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2010年7月2日星期五

發水秘笈(上)

(刊於2010年7月2日am730)

和尚打傘(相片來源:聖公會梁季彝中學)

今期開發水樓,即係香港地產商發達秘笈。

上星期五,趁班八十後掛住民主空間,冇時間望公共空間,可持續發展委員會,趁政改通過當日,擲份《優化建築設計報告書》出街。就香港建築環境,委員會講明,公眾顯示咗「改變現狀的清晰訴求」,所以單單針對發水樓,已經提出18項建議,不過,冇講點落實,唔立法,即係限制發水樓,同取消功能組別一樣,冇時間表。

由海岸線到地平線,香港公共空間,近年成為新一代社運最激戰場,皇后碼頭嘈到時代廣場,利東街炒到菜園村,無他,因為太離譜,被地產商屈機多年,終極反彈,已經唔係城市規劃咁簡單,而係關乎公眾利益,甚至社會公義大議題,最礙眼表徵,莫過於一排排發水屏風樓。

講發水樓,要先講少少地政ABC。

港政管制建築物體型,基本分三層:
(1) 規劃署及城規會,決定土地用途及地積比率,有時會制定上限,限制建築物總樓面面積及高度
(2) 地政總署作為業主,制定賣地特別條件,例如要提供乜嘢公共設施
(3) 建築事務監督,多數即係屋宇署署長,按《建築物條例》等相關法例,審批最後圖則

一塊地皮,將地盤面積,乘以地積比率,基本上等如總發展面積。不過,為鼓勵發展商提供配套設施,政府會豁免部分設施佔用面積,即係話,樓宇實際體型,會大過圖則上批准總發展面積,為之「發水」。

可獲豁免設施,可以分五大類:
(1) 強制性設施 - 例如泵房、隔火層
(2) 支援性設施 - 主要係停車場
(3) 完善生活設施 - 最常見係會所
(4) 公共設施 - 如果政府徵用底層空間作公共用地,會批出相當於,有關土地面積5倍額外樓面交換,時代廣場樓下公眾空間,就係咁出現
(5) 環保設施 - 即係所謂環保露台、窗台等

以上豁免,有啲法例寫明,有啲係行政指引,政出多門,狗粥咁亂,最重要把關者,係建築事務監督,在審批最後圖則時,行使酌情處理,決定豁免乜嘢、豁免幾多。

廿年以上舊樓,幾時會起到八十九幾層咁高,到建華年代,八萬五搞出個大頭佛,唔知驚地產商爆煲,定係為配合建屋目標篤數,地政部門對發展密度、物業體積限制,越見鬆章,豁免面積越批越多,環保露台就係二千年送出大禮,從此樓宇體積不斷膨脹,咁就解釋咗,點解近年咁多屏風樓。

下星期再續,睇睇香港地政史上,一楝最經典發水樓。

「環保」的「露台」...








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1. 發水秘笈(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 可持續發展委員會「發水樓」報告書
2. 發水樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
3. 發水樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
4. 屏風樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
5. 屏風樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
6. 從屏風樓談日照權 (擇自《知日部屋》博客)
7. 猛建發水樓,市民挨貴樓 (擇自《長空子筆記》博客)
8. 下載地政部門《聯合作業備考》 (好多發水設施由此而來)

2010年6月27日星期日

群鴻氣海(下)

(刊於2010年6月25日am730)

內地網民一度瘋傳的山東聊城「行賄表」

(註: 當日寫這篇嘢時,錯將中國燃氣(0384)寫成「國企」...)


中國夠大,燃氣係基本需要,仲要全力推進城鎮化,只要地盤夠大夠多,理論上,供應商坐定粒六。香港上市燃氣公司,過去幾年,間間保持高速增長,證明呢盤生意好做。01年,新奧燃氣(2688)純利唔夠8千萬人民幣(下同),到09年,已經賺超過8億,十年時間,膨脹十倍,又好似前景無限好。

不過,鏡頭一轉,鄭州燃氣(3928),細細粒,業務集中河南省會, 09年純利都有1.8億。新奧地盤插滿全國,已駁氣住宅用戶接近5百萬,鄭州人口不過7百幾萬,鄭州燃氣純利,竟然相當於新奧四份之一,從呢個角度睇,新奧賺錢能力,其實不過一般。

可能作為民企,新奧為搶項目,搵地方拍檔,出手要闊綽啲;又可能新奧氣源成本,冇國企咁著數;又可能,新奧版圖雖然做得大,不過做得唔夠深,項目分佈太鬆散,成本效益反而被拉低。

縱使新奧盤數冇水份,可以試下想像,要管理175間附屬公司,間間有實質業務,難度有幾高,要確保帳目冇問題,又要睇實員工同合作夥伴守規矩,仲有安全問題,邊個城市邊個項目,一旦出現意外,日後生意難做,呢個亦係港華燃氣(1083),唔敢大舉擴張原因。

換句話講,好似鄭州燃氣、北控(0392)等供應商,貴精不貴多,將一個主要市場圍個水潑不進,再在周邊擴張,穏陣得多,講緊煤氣(0003)集中香港市場,每年已經坐收純利十億計。

大陸城市燃氣供應,以前國企視為豬頭骨,所以開放咗俾民企,到今日,大型國企知錯,食回頭草,有國台辦拉線撲水嘅中國燃氣(0384),同埋舊年食咗鄭州燃氣嘅華潤燃氣(1193),都老翻緊新奧策略。

仲有最後知後覺嘅中石油(0857),母公司08年底,成立昆侖燃氣,旗下中油香港,今年易名昆侖能源(0135),打晒開口牌未來會同昆侖燃氣整合,專營燃氣下游供應。中石油幾乎壟斷大陸天然氣供應,即係鍊實下游供應商條氣管,從中央政府角度,能源市場最緊要穩定安全,以果好似舊年冬天氣荒,頻頻發生,唔排除政策會向國企傾斜,幫助中石油建立天然氣市場上下游一體壟斷地位。

下游燃氣市場,以前一片空白,今日群鴻戲海眾鶴爭天,向橫膨脹,唔再係出路,應該打直深化業務,棄增長求穩定,新奧燃氣最新動向,改名新奧能源,似乎仲有胃口,搞埋太陽能等其他業務,絕非吉兆。

民企在大陸能源市場,同十年前一樣,似乎仍然踩在鋼線之上。

關連文章:
1. 群鴻氣海(上)(下)

伸延閱讀:
1. 新奧燃氣招股書: 行業概覽(創業板年代)
2. 鄭州燃氣招股書: 行業概覽(跟新奧燃氣上市時的「行業概覽作比較)
3. 王玉鎖及他的新奧王國
4. 中國網民: 从聊城新奥说起,中国天然气大起底(长篇连载)

群鴻氣海(上)

(刊於2010年6月24日am730)

沈家燊,認唔認得佢?

今期開氣股,睇睇大陸燃氣供應下游市場,群雄混戰格局。

香港要政改,等阿爺講咗先做;大陸生意佬要發達,豁出去做咗再算。有識冇膽,太在意政策風險,唔敢摸住石頭過河,好難成為先大富大貴起來嗰班,管道燃氣供應商,就係最佳例子。(可參考下面新奧及鄭州燃氣招股書,有關「行業概覽」的描述,可知管道燃氣市場變化。)

燃氣股,屬於最早期上市民企類別之一,十年前在香港創板招股時,國家政策明文規定,唔準境外投資者經營城市燃氣供應網絡,如果人人跟足規矩,就唔會有咁多燃氣民企,在香港股市滾到第二桶金,快高長大。

踩鋼線狂打擦邊球,自然容易出事。

香港第一隻民企燃股,叫華燊燃氣,二千年創業板掛牌,風光一時,老闆沈家燊,01年上福布斯大陸富豪榜,當選埋天津榮譽市民,04年涉嫌做數停牌,08年來天津發展(0882)出手打救,而家叫濱海投資(8035),都係做老本行。

第二隻,叫百江燃氣,已經被港華燃氣(1083)食咗,跟住就係新奧燃氣(2688),01年創業板上市,02年轉主板,漸為基金愛股。摩根大通,6月1日先出研究報告,唱好新奧為同業首選,重申建議增持,睇29.2元,好死唔死,當日傳出新奧高層,涉嫌行賄受查消息,股價連續兩日狂插近兩成,6月3日,摩通焗住打倒前日之我,將新奧評級降至中性,大削目標價近一半至16.2元。


芬佬分析員,咁易變驚弓鳥,可能因為華燊前車可鑑,亦可能因為類似傳聞,一直圍繞新奧揮之不去,舊年初,有位大陸網客,擲出一張新奧聊城子公司「公共關係維護計劃表」,詳列公司邊個職員,負責「維護」邊個對口主事官員,公關費亦鉅細無遺,一度引起新奧行賄疑雲。

古今中外做生意,邊個唔洗搵人食飯灌水,一張公關費開支表,唔可以成為行賄指控,不過或多或少,反映市場生態。燃氣供應,最緊要穩定,所以唔會過度開放競爭,一間供應商,同地方政府簽咗約,在一個城市插咗旗,競爭對手好難加入。主要燃氣商,近年鬥快霸地鬥快收購,要割地而據,就要講關係,疏通疏通,難免成為指定動作,易中地雷。

新奧,正正係一間靠地域擴張支持增長嘅控股公司,至舊年底,年報表列附屬公司,多達175間,在全國各地經營不同項目,附屬公司數目相對市值密度,相信冠絕港股,公司仲話,如果詳列所有附屬公司,資料過於冗長,所以只係透露對業績有主要影響者。

明天再續,睇睇呢個業務模式,有乜問題。

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