發水秘笈（上）

(刊於2010年7月2日am730)

和尚打傘（相片來源:聖公會梁季彝中學)

今期開發水樓，即係香港地產商發達秘笈。

上星期五，趁班八十後掛住民主空間，冇時間望公共空間，可持續發展委員會，趁政改通過當日，擲份《優化建築設計報告書》出街。就香港建築環境，委員會講明，公眾顯示咗「改變現狀的清晰訴求」，所以單單針對發水樓，已經提出18項建議，不過，冇講點落實，唔立法，即係限制發水樓，同取消功能組別一樣，冇時間表。

由海岸線到地平線，香港公共空間，近年成為新一代社運最激戰場，皇后碼頭嘈到時代廣場，利東街炒到菜園村，無他，因為太離譜，被地產商屈機多年，終極反彈，已經唔係城市規劃咁簡單，而係關乎公眾利益，甚至社會公義大議題，最礙眼表徵，莫過於一排排發水屏風樓。

講發水樓，要先講少少地政ABC。

港政管制建築物體型，基本分三層：

(1) 規劃署及城規會，決定土地用途及地積比率，有時會制定上限，限制建築物總樓面面積及高度
(2) 地政總署作為業主，制定賣地特別條件，例如要提供乜嘢公共設施
(3) 建築事務監督，多數即係屋宇署署長，按《建築物條例》等相關法例，審批最後圖則

一塊地皮，將地盤面積，乘以地積比率，基本上等如總發展面積。不過，為鼓勵發展商提供配套設施，政府會豁免部分設施佔用面積，即係話，樓宇實際體型，會大過圖則上批准總發展面積，為之「發水」。

可獲豁免設施，可以分五大類：

(1) 強制性設施 － 例如泵房、隔火層
(2) 支援性設施 － 主要係停車場
(3) 完善生活設施 － 最常見係會所
(4) 公共設施 － 如果政府徵用底層空間作公共用地，會批出相當於，有關土地面積5倍額外樓面交換，時代廣場樓下公眾空間，就係咁出現
(5) 環保設施 － 即係所謂環保露台、窗台等

以上豁免，有啲法例寫明，有啲係行政指引，政出多門，狗粥咁亂，最重要把關者，係建築事務監督，在審批最後圖則時，行使酌情處理，決定豁免乜嘢、豁免幾多。

廿年以上舊樓，幾時會起到八十九幾層咁高，到建華年代，八萬五搞出個大頭佛，唔知驚地產商爆煲，定係為配合建屋目標篤數，地政部門對發展密度、物業體積限制，越見鬆章，豁免面積越批越多，環保露台就係二千年送出大禮，從此樓宇體積不斷膨脹，咁就解釋咗，點解近年咁多屏風樓。

下星期再續，睇睇香港地政史上，一楝最經典發水樓。

「環保」的「露台」．．．

關連文章:
1. 發水秘笈（上）、（中）、（下）

伸延閱讀:
1. 可持續發展委員會「發水樓」報告書
2. 發水樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
3. 發水樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
4. 屏風樓的由來(1) (擇自《建築遊人》博客)
5. 屏風樓的由來(2) (擇自《建築遊人》博客)
6. 從屏風樓談日照權 (擇自《知日部屋》博客)
7. 猛建發水樓，市民挨貴樓 (擇自《長空子筆記》博客)
8. 下載地政部門《聯合作業備考》 (好多發水設施由此而來)

群鴻氣海（下）

(刊於2010年6月25日am730)

內地網民一度瘋傳的山東聊城「行賄表」

（註：　當日寫這篇嘢時，錯將中國燃氣(0384)寫成「國企」．．．）

中國夠大，燃氣係基本需要，仲要全力推進城鎮化，只要地盤夠大夠多，理論上，供應商坐定粒六。香港上市燃氣公司，過去幾年，間間保持高速增長，證明呢盤生意好做。01年，新奧燃氣(2688)純利唔夠8千萬人民幣(下同)，到09年，已經賺超過8億，十年時間，膨脹十倍，又好似前景無限好。

不過，鏡頭一轉，鄭州燃氣(3928)，細細粒，業務集中河南省會， 09年純利都有1.8億。新奧地盤插滿全國，已駁氣住宅用戶接近5百萬，鄭州人口不過7百幾萬，鄭州燃氣純利，竟然相當於新奧四份之一，從呢個角度睇，新奧賺錢能力，其實不過一般。

可能作為民企，新奧為搶項目，搵地方拍檔，出手要闊綽啲；又可能新奧氣源成本，冇國企咁著數；又可能，新奧版圖雖然做得大，不過做得唔夠深，項目分佈太鬆散，成本效益反而被拉低。

縱使新奧盤數冇水份，可以試下想像，要管理175間附屬公司，間間有實質業務，難度有幾高，要確保帳目冇問題，又要睇實員工同合作夥伴守規矩，仲有安全問題，邊個城市邊個項目，一旦出現意外，日後生意難做，呢個亦係港華燃氣(1083)，唔敢大舉擴張原因。

換句話講，好似鄭州燃氣、北控(0392)等供應商，貴精不貴多，將一個主要市場圍個水潑不進，再在周邊擴張，穏陣得多，講緊煤氣(0003)集中香港市場，每年已經坐收純利十億計。

大陸城市燃氣供應，以前國企視為豬頭骨，所以開放咗俾民企，到今日，大型國企知錯，食回頭草，有國台辦拉線撲水嘅中國燃氣(0384)，同埋舊年食咗鄭州燃氣嘅華潤燃氣(1193)，都老翻緊新奧策略。

仲有最後知後覺嘅中石油(0857)，母公司08年底，成立昆侖燃氣，旗下中油香港，今年易名昆侖能源(0135)，打晒開口牌未來會同昆侖燃氣整合，專營燃氣下游供應。中石油幾乎壟斷大陸天然氣供應，即係鍊實下游供應商條氣管，從中央政府角度，能源市場最緊要穩定安全，以果好似舊年冬天氣荒，頻頻發生，唔排除政策會向國企傾斜，幫助中石油建立天然氣市場上下游一體壟斷地位。

下游燃氣市場，以前一片空白，今日群鴻戲海眾鶴爭天，向橫膨脹，唔再係出路，應該打直深化業務，棄增長求穩定，新奧燃氣最新動向，改名新奧能源，似乎仲有胃口，搞埋太陽能等其他業務，絕非吉兆。

民企在大陸能源市場，同十年前一樣，似乎仍然踩在鋼線之上。

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1. 群鴻氣海（上）｜（下）

伸延閱讀：
1. 新奧燃氣招股書: 行業概覽（創業板年代）
2. 鄭州燃氣招股書: 行業概覽（跟新奧燃氣上市時的「行業概覽作比較）
3. 王玉鎖及他的新奧王國
4. 中國網民：　从聊城新奥说起，中国天然气大起底（长篇连载）

群鴻氣海（上）

(刊於2010年6月24日am730)

沈家燊，認唔認得佢？

今期開氣股，睇睇大陸燃氣供應下游市場，群雄混戰格局。

香港要政改，等阿爺講咗先做；大陸生意佬要發達，豁出去做咗再算。有識冇膽，太在意政策風險，唔敢摸住石頭過河，好難成為先大富大貴起來嗰班，管道燃氣供應商，就係最佳例子。（可參考下面新奧及鄭州燃氣招股書，有關「行業概覽」的描述，可知管道燃氣市場變化。）

燃氣股，屬於最早期上市民企類別之一，十年前在香港創板招股時，國家政策明文規定，唔準境外投資者經營城市燃氣供應網絡，如果人人跟足規矩，就唔會有咁多燃氣民企，在香港股市滾到第二桶金，快高長大。

踩鋼線狂打擦邊球，自然容易出事。

香港第一隻民企燃股，叫華燊燃氣，二千年創業板掛牌，風光一時，老闆沈家燊，01年上福布斯大陸富豪榜，當選埋天津榮譽市民，04年涉嫌做數停牌，08年來天津發展(0882)出手打救，而家叫濱海投資(8035)，都係做老本行。

第二隻，叫百江燃氣，已經被港華燃氣(1083)食咗，跟住就係新奧燃氣(2688)，01年創業板上市，02年轉主板，漸為基金愛股。摩根大通，6月1日先出研究報告，唱好新奧為同業首選，重申建議增持，睇29.2元，好死唔死，當日傳出新奧高層，涉嫌行賄受查消息，股價連續兩日狂插近兩成，6月3日，摩通焗住打倒前日之我，將新奧評級降至中性，大削目標價近一半至16.2元。

芬佬分析員，咁易變驚弓鳥，可能因為華燊前車可鑑，亦可能因為類似傳聞，一直圍繞新奧揮之不去，舊年初，有位大陸網客，擲出一張新奧聊城子公司「公共關係維護計劃表」，詳列公司邊個職員，負責「維護」邊個對口主事官員，公關費亦鉅細無遺，一度引起新奧行賄疑雲。

古今中外做生意，邊個唔洗搵人食飯灌水，一張公關費開支表，唔可以成為行賄指控，不過或多或少，反映市場生態。燃氣供應，最緊要穩定，所以唔會過度開放競爭，一間供應商，同地方政府簽咗約，在一個城市插咗旗，競爭對手好難加入。主要燃氣商，近年鬥快霸地鬥快收購，要割地而據，就要講關係，疏通疏通，難免成為指定動作，易中地雷。

新奧，正正係一間靠地域擴張支持增長嘅控股公司，至舊年底，年報表列附屬公司，多達175間，在全國各地經營不同項目，附屬公司數目相對市值密度，相信冠絕港股，公司仲話，如果詳列所有附屬公司，資料過於冗長，所以只係透露對業績有主要影響者。

明天再續，睇睇呢個業務模式，有乜問題。

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