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2012年5月18日星期五

萬保招金(下)

上回講到,內地股市樓市,好耐之前有個所謂「萬保招金」的招牌,講緊萬科保利招商金地四大地產公司,近年「四大」變得名不符實,由市值到銷售量到國際投資者認知,分別被香港上市的地產公司爬頭,只有萬科保持到近乎行業一哥的地位,近日齊齊南下嚟香港買殼,唔知開邊科。

「萬保招金」都係發展歷史比較長,聲譽比較響的大型發展商,起步初期同國企力量有千絲萬縷的關係,當年搞得地產,或多或少有啲唔清唔楚的數口,可能因為咁,唔係咁易嚟香港,結果全部都冇在香港上市,主要資本平台搭建在內地。

近年發展得最快的內地發展商,全部在香港上市,例如恒大地產(3333)碧桂園(2007)廣州富力(2777)咁,鬥快圈地,再在香港搬錢返大陸,勝在夠靈活,越賭越大,焗住全行跟風鬥粗獷鬥快增長。「萬保招金」對呢班既狼且狠但又唔穩陣的後起之秀,唔係咁放在眼內,甚至有啲睇佢哋唔起,真正令傳統地產界勢力既艷且羨的,其實係最名不乎實的一間地產公司:中國海外(0688)

中國海外有名你叫,廿幾年前在香港做建築起家,92成為第一間以海外業務上市的中資企業,其後進軍香港地產,97年輸底褲之後,疊埋心水返大陸搞地產,海外變國內,亦可以話係第一間在香港上市但專注大陸磚頭的公司。

將時間回帶至2002年,當時萬科已經係地產界一哥,純利接近4億元人民幣,中國海外啱啱重新起步,賺4千幾萬港元,等如萬科十份一左右。當時兩間公司市值都唔夠40億元,由總負債除總資產呢個最簡單的負債比率嚟比較,兩間公司都係50%左右。

好喇,10後之後今日又點,舊年萬科純利96億元人民幣,中國海外150億港元,萬科總負債接近總資產80%,中國海外只係60%,講緊兩間公司管理層水準冇乜大分別,萬科每年的住宅銷售額,更領先中國海外成條街,賺錢能力分野咁大,最重要決定性因素,肯定係資金成本。

閂水喉,近年變成中央政府調控地產市場最有效的政策工具,地產商問銀行借錢難,股票融資都唔容易,萬科早年提出百億元新股集資大計,都被中國證監會攔住;中國海外對上一次批股集資,已經係2008年之事,早幾年變身香港藍籌之後,融資能力更強,好似今年做咗單5年5億美金債券,息率唔使5厘,上個月又有單76億港元銀團貸款,外資銀團貸款,對內地發展商簡直係天方夜談,中國海外咁容易攞到平錢,「萬保招金」等行家得個恨字。

唔計2007年人民幣對港元升穿一算前的匯水因素,香港息口長年低於中國,當萬科及中國海外融資成本只係相差100個基點,10年時間日積月慮始消彼長,就形成今日兩者在盈利能力及財政狀況的差距。

萬科話收買南聯地產(1036)呢個上市平台,只係「國際化嘗試」、「舖墊工作」,唔似係口是心非的解釋,以萬科的規模及地位,冇理由需要走後門上市, 遲早會打正招牌在港股登錄,呢件事亦取決於中國金融市場改革開放的速度,內地融資渠道方便咗,會有助萬科改善資金成本的問題。

南聯地產未來幾年角色,即係「萬科海外」,斷估會做少少內地地產項目,甚至在香港市場試水,香港地產唔係咁易搵錢,不過斷估大型內地發展商,已經同內地活躍的樓市炒家豪客建立一定關係網絡,斷估呢班客仔唔少人對香港磚頭都有興趣,買一兩塊香港地皮玩吓,順便滿足吓內地客仔對香港樓的需求,應該係未來趨勢,所以近排香港小型地皮拍賣招標,咁多中資身影。

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1. 萬保招金(上)(下)

2012年5月17日星期四

萬保招金(上)

今期開大陸地產,「萬保招金」,萬科保利招商金地,被稱為內地磚頭界四大發展商,近排齊齊在香港股市搞搞震,究竟有乜幫襯。

無論以市值計,用土地儲備計,定係用銷售量計,「萬保招金」呢個排位,已經名不付實,只係反映早十年住宅市場啱啱起步時,四間做得最大最出色的地產公司,過去10年唔少後起之秀,例如財力雄厚兼廣為外國投資者認識的中國海外(0688),又例如越賭越大的恒大地產(3333),仲有唔使上市都做到全國最大包租公的大連萬達,「萬保招金」只係代表昨日傳統勢力的招牌。

萬科進入市場夠早,亦係最早出現的中國股票之一,四大金剛之中,保持到業內龍頭地位,深圳掛牌股票代號「冧巴Two」,深圳一號被深圳發展銀行攞咗,不過萬科呢間公司,在內地的地位同香港「長江一號」差唔多,由公司本身到管理層的一舉一動,都吸引廣泛注意。

萬科最新一個動作,嚟香港買咗隻殼,豪掟10.8億元(港元,下同),向永泰地產(0369)收購旗下南聯地產(1036)約74%股權,即係南聯隻殼,估值13億幾,扣除麗晶中心6成股權,都要5-6億,貴過市面殼價一截,永泰可以在香港樓市高峰套現非核心資產,萬科就焗住買叉燒買多嚿豬頭骨,被永泰斬咗一筆。

在二三線地產公司當中,永泰資產值折讓差唔多最大,星期三逆市升一成,市值最係46億元,資產淨值130個億,折讓64%。中小型地產股,在實物市場唔活躍,永遠都會有一定折讓,加埋永泰管理層夠低調,好多嘢唔拎出嚟賣,都唔住道佢收埋咗咁多好嘢,好似早排將個化石級名牌時裝品牌Gieves & Hawkes賣俾利豐(0494)下面間利邦(0891),竟然即時收4個億,未來18年按Gieves & Hawkes業務表現,仲可能收到7.5億元,今次南聯隻殼都賣到10個億,可見永泰管理層做刁講價非常一流,有技術兼有人脈,未來可以留意會唔會做萬科盲公竹,拍住上搞吓香港的中小型地產項目。

萬科其實想嚟香港好耐,近得十年前,萬科主王石已經不時落嚟香港見吓人,近年仲會特登嚟香港做吓業績推介,不過一日未在香港資本市場登陸,曝光率始終有限,萬科話今次收購南聯,是進行「國際化嘗試」,屬於「鋪墊工作」;南聯本身經營磚頭,當然唔會改變主要業務,不過亦講到明不會有動大注資動作,等大家先死咗條心,唔會出現萬科借殼香港上市呢個咁轟動的場面。

南聯未來幾年會點,大家可以參考吓隻保利香港(0117),07年被保利集團收購之後,查實都係唔上唔落,近年叫做專注做大陸地產,不過體積規模,同大陸的保利地產仍然差咗九條街,當然啦,萬科業務唔似保利咁複雜,管理層出名夠專注,南聯之後肯定有集資動作,但規模唔會太大,最多係幾個大陸地產項目咁做,幫萬科整財務狀況舖吓墊吓咁。

萬科及保利在香港資本市場登陸,根據香港傳媒報道,上個月招商地產的海外控股公司,亦已經收購咗香港殼股東力實業(0978)的控制性股權,近排太冇時間查呢單刁的仔細資料,但係應該一啲都唔出奇,因為早排金地集團,亦曾經嘗試收購至祥置業(0112)的控股權,單刁臨尾撻Q,假如「萬保招金」前三者,已經搭咗個香港融資平台,金地耗土重來,睇怕都係遲早之事,甚至一啲在內地有咁上下規模,不過又冇在香港上市的地產發展商,都有可能加入呢個買殼熱潮。

如果香港市場集資咁容易,幾間香港上市的內房股,例如富力(2777),就唔會排咁耐隊等A股上市,下回再續,睇睇萬保招金呢類內地傳統地產巨企,做乜對香港資本市場咁熱衷。

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1. 萬保招金(上)(下)

2012年5月16日星期三

港銀家族(下)

上回講到,家族式經營的香港中小型銀行,賣一間少一間,剩低一隻手數晒,間間管理層都從冇掩飾有賣盤的興趣,有錢就可以傾,最大最細去到去尾,大新銀行(2356)市值最啱數,食之有味,又唔會話大嚿。

大新銀行又叫做最平,市值92個億(港元,下同),市盈率唔到9倍,帳面值150億元,市帳率0.6倍,平絕二線銀行股。

大新銀行價殘,當然因為本地銀行進入低增長週期,亦因為大新銀行自己近年業績做得麻麻,2011年叫做有增長,但年前集資之後,每股盈利倒退4%,中小型銀行唔係冇錢賺,不過銀行網絡以至人際網絡都好難同大銀行爭,唯一方法係俾高啲息,大新去年淨息差就由1.68%跌到1.41%。

更大問題係成本,包括信貸成本,仲有營運成本,大新要為貸款及證券組合增加撥備,信貸成本幾乎上升一倍,同期因為增聘人手,整體支出上升兩成,遠超收入增加速度,所以盤數唔靚仔。

之前講過,國企巨銀對香港銀行有興趣,存款基礎呢類有形資產未必咁重要,一班有國際金融市場經驗,又接近同聲同氣的專業人才,其實更吸引的無形資產,大新銀行淡市中增聘人手,撐住個門面,員工人數越多,可能潛在買家越鐘意;一間銀行同樣重要的無形資產,就係客戶網絡,商業客戶網絡尤其重要,掌握咗客仔財務狀況的資料,等如有更多生意機會,例如貴公司幫襯某小型銀行出糧,就算分店小網上服務差,閣下可能都要焗住幫襯,大新銀行形象唔似其他二線銀行咁僵化,斷估客戶群更加國際化,包括美國駐港領事館,呢項特點更啱國企巨銀胃口。

大新銀行盤數其實可以更差,不過07年買落的重慶銀行股份,盈利貢獻增加4成至3,500萬元,住大新利潤三分一。心水清者可能發現,大新銀行及其控股股東,近年細細注投資咗唔少內地的金融資產,仲係國企上市的基礎投資者常客,包括月前H股上市的海通證券(6837)

如果國企銀行買香港金融資產,其實為咗人脈網絡,掉轉頭大新銀行投資國內金融機構,亦有異曲同工之妙,人哋上市入吓大飛撐旺個場,可以識多好多朋友,包括投行賓架,包括國企高層,朋友多咗,想搵人放聲氣穿針引線都容易啲。

港銀易手的賣方推動因素,包括大股東有冇守業的興趣及恆心,有冇分身家誘因,大股東在十億富豪及百億巨富之間有幾貪心等,變數太多,可以有排等,不過銀行屬於週期性股分,香港銀行相對穩陣爆煲機會甚微,殘價買啲有併購機會的二線銀行,唔會錯得去邊。

講到港銀家族,講到有併購概念的香港銀行,當然要提吓隻東亞(0023),東亞家族經營,但係主席李國寶的李氏家族,唯一冇持有控制性股分,容易成為敵意收購的目標,李氏家族在香港五代皆昌,政經人脈非同小可,唔係咁易埋手,亦即係話,李氏家族在東亞的控制權,認受性除咗來自管理質素,就係政治能量。

東亞業績舊年捽到條數勉強有增長,叫做連續兩年創純利新高,但係管理層一啲開心的表現都冇,唔似得2010年咁吹到自己份成績表有幾靚仔,即係持續增長有好大壓力。

香港過去3屆特首選舉,李國寶做咗2次造王者,3月呢鋪被人一鑊跣低,搞到李國寶近排出親嚟都黑口黑面,日前接受傳媒專訪,講明唔再冧莊做立法會銀行代表,連續27年3點不露告一段落,更加叫兩位公子唔好涉足政壇浪費時間,東亞李氏家族,將會第一次缺席香港建制的戰略位置。

李國寶不滿香港政治環境轉得太快,商業世界人情冷暖可能更跨張,東亞股權結構存在先天性併購誘因,但係體積太多,就算出現呢個咁轟動場面,國浩(0053)只會係投機分子,插得最深的一口釘,其實係中銀行港(2388)的近半成股權。

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1. 港銀家族(上)(中)(下)

2012年5月15日星期二

港銀家族(中)

上回講到,農業銀行(1288)豪掟50個億(港元,下同),以破中區甲級寫字樓記錄的價錢,買咗干諾道西50號,唔單止振動香港地產界,在銀行界都好可能非常轟動。
中行(3988)有間中銀香港(2388)工行(1398)早兩年私有化咗工銀亞洲,建行(0939)H股上市後亦買咗策略股東美銀個香港業務,四大國企銀行當中,農行唯一未在香港銀行界插旗,今日大手筆買件甲級商廈做總部,唔使問阿桂,在香港物色緊擴張機會,包括買件中小型港銀。

國企巨銀為咗顯得架勢啲,花多多錢買嚿磚頭做總部當做巨型招牌都在所不惜,併購香港銀行的話,唔會為買而買,2007年招商銀行(3968)買永隆,當日曾經加入戰團,除咗工行,更意想不到的,仲有中國人壽(2628),可見國企巨銀對香港金融資產興趣非常濃厚,有銀行放盤,打開本簿任睇,唔買都埋嚟睇吓。

中港金融市場多錢銀往來,在香港插支旗方便做生意,肯定係大趨勢,好簡單咁講,大陸唔少有銀士,將部分家財搬出海外先會有安全感,國企銀行幫客仔做財富管理,在這麼近那麼遠的香港離岸市場,整盤銀號生意,搬出搬入都方便啲,唔通要搵競爭對手幫拖,又或者吓吓搵牛記咩。

近期有唔少內地地產商,有興趣在香港買地皮搞吓事,未必一定扯住打破香港地產霸權的正義旗號,更可能只係因為內地的客戶,在香港買幾件貨,有乜嘢方便得過自己個地盤。連莫財的地產公司都要在香港搵地盤,國企巨銀高層對中港金融資場的市野更濶,咁多人對港銀有興趣,唔會死錯人,退一 步講,霸定山頭,總好過市場機會出現時,先發現自己兩手空空。

買咗間港銀,等如同時買入一班有國際經驗的金融專才,仲要差唔多同聲同氣,對國企巨銀嚟講,屬於好寶貴的無形資產,農行上市時冇引入任何外資策略股東,國際化步伐比較落後,有興趣在香港試水亦無可厚非。

香港銀行同埋中環甲級商廈一樣,都係奇貨可居,個個吊高嚟賣,賣家一樣個個有咁上吓財力及定力。最大分別,間唔中亦會有跳樓貨,大把買家準備接貨之餘,同時有唔少經紀中間人游來游去穿針引線;銀號賣盤的話,唔會有中間人,屋企開得銀行,仲要已經幾代經營,年年賺錢分股息,分分鐘個個已經十億計身家,只不過等緊上車「升呢」做百億級超級富豪,亦即係話,香港銀行賣盤成交,唔似得甲級商廈咁有個客觀估值,只能夠反映賣家有幾貪心。

香港仲係家族式經營的上市中小型銀行,賣一間少一間,而家一隻手數得晒,創興銀行(1111)早前年將自己個招牌斬頭去「廖」,降低家族色彩,萬一賣盤成事,變賣祖業的感覺都冇咁濃厚;永亨(0302)管理層更加多次講到明,甚至出晒上市通告,對於賣盤持開放態度,有誠意隨時可以傾。

永亨及創興,一間太大,一間太細。永亨市值近240億元,市帳率1.4倍,3倍市帳率套現的話,大嗱嗱500個億,國企銀行年年供股集資,有排都冇人食得落;創興市值60億元,折讓近兩成,但係太細粒,而且略嫌有少少化石味道,食之可能冇乜味,買佢不如買干諾道西50號。

去頭去尾,大新銀行(2356)體積在兩者之間,價錢亦最殘,形象及業務都相對國際化,可能係最啱國企巨銀併購的目標,管理層冇乜講過話要套現,傳媒報道所見,就算被兜口兜面問有冇併購賣盤計劃,都冇話顯得特別熱衷,呢種先係最有機會成事的賣家表現。

下回再續。

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1. 港銀家族(上)(中)(下)

2012年5月14日星期一

港銀家族(上)

今期開香港銀行。

上星期農業銀行(1288)忽然出手,一掟近50個億(港元,下同),掃入成楝干諾道中50號,楝嘢位處中環上環交界,唔算最中心黃金地段,但平均呎價仍然接近2萬8蚊,打破中區甲級商廈最貴成交記錄。

干諾道中50號呢件貨,前身包括鱷魚恤大廈一、二期,仲有隔離辰達集團大廈,2007年初由花旗集團旗下的房地產基金斥資近15億元買入,合併發展,成為中區罕有的新落成商廈,項目裡面出現過不同的業主及股東名字,唔理當中轉手幾多次,建築加利息總成本當20億,5年賺超過1倍,可以話係近年中環重建項目的代表作。

做得中環業主,入貨時間早的話,唔需要好有財力,但一定要好有定力,望住個樓價呯呯聲上,引得住手唔出貨,吊高嚟賣願者上鈎,黃金地段整楝物業放盤更加罕有過山頂豪宅,就算有放盤,肯定只會係天價,成交一單,破記錄一次,所以交易另一邊的接貨買家,掉轉頭唔可以有太多定力,但一定要更有財力。

中環對上一單全楝物業交易,無獨有偶,買家又係四大國企銀行之一的建設銀行(0939),2007年建行在香港上市冇耐,同策略股東美國銀行買咗香港盤生意之後,向麗新發展(0488)購入中環麗嘉酒店4成股權,重建做建行在香港的新總部,作價大約14億元,即係話項目估值當時只需36個億,平均呎價1萬6千銀,前麗嘉酒店位置更靚,用翻2萬8呢個最新呎價值,建行香港總部現在都值63億元,而家望返轉頭,5年前的記錄天價,現在竟然平到笑,香港個樓市真係顛咗。

大型國企的領導層,其實都係共產黨高幹,人工唔會高得去邊,請香港一個銀行專業人士做高層,年薪分分鐘等如一個四大國企銀行老總的10倍以上,假設冇枱底數,國企老總最大回報,並非來自錢銀人工的回報,而係權力,所以大型國企近年都有個情意結,最緊要夠威夠架勢,明明已經係肥佬,都要再打腫塊面驚人睇唔到,講到派頭,又點少得在香港呢類金融中心,插一個地標式的總部。

所以當日中國銀行(3988)中銀香港(2388)個中銀總部,點都要起到全港最高,長實(0001)識做人,長江中心總部都唔夠膽高過中銀總部;所以建行要買中環5星級酒店舊址重建做總部;所以農行都不甘後人,半百億在香港買楝甲級商廈,呢啲就係最具中國特色的樓堂文化。

以前大陸政商高幹,嚟到香港拜訪下厘畢道,見到毫不起眼殘舊簡陋的政府總部,可能會覺得呢啲正正係廉潔文明的表現,同大陸靚仔堂皇的政府地標成為鮮明對比,今日香港的政府總部,其實亦正正係「大陸同化」的明顯例子之一(呢個觀察,來自「思想花園」的一篇博客文章)。

今日四大國企銀行當中,中行建行農行,都已經在黃金地段打釘起樓,遲遲未出手的工商銀行(1398),可能仲有大茶飯諗緊,多數打緊幾楝中環舊政府物業的主義,如果前政府總部、美利大廈等舊址,未來轟立工行的香港總部,一啲都唔出奇。

今日四大國企銀行當中,中行工行建行,都已經在香港銀行業插旗運作,擁有全資或控股附屬公司,唯獨農行,未在香港金融市場建立乜嘢山頭位置。如果農行只係想在香港楝個招牌做宣傳,在維港兩岸是但一間商廈天台,買個牛龜咁大的廣告招牌就搞掂,無需要50個億買楝地標總部。

農行上星期破記錄天價買入干諾道中50號,好可能預示農行好有興趣在香港大展拳腳,填補中港金融市場獨缺的空白位置,所以干諾道中50號呢單大刁,唔單止轟動香港地產界,在香港銀行界,可能引起更大轟動躁動,下回再續。

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