Best Blogger Tips

2012年2月24日星期五

渝港謎圖(中)


上回講到,行政長官曾蔭權,被踢爆坐富豪私人飛機遊艇「豪遊」布吉馬交,出任特首7年以來只係做咗4次的極罕有「課外活動」,今個月竟然連做兩次,「休假」時間,仲要緊接著重慶副市長王立軍「訪問」美國領事館、香港「唐生大地震」兩單政治炸彈爆發的非常時期。

政經世界邊有咁多啱啱同剛剛,當日香港「起錨」,中共「儲君」兼港澳事務話事人習近平外訪之時,西環突然開門放幾隻白鴿入屋,「招安式」接受民主黨政改方案,已經成為中港政壇佳話;當奴在敏感時刻,同大富豪攬頭攬頸,除咗官商勾結的瓜田李下,最水洗唔清的污蹟,其實令人懷疑佢叫政府官員保持政治中立之時,自己又在特首選戰指手劃腳混水摸魚的道德問題。

講多次,香港人唔係質疑緊你當奴「豪遊」有冇俾錢,而係點解在呢個時候,咁啱有兩次「休假」離港的需要。解釋清楚,大家再坐低傾吓「人口老化」問題,再去深圳退休養老未遲。

當然成件事最詭異地方,就係重慶香港齊爆大鑊之後,款待當奴飛天過大海的,竟然係渝港國際(0613)主席張松橋,呢位連公司招牌都掛住「重慶」加「香港」,遊走渝港政經之間的「重慶李嘉誠」。

渝港國際是張松橋的控股公司,市值反而最細,得5億銀(港元,下同)貨仔左右,系內上市公司,最大隻的中渝置地(1224)市值50億銀,另外仲有渝太地產(0075)同埋持有西隊股權的港通控股(0032),加埋市值唔夠100億元,除咗中渝置地,張松橋在其他上市公司控股4成左右,香港上市公司部分身家30億銀左右,牌面身家唔算超級巨富。

香港唔少隱型富豪,但係擁有4間上市公司,同時又保持極度低調的,應該絕無僅有,如果今次係香港大孖沙用私人飛機遊艇款待當奴做入幕之賓,傳媒5版紙背景都數唔晒,但講到張松橋,連佢其實係「香港人」的身分都冇乜人咁肯定,張松橋近年只係在清拆景賢里時做過新聞人物,另外就只在中策(0235)收購台灣南山人壽、電盈(0008)私有化等大茶飯時,若略見到張松橋跟香港一班大孖沙共同進退的身影。

香港唔少「內房股」老闆,可能要叫張松橋一聲「大佬」,因為佢可以話係第一代香港內房商。據中渝置地母公司「中渝發展」網頁資料,張松橋早在92年,已經同拍檔、中渝置地副主席曾維才在重慶地產市場打天下。90年代初,中國房地產連「市場」都冇,太早玩磚頭,有眼光亦未必咁好彩,唔少人輸到甩褲, 中渝在重慶搞地產屹立20年,幾經宏調兼經濟周期而不倒,可以算奇蹟。

重慶山高皇帝遠,好多秩序唔係咁易理解,現任市委薄熙來初到步即唱紅打黑,打出個前司法局局長「文強案」轟天大案,文強受審時,曾供稱受賄巨款當中,部分來自中渝,中渝置地曾經因此停牌,其後發通告澄清有關指控。空穴來風,亦約略可以聞到重慶的「火藥味」,張松橋在「火藥庫」打滾,十四大撈到十八大,公司越做越大,08年更做埋全國政協代表,更添傳奇一筆,當有過人能耐或人脈。

薄熙來唱紅打黑,打到隻左右手王立軍跌咗落重慶領事館兼疑似精神失常,打到有傳言話佢要辭職,香港特首選戰爭櫈仔,又打到「唐生大地震」,出動埋村長個女,身家繫於渝港兩地的張松橋,竟然請曾蔭權豪遊布吉馬交,毒箭暗箭亂射之際,當奴又有心情遊埠,成件事就變咗一個大謎圖。

更詭異的是,唱衰大行動,好似已開始波及金融市場。

大家記唔記得,一個啱啱成立,專門提供「淡友福音」的「invest-door.com」?呢個月前唱衰永暉集煤(1733)的踢爆網站,啱啱又第二次發功,牌面上要踢爆人和商業(1387),但矛頭直指中渝置地及張松橋。

故仔太多講唔晒,下周下回再續,睇睇薄熙來同特首候選人梁振英、仲有張松橋同美國前國務卿基辛格,有乜關係。


關連文章:
渝港謎圖(上)
渝港謎圖(中)
渝港謎圖(下)

伸延閱讀:
1. 「invest-door.com」/Ripley Capital: 人和及中渝置地報告(PDF)

華叔入閘



黑社會III



如果轉移視視,幫唐宮醜聞減壓的話,不如叫鼠王芬在砵蘭街裸跑? 香港,唔係黑社會的地方,究竟發生乜咩事幹?

2012年2月23日星期四

偷窺皇妃胸


5秒鐘傑出華人



5秒鐘,可以講到好多嘢,分分鐘成5粒鐘的電影都可以搞掂。

整呢段嘢,其實想介紹一吓,Youtube有好多「5秒鐘電影」,創始人,就係「That guy with glasses」,條友已經收咗山,但「5秒鐘電影」已經成為網絡風俗...

星爺跣鑊金



唐生大地震,星爺跣鑊金。唐唐政途英年早逝的話,相信幾個大孖沙諗定移民都得。支持CY的有銀佬有兩件,一個係恒隆(0101)位CPO,一個係新地(0016)郭炳湘,CY上位,新地斷估好唔得閒...

有咁耐風流



今時今日,唱唐唐食過欣宜都會有人信,不過,如果真係色膽包天到,連村長個女都搞,咁就冇人幫到佢...

渝港謎圖(上)


今期開渝港國際(0613),一個穿插中港之間,撲朔迷離的上市體系。

天下未亂蜀先亂,最近重慶多事,香港更多事,塘邊鶴食花生睇大戲,其實大家都唔知乜事。「渝港國際」一張「重慶」加「香港」的招牌,在中港大局兵荒馬亂之際,捲入政治漩渦的高風急浪,看若偶然亦似必然,成個局太詭異,橫掂解唔通,不如試吓將各種謎團炒埋一碟,一齊玩吓政經拼圖遊戲。

先講香港,根據《東方日報》連日報道,行政長官曾蔭權,農曆新年去完瑞士達沃斯憂國憂民憂地球之後,原來好唔得閒,今個月9至12日,坐住渝港國際主席張松橋隻私人飛機,往返泰國布吉渡假疏乎,回港未幾,又現身澳門賭場豪門夜宴,款待當奴過大海兼過夜的私人遊艇當中,其中一隻私人遊艇,叫做「Cross Harbour」,同渝港國際控制的港通控股(0032)英文名一模一樣。

當奴豪遊馬交三日兩夜有乜課外活動,冇人知,不過據報道,其中一個特別節目,就係與一班富豪,密商政壇大計,包括由特區政府出手,發放大量有關特首參選人梁振英涉及西九項目利益衝突的資料。

如果排除陰謀論,好大路咁睇呢件事,堂堂香港特首,乜嘢做得乜嘢唔做得,當奴心中有數,去到賭場三教九流煙花之地飲酒灌水,已經大大有失身分,大家有冇見過,一個國家元首或者地方領導人,會同當地有銀士攬頭攬頸,海陸空接受貴賓式豪華款待?曾蔭權自稱係「香港仔」,流住香港的血,竟然又唔明白香港人痛恨官商勾結之敏感神經,冇事冇幹,當奴可能在中環同富豪飯局都唔會,夠膽歎完飛機歎遊艇,只有一個解釋,就係有貪飲貪食以外的「絕對需要」離開香港,但係根本冇諗過,自己在私人飛機超隱閉的行踪,竟然可以成為「超狗仔隊水準」的傳媒爆料黑幕。

作為當奴佢老闆的小市民,可以試吓,掟過電郵去特首辦(),請當奴遊車河兼留宿一宵,睇吓佢會唔會接受,而家唔係有冇俾錢、有冇收禮的問題,而係講緊應唔應該行上遊艇、應唔應該坐上飛機的問題。堂堂行政長官水洗唔清,自己解釋唔到,反而叫大家唔好陰謀論,研究吓長遠經濟發展「人口老化問題」咁,「傻的嗎」?!今日政局混亂,3月選完特首權力交接期間,立法會應該臨別秋波,整個「不信任動議」幫當奴送行,迫佢解釋呢筆糊塗混帳。

姑且假設當奴做政務司司長做財爺時候,冇同大富豪埋堆,又姑且相信佢自爆,出任特首7年以來,只係上過私人飛機及私人遊艇各兩次,最詭異的謎團就係,點解一啲發生頻率咁低、咁「公私不明」的休假活動,竟然最近一個月連續出現兩次,更發生在中港政局最多變奏、特區政府最需要有人主持大局之時

今個月9號,當奴坐張松橋飛機去布吉,之前幾日,渝港國際在重慶的大本營,啱啱爆出軒然大波,重慶市委書記薄熙來的左右手、副市長王立軍,被政法職務後,盛傳王立軍向成都美國領事館尋求政治庇護,重慶市政府官方講法,話王立軍工作過勞精神緊張,正接受「休假式治療」。

上個星期,香港爆發「唐生大地震」,政壇商界到官場,個個震騰騰,呢個時候,曾蔭權冇出嚟安定軍心,「休假」需要竟然不亞於王立軍,又過大海「休假」兼密會大富豪,見到「Cross Harbour」呢隻遊艇,幾乎可以認定當中有份穿針引線的,又走唔甩「重慶首富」、渝港國際話事人張松橋。

今個星期,戲碼差唔多到高潮,主角出晒場,香港爆出「豪遊醜聞」,重慶更加爆出薄熙來「辭職」的傳言,外交部發言人被傳媒問到有關傳言,表示「不掌握有關情況」,星期二中央電視台新聞聯播,出現一個薄熙來出席政治局會議的畫面,但係,在國家副主席兼「儲君」習近平外訪期間,竟然舉行政治局會議,本身已經極不尋常。

山雨欲來,下回再續。

關連文章:
渝港謎圖(上)
渝港謎圖(中)
渝港謎圖(下)

伸延閱讀:
1.

2012年2月22日星期三

僭建演義(下)



上回講到,地產商起發水樓,本身已經可以獲取大量免費土地資源,同時以越見「高明」的銷售手法,包裝越嚟越「呃秤」、越嚟越冇照顧「人性」需要的住宅產品。

樓盤發水,唔單止同消費者權益被壓縮有必然關係,大家擔高頭隨便望望,都會發現新樓的高度,閒閒地等如隔離建築一兩倍,一個唔該就搶咗後面街坊的景觀(好似西九建築群咁,霸晒海景就填海,填完海就變身保護海港英雄),所以發水樓又叫「屏風樓」,一個生在香港人頭頂「公共空間」的大毒瘤,蠶食公眾利益之深之廣,遠甚於獨立屋地底的巨型僭建。

講到呢度,有冇人會舉手反對,發水樓係香港市區最巨型「廣義僭建」的結論?

僭建違規違法,「廣義僭建」之恐怖,在於其遠超情理以外,卻盡乎法規之中,這種「廣義僭建」在新界鄉郊的源頭,叫「丁屋」,唔係講緊向橫向天的僭建,而係好似市區的發水樓一樣,大量土地資源失衡分配,巨額商業利益單向輸送。

先公平啲講句,如果土地係祖先留低,土地擁有權在地契上白紙黑字寫到清清楚楚,於情於理,都唔應該反對新界壯丁,在屬於自己的土地上面起屋自住,不過人口無限土地有限,新界鄉紳向政府攤大手板要「官地」的話,就要將「原居民特權」,同埋「公眾利益」放埋一齊秤。

新界廿萬合資格壯丁的建屋需求,聽講兩個天水圍都裝唔落,新界所有地契所載土地,聽講面積仲大過成個新界。元朗鄉紳大佬梁福元,過年前拉住行政長官候選人唐英年,參觀丁屋居住環境,同唐唐手拉手俾傳媒影相,當然唔係自爆鄉議局同唐唐扯貓尾,而係想話俾大家知道,新界壯丁其實都好慘情,土地資源唔夠起屋,好多丁屋迫過市區劏房,所以僭建應該冇罪,繼續向政府攤大手板圈地有理。

新界地政,財經茄哩啡都係開始研究冇耐,暫時冇乜有益有建設性的建議,不過問題就有一堆,希望包括新界原居民的香港人,大家一齊諗吓點解。

舉個例,福元哥話好多丁屋居住環境狹窄,唔知點解新界好多宗族領袖顯赫鄉紳,又會大把銀大把地,例如福元哥的大棠荔枝山莊,聽講佔地幾百萬呎,咁大幅地,又唔知點圈出嚟,又有冇涉及僭建呀、擅改郊野公園土地用途呢啲問題。

一個更簡單問題,如果新界鄉紳咁緊張祖宗留低的土地,點解香港幾大地產商,在新界又會收到咁多地,一間恒地(0012)已經有40幾萬呎農地,落咗釘未曝光的,應該遠不止此數,順叔唔敢寫保單有利益輸送,但好想知道,邊啲人幫地產大孖沙做「艇仔」穿針引線收地,著數又落咗邊啲人個袋,就住呢個問題,如果去車公廟求籤,唔知會唔會跌張「內有家鬼」的簽文出嚟。

由香港市區到新界鄉郊,地底「唐宮」到六層村屋,睇唔到睇得到,香港咁多違規僭建,仲有發水樓同丁屋咁大兩嚿「廣義僭建」,除咗因為地產商及鄉事派夠惡,仲因為地政涉及太多專業知識,普通人只會隱約知道有問題,好似財經茄哩啡咁,想踢都踢唔中痛處,知道問題所在的專業人士,唔係幫地產商打工,就係有千絲萬縷的商業關係,斷唔會無端端斷自己米路。

有地政專業知識又一直處於權力核心的,有一個,開測量師行的梁振英,做行政會議召集人咁多年,香港的「廣義僭建」起足咁多年,梁振英其實從冇做過乜嘢,以其專業知識在決策核心發揮任何作用。

那邊廂的唐唐,揹住一個二千呎的潛建黑洞,如果仲做到特首,面對新界村屋等違規建築,在公眾壓力下,肯定會顯示更強硬的手碗,不過一個只能靠商界利益集團的擁抱、強壓民意上位的行政長官,面對香港「廣義僭建」的結構性問題,亦肯定只會更加軟弱無力。

唐唐地下巨型僭建慘被跌爆,斷估係有份炮制巨型僭建的專業人士的杰作,香港政壇高人,連唐唐屋企的建築及設計圖則都可以踢出街,真心為香港服務的地政專業人事,應該絕對有本事,將香港各種「廣義僭建」的「唐宮秘圖」,一張張攤開讓公眾過目。

關連文章:
僭建演義(上)
僭建演義(中)
僭建演義(下)

伸延閱讀:
1. 財經茄哩啡: 發水秘笈(上)(中)(下)
2. 財經茄哩啡: 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
3. 財經茄哩啡: 新界阿凡達(上)(中)(下)
4. GOW財茄台: 官紳同心

2012年2月21日星期二

僭建演義(中)

誠哥營商之道(50秒版)
誠哥營商之道(3秒版)

上回講到,長實(0001)在2006年底買入馬鞍山77區天宇海地盤,地價32億(港元,下同),可建樓面面積約88萬平方呎,2010年9月賣樓花,逾千個單位4日內沽清,成為政府推出「9招12式」新樓銷售手法管制後,去貨最快的樓盤。

地產商唔會同你講樓盤「發水」比例有幾多,不過大家可以根據有限資料,自己粗略估計。尤其係好似天宇海呢啲,一炮沽清而唔係吱牙膏咁去貨的樓盤,條數最易計。長實班樓神曾經向傳媒透露,沽清所有單位後,總套現金額約76億元,平均呎價6,426元,OK?

小學算術題,「總套現金額」除以「平均呎價」,等如「樓盤總銷售面積」,亦即係天宇海呢個項目,長實總共賣咗幾多「呎」出街,坐定,數目係118萬平方呎。

地政署賣地的時候,天宇海地盤「可建樓面」面積只有88萬呎,長實將嚿麵粉搓完之後拎出街賣,變咗118萬呎,各位觀眾,呢啲就叫做「發水」,「88」變「118」,唔發達就假,發水34%,接近30萬呎的樓面面積,以6,426元平均銷售價計算,價值接近20億元,免地價免費送俾長實。

天宇海地盤,長實買入價32億元,地價加建築再加利息,總成本當佢50億銀好未,長實套現76億元,利潤都有26億,如果項目冇得發水,冇咗免費贈送的30萬呎樓面,就只係賺幾億銀貨仔,講到呢度,大家明白,點解「發水秘笈」等如地產商「發達秘笈」未?

唔差在講多次,「發水面積」,其實係停車場、會所、大堂、垃圾房等,樓盤單位以外的「公用設施」,轉個頭當「銷售面積」賣俾用家。天宇海發水超過3成,以長實老實的發展商,唔使睇本樓書,都知道樓盤實用面積,拉勻大約只係7成左右。

舉個例,天宇海「平台層」個花園,肯定計入「銷售面積」,6千幾蚊呎,但係極可能只係一項「公用設施」,睇電視台報道,看更有權出入花園,花園下面亦有類似「水渠」的設施,同時有一排排「去水窿」,即係話業主在自己花園唔係放乜都得,阻住去水位就會被管理公司干涉,好想問吓長實執行董事趙國雄,如果天宇海樓書冇明確標示「平台層」花園的去水設施,算唔算「誤導」。

每個人對「賣家誤導」或者「買家疏忽」的界線,或有不同,唔問趙國雄,不如問佢老闆長實主席李嘉誠,天宇地樓書上,建築物正面2D平面圖,將「平台層」同地勢低一截的會所拼埋一齊,又唔顯示地面水平,算唔算存心「誤導」。

何謂取之有道,買堂堂大藍籌發商啲樓,唔通跟買四流上市公司股票冇分別,時時刻刻要留意有冇魔鬼條文,稍一不慎就會被人陰尻中,誤墮投資或消費陷阱。

以前在李嘉誠基金會網頁睇個一段視頻,長實主席李嘉誠接受內地電視台訪問,講到做生意唔可以靠搵人笨,因為有一次冇第二次,並非長遠之道。或者住宅市場係另一類生意,並非面對一個「經常性」(Recurring)的對手或顧客群,大部分買家有今生冇來世,買樓可能係一世人最大、唯一的物業消費投資,橫掂都唔會返轉頭再幫襯,有著數不妨搾到盡。

樓盤發水越大,消費者權益必定越被壓縮,除咗實用比例縮水,成個樓盤及單位的設計,通常只會顧及用盡發水而來地積比例,唔理買家的居住需要,好似通風、採光、對流呢啲基本「人性」需要,只會在舊樓或公共屋邨見到,天宇海「平台層」部分單位,睡房跟行人路只是一臂之及,可以話係冇顧及「人性」的設計,呢度又想問吓長實,一個樓盤因為發水賺十幾廿億,係咪有絕對需要,將十幾廿個「平台層」單位劃成住宅面積一部分,透過樓書美倫美奐的包裝,引沒有經驗的買家上釣買樓花,賺埋嗰十幾廿萬?

下回再續。

關連文章:
僭建演義(上)
僭建演義(中)
僭建演義(下)

伸延閱讀:
1. 財經茄哩啡: 發水秘笈(上)(中)(下)
2. 財經茄哩啡: 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
3. 財經茄哩啡: 新界阿凡達(上)(中)(下)
4. GOW財茄台: 官紳同心

2012年2月20日星期一

僭建演義(上)


今期開僭建。

行政長官參選人唐英年,繼自爆地下情感情缺失後,九龍塘住宅又被踢爆僭建逾2千平方呎地下皇宮,暗室有暗室,缺失又缺失,事到如今,無謂插多腳,從人性角度去睇呢件事,反而諗起在03年,加車稅前「偷步」買車,被迫落台的前財政司司長梁錦松。(財爺音樂椅

松松當年衰買車,因為搞大咗第一代跳水國寶個肚,需要買入可安裝啤啤車坐位的私家車。假如相信唐唐解釋,只係「感情生活」影響「政治判斷」,不涉及假圖則的刑事罪行,亦冇「誠信問題」,阿松其實更加情有可原。

兩位前度財爺,松松與唐唐,唔計政治炸彈的懸殊磅數,兩者最大分別,在於前者愛妻太切,後者有愧正室;阿松離開政壇,人生第二春甜甜蜜蜜,如果唐唐政途「英年早逝」,感情世界現實世界,均要面對兩個「僭建」遺下的巨型空洞,人生變幻,無常如斯。地球是很危險的,唐唐竟似從冇為政壇凶險做過任何防彈措施,多年來操控香港政治經濟的一班幕後玩家,而家應該好後悔,押注在一個政途在溫室長大的公子哥兒。

約道7號巨型違規建築引爆特大政治炸彈,對聽到「地產霸權」即時彈起的香港人嚟講,最大啟示,在於「僭建」絕非陽台花籠天台石屋咁簡單,越係跨張的僭建,可能越不容易曝露於公眾目光,例如好多支持唐唐上位的富豪有銀士,所住獨立屋可能都大規模向地底發展,如果政府今日在全港獨立屋徹底巡查一次,極可能發現大量巨型僭建。

普通市民搵間普通裝修公司,想話學吓唐唐,響應政府政策挖地窿住,可能鑿爆屎渠掘斷電線,一定要建築測量工程界專業人士經手,知法犯法,先可以搞得掂「唐宮」呢類「高級僭建」。呢類由專業人士經手,收埋得神不知鬼不覺的僭建,違規違法,但除咗少交地價差餉,冇眼屎乾淨盲,對公眾利益損害有限;利益集團透過香港政治經濟的控制,加上地政專業人士的掩護,「合規合法」地令到土地資源分配失衡,「不合情不合理」地出現利益輸送,遺害更深更廣,這種現象,財經茄哩啡稱之為「廣義僭建」。

香港最巨型的兩嚿「廣義僭建」,一嚿在市區,叫「發水樓」;一嚿在新界鄉郊,叫「丁屋」。

同兩大嚿「廣義僭建」相關的新聞,每一日都發生緊,不過睇吓大家有冇留意,例如長實(001)就應該同唐唐講聲多謝,將全港所有目光吸引咗去「唐宮」,冇人得閒理馬鞍山新盤的「樓花天與地」。

長實天宇海「平台層」單位,原來係地下,矮過每分鐘在門口呼嘯而過的雙層巴士,對上一層已經係「5樓」,「無敵海景」變「冇滴海景」,「小明在天宇海5樓跳落嚟唔死得」,除非可以好似唐唐咁,響應政府政策挖地窿住,否則買家收樓後可能認真想跳樓。

呢期唔係講新樓市場銷售手法,暫時唔同你計天宇海樓書是否涉及誤導,舊年底,財經茄哩啡亦長長氣氣咁,寫過幾篇《買樓自由行》,解釋樓盤「發水」,及新樓買家利益「縮水」的必然關係,叫消費者向新樓說不,可能太抽象,好多人話睇唔明,今次長實天宇海項目,可以做最佳教材,用實戰例子透視吓地產商呢本「發達秘級」。

長實在2006年11月官地拍賣買入天宇海地盤,位置在馬鞍山77區,地價32億(港元,下同),按賣地條款,地盤可建樓面面積,約88萬平方呎。

天宇海2010年9月賣樓花,據長實各位「樓神」向傳媒披露的資料,4日內沽清1,143個單位,成為政府推出所謂「9招12式」一手樓銷售限制措施後,去貨最快的新盤,紀錄至今未被改寫。

下回再續,睇睇長實在天宇海呢個項目賺咗幾多錢。

關連文章:
僭建演義(上)
僭建演義(中)
僭建演義(下)

伸延閱讀:
1. 財經茄哩啡: 發水秘笈(上)(中)(下)
2. 財經茄哩啡: 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
3. 財經茄哩啡: 新界阿凡達(上)(中)(下)
4. GOW財茄台: 官紳同心