有可能本身亦係「政策市」的「政策」之一。

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1. 朱泙漫屠龍記: A50是什麼?

2012年8月23日星期四

The Secretary

搵唔到《鹹濕波屎俏秘書》的海報...

市場傳聞,雅居樂(3383)一名「公司高層」,涉嫌非禮女秘書,女秘書已經報警。

雅居樂老闆陳卓林,49歲,老婆陸倩芳大佢一年,做緊副主席兼總裁,夫妻檔做咗十幾年。唔好話夫妻檔,高層婚姻生活,對公司有一定影響,早排傳過,綠城中國(3900)老闆宋員外,因為離婚,同老婆對分身家,冇咗一半名下股份的控制權,所以亦失去大股東地位,聽講兩人簽咗一致行動的協議書,所以宋員外名義上仲係大股東,不過當日水緊四圍撲的時候,綠城主要股東的控股關係成為部分基金卻步的原因之一。

磚頭夫妻檔,仲有SOHO中國(0410)的吹水男女...


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1. 信報: 雅居樂主席傳涉非禮案
2. 星島: 雅居樂高層捲桃色糾紛

誰來買A股(上)

每逢乾溏,好似呢期咁,最好解決方法就係開大市,A股唔識郁,H股都冇運行,講吓阿公振極唔起頭的內地股市,順便講吓啲A股ABC。

話說早排恒生銀行(0011)入咗股的興業銀行(601166),建議用50億(人仔,下同)在上海陸家咀買物業做辦公室,消息出咗冇耐,有個私幕基金經理,叫崔軍,發起小股東「維權」活動,寄公開信俾大小傳媒通知股東,否決呢單磚頭交易,因為興業銀行市值已經跌破資產淨值,大陸股市術語叫「破淨」,認為興業銀行用50個億回購公司股票,更有價值咁話。

呢位崔生,行為叫做比較出位,對上一次維權行動,包括在舊年反對招商銀行(3968)的供股大計,仲建議招行向啱啱入股美銀的巴邵主席巴菲特出售新股,佢仲特登將入股招行又平又靚的建議書,掟咗俾股神。

包括興業銀行在內的內地商業銀行,早一兩年先排隊完成一個二個供股批股行動,啱啱先所謂「擴股增資」,中國銀監會又話要收緊資本限制,如果興業銀行轉個頭真金白銀回購自己股票,可能又俾人唱佢玩泥沙,不過對於崔軍的建議,大家又不妨諗吓,國控企業,又真係好少聽到有回購,其他要動用阿公荷包、在淡市中常見的資本市場活動,包括私有化(講緊大股東買返晒街貨)、大股東增持等,亦都相當少見,中國證監會主席郭樹清,既然日日高呼A股抵買,但殘市中東最自然的購買力,在國企大股東身上唔係咁見到。

阿公下面班國企大股東唔出手,不過又四圍咁撲水搵新水喉射A股,增加市場購買力新來源的工作,年頭做到而家都未停過。

近排A股最多人注意的開水喉新搞作,叫做「轉融通」,可以簡單理解為做孖展沽空(內地叫做「融資融券」)的中介融資活動,阿公舊年搞咗間「中國證券金融公司」,證券行要大做孖展沽空生意,要向「中國證券金融公司」借錢,再借俾客仔,叫做「轉融通」,變相由一個壟斷性的國控中介機構,做獨市生意之餘又做埋監管機構,睇住孖展沽空呢類高危活動。以阿公睇場的風格,沽空唔會放得太快,孖展可能放手多啲,聽講「中國證券金融公司」就快發債集資,開展「轉融通」業務,從初步集資額,可以約略估計到有幾多新錢,放數俾證券行做孖展生意,既係一條A股新水喉,又可以幫證券公司開多盤新生意。

另外一條水喉,打緊打工仔的主意,中國驚國企老總一手公司認股權,變得太資本主義太追逐短期增長,唔係咁多國企央企的高層引入所謂的「股權激勵計劃」,不過中證監最近就諮詢緊市場,容許上市公司的員工,選擇收股票代替部分薪金,上限3成,交由託管金融機構,在公開市場買入自己公司的股票長期持有,講到可以為股市帶嚟過千億銀新購買力,不過唔係咁明,中證監有冇諗過,打工仔真係對自己公司股票有信心,點解唔出咗糧之後自己掃貨,雖然都係冇折頭,但係最少冇禁售期限制,有少少搲頭,可能新例出咗之後,有公司冇錢出糧,可以大條道理以股代薪,焗班伙記收公仔紙。

中國仲有一條大水喉,叫做儲蓄,包括萬億銀計的各種社會保險資金(唔同由阿公管理到而家都冇講過未來會點用的「全國社保基金」),幾年前上海社保案之後,幾乎全部放晒落銀行做定期,近排有跡象顯示,阿公會放部分出嚟證券市場,例如廣東省一千個億的社保養老金,已經試點式委托全國社保基金管理,最近國家審計局,就全國各地的社保資金,做咗個大起底,呢劑史無前例的大查數,可能係逐步放行的先兆。

下回再續。

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2012年8月22日星期三

SOHOHOHO中國(下)



上回講到,一級地產商多數擁有一級收租物業,一級收租物業亦絕少業權分散,所以SOHO中國(0410)拆售寫字樓,就算唔係賣次貨,旺地靚舖都會越搞越Cheap,生意模式冇可能持續發展,所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」,打鑼打鼓要「轉型」收租。

唔知仲有冇人記得,十年前SOHO中國,試過嚟香港上市,當日望過吓呢粒「紅石」,已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的吹水神技,幾份推介資料,唔知有心定冇意,竟然有乜點講究竟想賣樓定收租,好似講到自己根本唔係一嚿磚頭,而係一件藝術品,一年賺唔到1個億人仔,想集資兩個億美金,市盈率超過50倍,講緊當年中國海外(0688)股價都係8毫港紙,個位數字市盈率,潘氏夫婦咁大食,唔使問阿桂,上市大計撻Q收場。

十年前的SOHO中國,真正可以拎出嚟吹的項目,只有兩個,一個叫做「長城腳下的公社」,一個叫做「SOHO現代城」,前者係渡假式酒店項目,當年主要用嚟招呼班賓架芬佬分析員,後者主力賣住宅,在中國剛剛出現住宅「市場」的時候,氹到一班追求時尚的首次置業人士,兩個「招牌」項目,足以似SOHO中國的形象充滿無限想像。

從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢,講得好聽啲,叫做以戰養戰,未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租物地產,在過渡期散賣商舖寫字樓;講得難聽啲,叫做行到邊吹到邊,叫做「SOHO」,「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得,賣點充滿彈性,賣「Small Home」唔夠人砌,轉賣「Small Office」,賣寫字樓都唔掂,就「轉型」做包租公。

公道講句,SOHO中國10年前唔肯「平賣」,之後幾年又撲到水喉繼續買地,除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力,選擇上市時機其實準到無倫, 2007年10月捲土重來,離恒指衝上歷史高位唔夠一個月,集資超過120億港元,應該係中國地產公司的集資記錄,不過吹水還吹水,交數還交數,SOHO中國拎住最大嚿錢,賺錢能力唔好得過一間中小型內房股,舉個例,富力地產(2777)市值只係SOHO中國三份一,但過去5年帳面盈利總和,等如SOHO中國1.6倍。

SOHO中國吹到今日,終於要「轉型」做包租公,唔係話變就變,新地(0016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年,先有今日成績,潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣,下同)現金,話負債比率由20%提高到30%,就有足夠資金完成「轉型」動作,借多幾十個億就可以將150萬平方米的樓面變做一級收租物業?咪玩啦,SOHO中國「轉型」最大關鍵,查實係手上大約230億元的「發展中物業及持作銷售用途的已落成物業」,即係一件二件已經拆散賣但未賣晒的「當代建築藝術品」,可唔可以在未來幾年套現回籠。

賣寫字樓,照計唔受住宅市場的限購令影響,換句話講,SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出,反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降,銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」,SOHO中國盈利急降的話,借錢成本分分鐘高過富力地產。

SOHO中國舊年的租金收收,唔夠一個億,但係「投資物業」的估值,又可以發水100個億入帳變133億元,當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地,又當佢二百幾億的「當代建築藝術品」可以成功套現,至舊年底資產淨值都要232億億,同270億港元市值差無幾,講緊九倉(0004)都要折讓30%,SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉恒隆(0101)

或者咁講,吹水叻,唔代表本帳簿有好多口水,相信唔少人對SOHO中國的吹水能力配服得五體投地,執行「轉型」計劃及管理商場寫字樓的實戰能力,咪觀察吓囉,不過呢,風筒始終係風筒,「長城腳下的公社」又好,「建築師走郎」又好,吹嚟吹去,唔識路搭的士,記住同個北京司機大佬講:「唔該去凱賓斯基飯店。」

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1. 林少陽: SOHO變身包租公非壞事

2012年8月21日星期二

SOHOHOHO中國(中)

SOHO現袋城樓書: 你準備好SOHO了嗎?

上回講到,SOHO中國(0410)係一間吹水能力爆燈的公司,吹到全世界都唔記得佢聲稱主業係賣寫字樓,不過一件二件「當代建築藝術品」,近年唔知賣唔出定唔捨得賣,決定都係「私人收藏」,上星期打鑼打鼓宣布,「轉型」做包租公。

轉型唔係話轉就轉,SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉,賣寫字樓呢個業務模式,並非SOHO中國獨家,好似廣州富力(2777)咁,都有一兩成收入嚟自賣寫字樓,不過SOHO中國2007年上市時,主打概念拆售商業物業,而且佔業務比重最高。

大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交?除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛,幾時又見過新地(0016)將IFC的分層寫字樓拎出街賣?真正一級的地產公司,絕多數擁有一級的收租物業,一級的收租物業,亦絕不輕易拆售,因為業權一拆散,幾乎冇可能維持到有效管理,個場好易搞到唔湯唔水。

舉個例,置地廣場,A級寫字樓,隔條街有楝環球大廈,雖然位處黃金商業中心兼地鐵出口,但只係一楝N級寫字樓,除咗已經搬走幾年的恒地(0012),冇咩大公司在環球大廈做總部,樓下個商場,更加充滿東南亞風情,造福千千萬萬香港外傭。環球大廈搞成咁,正正因為業權已經拆到散晒,聽講70年代未,長實(0001)砌底置地,買咗環球大廈塊地,分層拆售,當年破晒記錄個個拍手,但係如果今日將呢楝嘢統一業權重建,分分鐘可以賣百幾二百個億,望返轉頭,拆售環球大廈,甚至可以講係長實主席李嘉誠眼光最差的地產投資決定。(呢個環球大廈的故事,順叔搵唔到一手資料,細節可能同事實有出入,但應該都差無幾。)

香港一楝普通住宅,爆屎渠夾錢維修,業主立案法團都可能嘈亂巴閉七咀八舌,中國的磚頭折舊速度更快,寫字樓涉及商家利益,冇可能間間公司做得咁好,要業主齊心搞好一楝商廈已經難,一個社區更加係天方夜譚,從呢個角度睇,SOHO中國的商業項目拎得出街賣,多數先天已經唔係一級物業,當潘石屹一直賣大包,同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售,項目亦好快會變Cheap。

又舉個例,北京的「SOHO現代城」,係SOHO中國響朵的地產項目,十一、二年前,在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目,放幾件藝術品,樓書加句「你準備好SOHO了嗎?」,吸引咗唔少年青新貴落搭,以為咁就真係變身「SOHO族」,十年樓齡左右目,「SOHO現代城」而家已經「現」晒「袋」,寫字樓玻璃窗變晒業主的廣告版,結果一楝楝商廈變到五顏六色,造成非常核突的視覺效果,呢啲係咪叫做「後當代」。

「建外SOHO」就更跨張,係SOHO中國最大的項目,樓面足足近70萬平方米,而且以商戶為主,玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求,成個項目搞到「SOHO族」集中營咁,仲「SO」乜「HO乜」,「建外SOHO」業主周不時因為管理問題管理費炒大鑊,又停電又斷氣,不過唔難想像,幾年之後,「建外SOHO」分分鐘變成24楝「北京環球大廈」,好似香港的環球大廈咁,變成一手大業主唔識打造一級商場商廈的「地標」。

咪講笑,一楝楝已經拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」,全部掛上SOHO中國個招牌,過幾年變晒一楝二楝「環球大廈」,對SOHO中國刻苦經營多年的形象,可以好大破壞力,更何況大企業搵總部,大品牌租商舖,點會聽你支笛風花雪月,估計SOHO中國未來自己收租的物業,好可能要改用另一個招牌,SOHO中國甚至可能要改名,同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。

講咗咁多,即係話拆售寫字樓呢個商業模式,根本行唔通,SOHO中國今次「轉型」,其實只係被迫上梁山,下回再續。

SOHO現代城「現」晒「袋」(圖片: 紅猴股評


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2012年8月20日星期一

SOHOHOHO中國(上)


今期開SOHO中國(0410),一間可能要抱住睇「嗬嗬片」心態去觀察的地產公司。

首先要講一句,作為一名「金融義和團」的團民,順叔每逢見到一啲覺得老外八月十五特別圓、特別鍾意咀的中國人,冇乜好感,所以對一間公司名又中又西、要用一個英文字一個美國概念凸顯自己又「時尚」又「Posh」的中國公司,一開始已經存在偏見。

跟住又要講一句,作為一個基本分析原教主義份子,順叔由細到大所接受的分析技巧訓練,都講緊成功的公司有一個專注的管理層,公司不務正業,或者管理層在業務範圍以外的曝光率太高,多數有古怪,所以對於一個日日四圍吹水抽水的上市公司高層,一開始已經存在戒心。

中國人多網民多,互聯網虛擬世界叫做係個相對自由的空間,倒瀉屎都有百幾萬人圍觀,一個公司高層,搞個博客平台,解釋吓自己對經濟及行業趨勢的睇法,講吓在股東會或投資者推介會難以觸及的公司資料,當然係好事,不過好似SOHO中國董事長潘石屹咁落力的例子又好少見,日日夜夜在博客或微博風花雪月指手劃腳,邊度出現網上熱點多人圍觀,多數會見到潘Sir身影,例如呢排電器零售公司打價格戰口水戰,人哋在網上噴口水潘Sir衝去抽水,股東見到,難免會問句:究竟你係咪返工嘅呢?

潘石屹花大量時間精神在互聯網噴口水,又出席大大小小的吹水論壇,仲有多個電視綜藝節目,如果因為咁就話佢不務正業,應該唔係咁公道,SOHO中國係少數董事長及行政總裁分咗工的內地上市房企,理論上係個企業管治的良好榜樣,不過分工未分家,負責實務擔任公司總裁一職者,正正係潘石屹的老婆張欣,呢位面形輪廓同「女股神」劉央有幾分相似的賢內座,聽講後生時加盟的銀行部門,啱啱被高盛收購,所以陰差陽錯在高盛香港掛單一年,履歷表從此多咗投資大行賓架的光環,有老婆主內打點一切,潘石屹可以放心出外打滾,日日「SOHO」。

地產公司砌磚頭,磚頭估值點都有個譜,固定資產又硬兜兜企喺度任人睇,要用概念包裝一磚頭,仲要得到相對其他行家更高的估值,查實係超高難度動作,而SOHO中國呢方面就做到出神入化,理得佢「SOHO」定「嗬嗬嗬」,總之賣磚頭吹到好似做賣菜咁,講品味講享受,吹到外國芬佬相信公司有本事點磚頭成黃金,從呢個角度睇,潘石屹查實只係好專注咁做緊佢在公司的本份職責,就係吹水,「SOHO」 又好「嗬嗬嗬」都好,最緊要令人講得佢好有「品味」,將與別不同的形象,幻化成公司別具潛力的「感覺」。

邊位對SOHO中國呢間公司有印象,但又未認真睇過公司盤數的話,不妨試吓咪埋眼,諗吓SOHO中國的「印象」係乜,然後又諗吓呢間地產公司的「主業」係乜,如果閣下講唔出SOHO中國做住宅定做寫字樓、收租定賣樓的話,閣下就要配服潘石屹的吹水神技。

由當年的兩本招股文件,到公司網頁資料,到舊年年報,SOHO中國介紹旗下地產項目的時候,例牌先嚟一個超凡脫俗但九唔搭八的樓盤名,搞到唔知「長城腳下的公社」定「長城公社下的腳」,「淩空SOHO」定「深洞嗬嗬嗬」咁,香港啲凱旋門巴黎鐵塔都顯得落塵俗氣,然後就撻一抽建築師或者文化概念,吹到係「私人收藏的當代建築藝術品」,點呀?

一碟臭豆腐,拎到上枱,你可以叫佢做「遍地黃金磚」,就好似一個鬚刨,其實可以係個風筒,不過你估佢唔到先叫做吹水最高境界,當你以為風筒一定係鬚刨啦,點知佢真係一個風筒。

吹咗咁多,SOHO中國查實賣商舖賣寫字樓,不過一件二件「當代建築藝術品」,近排唔知賣唔出定係唔捨得賣,SOHO中國決定都係「私人收藏」,啱啱宣布轉型做包租公。

得唔得,下回再續。

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