新界阿凡達（下）

(刊於2011年12月2日am730)

內有家鬼

上回講到，新界人惡地政亂，侵權當特權，政府隻眼開隻眼閉，扮睇唔到當時運高，令香港最多土地資源的新界，變成最容易出現利益輸送的無王管界域。

新界丁屋或其他私人建築，向天向橫僭健，最多砍你幾棵樹，霸你幾十呎官地。在一年前的大浪西灣，周大福掌櫃魯連城，在蒙古能源(276)食咗鋪爆崩勁糊之後，搣咗個零頭，在大浪西買咗幾十個地段連丁屋十幾萬呎土地，聽講地盤仲霸咗幾萬呎官地，據當地村長向傳媒透露，交易總值約3千萬港元，但地契轉讓價錢，只係2千萬元，地價以外，有大約1千萬元的「其他費用」。

大浪西一役，好死唔死，起在麥理浩徑第二段起步點，唔少行山人士留低無數腳毛，突然大砍林木整個附設直升機停機坪的私人樂園，超越所有人底線，如果魯連城唔係在大浪西做得咁揚，而係新界某山旯旮地方的話，可能已經搞掂。

新界咁大，究竟有幾多個更豈有此理的私人樂園，唔計地價，又有幾多「其他費用」，落咗咩嘢中間人手，可能就算問「愛國愛港愛鄉」的鄉議局高層，都未必有答案。

如果呢個問題太複雜，香港人，甚至係所有新界原居民，可以思考吓兩個最簡單的問題，一小一大，小的一個：劉皇發點解會咁發；大的問題：大地產商點解可以在新界囤積如此巨量的土地。

發叔在鄉議局稱霸幾十年，既為「皇」，又點會唔「發」，當然啦，地產商在新界買落以萬呎計農地，都叫做刺激新界經濟，就算日後成為一個個超巨型的私人樂園，好過在下白泥塊地租俾漁民養生蠔。

1998年: 長實有關農地的披露

2010年: 長實有關農地的披露
(請留意元朗LOT1457的變化，遲啲有故講)

地產商在新界圈地，多數極低調行事，例如長實(001)，每年都話繼續收購新界農地，但係近年年報，在主要業物業披露，只有幾行「計劃中」的「農地」，由地點到呎數都冇透露。

恒地(012)搵人打釘收舊樓做市區重建特別叻，去到新界，一樣咁揚咁落力，近年見親分析員或芬佬，例牌拎個「全港最大農地土儲」出嚟撻兩嘢，至今年6月底，農地儲備高達4,140萬呎，相對05年底，激增38%，呢嚿嘢，仲未計一啲一忽二忽未可以整合換地的「農地釘」。當然，如果轉售農地要簽「保密協議」的話，恒地亦唔會話你知呢個龐大土儲成本幾多。

恒地: 新界收地王

收地公司在新界收地手段，斷估同市區收舊樓大同小異，怕且唔會放火，但窮鄉僻壤得三個老人一隻狗的地方，肯定做得更加放手，收購農地的「另類勢力」如何運作，「地產霸權」如何在新界陰暗角落急速膨脹，近幾年聽過唔少，但冇乜真憑實據在手，亦唔知邊間地產商用邊間收地公司，遲幾個月再講。

特首曾蔭權任內最後一份施政報告，臨別秋波，終於提出以「新思維」開拓土地資源，有2百公頃土地目標放在新界，在地政法例從未理順的混亂界域開山辟地，恐怕會變成送給宗族領袖及其地產商拍檔的另一份超級厚禮。

丁屋政策最原本目的，是為了讓希望留下的村民留在自己的土地上，有地有權的新界原居民，今天有多少人仍然、或甘願留下？新界多年來，有多少「村」，已經從地球消失？

新界有不少上幾代的新移民，在新界落地生根他們沒有丁權沒有特權，在窮鄉僻壤租回來的土地生活幾十載，相對靠新界地政利益輸送鏈上的特權人士，他們更配得上稱為「原」居民。

香港亦有不少新一代希望返樸歸真，更有人身體力行的去證明「地產霸權」以外，香港還有農業，他們甘於接受西灣士多周未才有生意，甘心接受下白泥只可以看日落，相對香港政壇不少爛泥未乾已惹上一身銅臭的特權份子，他們更應該是建制內「鄉事派」及「漁農界」的代表。

電影《阿凡達》裡的外星原住民，弓箭擋火箭，為的是保持原始簡樸生活不變，如果一班鄉下佬生番，大興土木掘地砍樹，只為了把會飛的石頭變成銀元，變賣祖宗留下的資源土地圖利，故事就完全顛倒了普世價值。

村屋僭建，只是新界土地上大毒瘤的一個小膿疱，請拆除香港地政混沌界域的「廣義僭建」，讓真正熱愛新界、嚮往大自然的香港人，呼吸一口新鮮空氣。

彤叔都來了．．．
(相片來源: 獨立媒體)

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新界阿凡達（中）

(刊於2011年11月30日am730)

上回講到，新界土豪反持政府依法清拆僭健物，公然抗法兼向下屆政府叫陣，一個全香港最多特權最惡的「種族」，「阿凡達」上身後臉皮夠厚，反而扮演原住民「權利」被剝削的弱勢社群。

村屋僭建問題，只是新界地政問題的冰山一角，香港公共空間，生咗兩大毒瘤，一個生在市區的「發水樓」，一個生在新界郊外，如果睇完《地產霸權》已經義憤填膺，稍為研究吓這兩大毒瘤，包你即血管盡爆。

唔計市區重建的話，香港市區土地資源已經所餘無幾，發水樓問題，政府聲稱開始做嘢，亦逐漸受到普通人關注，但係另一粒大孖瘡，生在跡近「無王管」的混沌界域，同時加上新界人的種種特權，政府隻眼開隻眼閉多年，越生越大粒。
要了解新界地政之亂之無稽，可以先睇睇兩組數字。

第一組數字，根據鄉議局自己估計，新界有超過20萬男性原居民擁有丁權，香港政府每年處理大約1000宗興建丁屋申請，假設所有新界麻甩佬唔再開始散葉，個個要行使丁權，政府處理所有申請的話，需時200年。

第二組數字，新界所謂「舊批約地段」私人土地，超過21萬幅，100年前測繪，如果要按照現時測量標準重新測量，政府其實有一個「專責隊伍」，處理地界糾紛，每年大約處理300個地段，要完成測量21萬個地段，需時700年。

呢組數字，嚟自2003年5月7日，立法會其中一條口頭質詢，由當時的建築測量及規劃界代表劉炳章提出，在新界重做地界測量，對測量師嚟講，是一盤幾十億元的大生意，但對政府嚟講，係一個不能稍動的計時炸彈，多多少少可以解釋，點解興建丁屋申請咁慢。

100年前英國佬在新界做地契登記，冇人認領就變做官地，差唔多叫做搶，丈量圖則，聽講係16比1 ，求求其其，導致今日官地，地界同私人土地重疊，私人土地之間地界糾紛就更多，甚至有啲地段，變成圖紙上明明存在，但實際上又唔存在的「遺失地段」，口同鼻拗（寫到呢度，順叔開始覺得，聲稱太公擁有鑽石山土地的九龍皇帝曾灶財，其實只係一個夠膽公開挑戰英女皇、爭取自己權益的普通人，當佢係藝術家的「文化人」，反而顯得有啲SHORT SHORT地）。

如果冇估錯，將目前官地面積，同21萬幅「舊批約地段」私人土地面積加埋，總和分分鐘遠遠已經超過新界總面積，地界唔清唔楚，審批丁屋用地肯定唔會快，就算可以一夜之間完成審批，又帶出另一個問題，就係如果新界男丁個個要起屋，每人一楝三層七百呎，就算有足夠土地裝得落，新界鄉效又分分鐘迫爆過旺角劏房。

新界人夠惡，選票多，地大法亂，政府以「資源不足」為理由，唔肯在新界重做地界測量，雖然叫做不負責任，但同時可以拖慢丁屋膨脹速度，拖延一個問題等如解決另一個問題。不過政府「扮睇唔到當自己時運高」的態度，亦令新界變成一個幾近「無王管」的地政界域，咁就好容易出現不為人知的侵權行為及利益輸送。

新界村屋向天發展，越起越高，只係建築僭建，打橫嚟起，就叫做霸佔官地，大家去開新界親友屋企，可以順便問吓，情況有幾嚴重，順叔就親眼見住，西貢一位非原居民朋友屋企旁邊的小溪林木，慢慢變咗隔離鄉親的後花園。

香港市區樓，天台放個儲物櫃，都可能會收到屋宇署清拆令，因為周不時有直升機影相，同時有大量做政府合約的承建商吼住，邊度發現僭健，邊度就會有生意做，新界咁大，政府監察能力有限，執行決心更不足，難怪新界人咁易「阿凡達」上身，「侵權」當特權，違法當合理。

下回再續。

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新界阿凡達（上）

(刊於2011年11月30日am730)

今期開新界，唔講上市公司住喇，講吓香港最惡的一個「種族」。

土著反抗外力入侵，捍衛家園及原住環境的情節，結合種族情仇又有環保警世訊息，向來賣得，廿幾年前《與狼共舞》，到兩年前《阿凡達》，由地球到宇宙，印弟安紅藩到外星鄉下佬，都係同一條橋。

地球人蝦外星土著，唔知點解，冧大大碌的「家園樹」(Home Tree)有咁多火箭炮，炸細細棵的「靈魂聖樹」(Tree of Souls)，反而得一嚿攞你命三千扎埋一抽的炸彈，雖然係咁，《阿凡達》仍然紅遍大中華，內地唔少人反對「強拆」，作出「阿凡達」式抗爭，台灣的《賽德克．巴萊》，未有時間睇，點知《新界阿凡達》，已經由「香港原居民」自編自導自演趕住上畫。

一班土豪財閥，帶住上千圍村阿伯叔父，又道袍又紙扎公仔，咩「血債血償」，「妖」唔知乜就唔記得，外星人唔知頭唔知路，見到咁大場面，仲以為要拆佢祠堂斷佢龍脈挖佢山墳添。

大佬，而家只不過係「依法」，講多次：係「依法」，拆除新界村屋僭建物，行政長官曾蔭權屋企個露台塊玻璃都要拆，元朗八鄉丁屋起到IFC咁高就唔使拆？新界呢班叔父實在太斯文喇，應該去天馬艦政府總部隔離起壇作法。

當年立法局要太歲頭上動土，為新界女丁爭取丁權，曾經有得把口但冇「食力」的新界人，爆咗句「強姦陸恭蕙」出嚟，呢句嘢，可能係香港歷史上，令一個政敵紅得最快的政治口號。今日一班新界大男人，唔去郁曾蔭權，將矛頭指向發展局局長林鄭月娥，應該都有相同效果，林太企硬的話，肯定更受歡迎，如果不再留戀官場，原本已經好打，加埋打死罷就的心態，新界鄉紳土豪今次以為蝦女人，可能認錯祖宗燒錯棺材。

事緩則圓

有強姦，冇強拆

鄉議局主席新界大帝劉皇發，聽講背地裡同林太講「事緩則圓」，公開場合，揚言同政府交涉唔會「放軟手腳」，「今屆政府解決唔到，留待下屆政府解決」，呢個公然違法的拖字訣的潛台辭，順叔幫佢爆響口：「嗱，邊位細侄想做特首，又想要鄉事派選票，識做啦！」順叔落筆之時，未聽到梁振英或者唐英年講及呢件事，兩條友早前先後摸入新界拜票，清拆新界村屋僭建問題，唔該唔好鵪鵪鶉鶉閃閃縮縮，亦唔該唔好等「下屆」，今日，將立場清清楚楚寫入競選政綱，再講嘢。

中國政府為咗「民族融和」，小數民族多數可以保留些少有民族特色的「特權」或法律豁免，例如維唔爾族聽講可以帶刀出街咁，不過講到「國家利益」，當然乜都冇得傾，草原成礦山油田，藏獒都變中華寵物犬，硬食城鎮化帶來的「和諧」。

如果在神州大地，「沒有強拆就沒有新中國」，在新界，可以話「有強姦都冇強拆」，因為新界原居民特權，多到一個籮都裝唔晒，唔計「丁權」等受法例保護的地政特權，在政治設計上，新界人的「被代表性」，肯定高過普通香港人唔知幾多倍，以前有區域市政局，立法會鄉議局仲有一個功能議席，特首選舉委員會，又有幾十張入場券，劉皇發作為鄉議局立法會代表，可能十分「稱職」，但係做到行政會議成員，大家可以索吓料，劉皇發有冇開會時瞓覺，香港人亦要問吓曾蔭權，點解當日搵佢入去「內閣」，但係政府在新界依法拆幾個僭建物，又仲係咁大阻力。

喂，做嘢，強姦．．．

香港人的公共空間，有兩個越生越大、越大越不受控的毒瘤，在市區，叫做「發水樓」，香港人在市區被屏風樓包圍，以為放假可以到郊外抖吓氣，空間竟然越來越細。

新界村屋僭建物，只係新界地政問題的冰山一角，下回再續。

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一個都不能爆！

冇錯，一個都不能爆，吹咩．．．

綠城與中投成立合資公司投資國內房地產

綠城(3900)出名做豪宅的，莫財，阿公出手幫拖，轉行起廉租屋？　哈哈哈哈哈！！！

李克强：　堅持實施遏制房價過快上漲

唔怪得傳緊要小強做住人大委員長先囉．．．

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首富： 公公，我支奶奶呢！

恒隆CPO: 屌你班仆街咩．．．

政經馬評

(部分內容，刊於2011年11月29日am730)

有銀士雲集的「財經」界，支持唐唐：

十個有九個支持佢 (取消咗遺產稅．．．)

財經影帝帶頭的「演員」界，支持唐唐：

蠢嗰啲人我唔同佢做朋友 （所以我冇朋友．．．)

「財經」「演員」界都支持唐唐，呢班契弟，當財經茄哩啡流嘅，實不相瞞，在１２００張行政長官選舉委員會入場券當中，順叔有票在手的。

一紀創業板（下）

(刊於2011年11月28日am730)

市值10億以上創業板公司(至10月)

上回講到，香港創業板「創板」12周年，好多當年風光一時的上市公司，包括最初上市的老臣子，以及大地產商分拆出來的「科網囝囝」，就算桃花依然，亦已人臉全非。

今時今日，投資者見到4位數字「8」字行頭的股份號碼，幾乎望都唔望即耍手擰頭，創業板淪為非驢非馬的「二奶」市場，這個不光彩的形象，多多少少多得最先出現、以及最高調的一批「樣版」公司，幾乎全部「貨不對版」，驚嚇度太高，後來港交所(0388)引入「升呢」制度，真正高增長、甚至稍具盈利基礎的公司從此雞飛狗走，呢個監管機構主動引入的變化，更是香港創業板發展的致命傷。

去年10底，創業材總共有172間上市公司，今年以來有11間公司新上市掛牌，但去到今年10月底(以下創業板數據全部以10月底官方資料為基準)，上市公司收目反而跌到只有166間，即是說過去一年之間，大約有17間創業板公司「升呢」上主板，「退市」公司數目，竟遠多於「上市」。

創業板166間上市公司，未必已經冇晒滄海遺珠，舉個例，頭50大市值上市公司當中，只有兩家H股，其中一家羅欣藥業(8058)，05年3月HK$0.26元上市，最高升超過HK$20元，嚟得創業板踩場，又肯採取監管較嚴套現亦困難的H股上市，最少代表管理層有準備長坐，上市後業績叫做交到數，保持增長，唔係話而家羅欣藥業抵買，而係表面證供，值得望兩眼。

又舉個例，市值位列三甲的年代煤礦機電(8034)，8月曾跌低過3毫子，今個月美國巨型藍籌Caterpillar提出全面收購，不過投資者對創業板太冇胃口，連呢宗涉及金額大過小肥羊(0968)的美資在華併購，亦唔係咁多人留意。

羅欣藥業及年代煤機，兩間公司其實亦反映創業板一個結構性問題，就係成交太疏，容易被人「圍飛」，會否「作歹」好難講，但當一間公司股價超升超有時，投資者絕大部分仍然拒絕相信。濱海投資(8035)就是最佳例子之一，以前叫做「華桑燃氣」，曾停牌多年，投資者買咗，唔知有冇命坐到而家變身天津發展(0882)旗下的「國控」資產。

創業板只有21間公司市值超過10億元，當中絕大部分曾經賣殼，包括月前透過購入新華社旗下互聯電視資產，由渠務公司變身中共喉舌的進業控股(8356)，仲有一年前的李寧(2331)，失驚無神將控股股權注入非凡中國(8032)，擺明抄小路捷徑，透過李寧純利入帳，令非凡中國即時擁有「升呢」資格，變相收隻主板殼返嚟，呢單叼，人哋出豉油，體操王子出自己隻豬，劃花自己個招牌之餘，亦成為李寧股價由強變弱的分水嶺。

創業板多賣殼變身個案，需求「誘因」，自然係交投疏易數飛，容易轉手引入真正「殼主」，供應「有因」，亦可能係監管機構隻眼開隻眼閉的態度。

唔難估計，港交所近年審批創業板新上市，保持嚴謹，甚至主動趕客，對已上市公司的「升呢」及賣殼申請，又相當手鬆，被動式「陰乾」創業板。

港交所就創業板定位及發展，近幾年已經諮詢多次，雷聲少雨點更少，創業板目前的「二奶」定位，等如一個「獎勵性」的升呢跳板，既然係咁，不如大大方方面對現實，將創業板改名做「第二板」。

港交所唔肯推動創業板正面發展，冇問題，不過，有獎當然有罰，主板好多唔少仙股垃圾股，當年搞除牌機制搞出大頭佛，不如退而求其次，引入「降呢」機制，主板公司做得太差，就燉冬菇燉落創業板，有升有降，就算幫助唔到創業板發展，最少對主板公司管理層有警剔作用。

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老字號估值

寫完「估」值篇，應該正正經經整返個估值篇，不過周身唔得閒，睇住呢本書仔先．．．

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