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2011年12月2日星期五

新界阿凡達(下)

(刊於2011年12月2日am730)

內有家鬼

上回講到,新界人惡地政亂,侵權當特權,政府隻眼開隻眼閉,扮睇唔到當時運高,令香港最多土地資源的新界,變成最容易出現利益輸送的無王管界域。

新界丁屋或其他私人建築,向天向橫僭健,最多砍你幾棵樹,霸你幾十呎官地。在一年前的大浪西灣,周大福掌櫃魯連城,在蒙古能源(276)食咗鋪爆崩勁糊之後,搣咗個零頭,在大浪西買咗幾十個地段連丁屋十幾萬呎土地,聽講地盤仲霸咗幾萬呎官地,據當地村長向傳媒透露,交易總值約3千萬港元,但地契轉讓價錢,只係2千萬元,地價以外,有大約1千萬元的「其他費用」。

大浪西一役,好死唔死,起在麥理浩徑第二段起步點,唔少行山人士留低無數腳毛,突然大砍林木整個附設直升機停機坪的私人樂園,超越所有人底線,如果魯連城唔係在大浪西做得咁揚,而係新界某山旯旮地方的話,可能已經搞掂。

新界咁大,究竟有幾多個更豈有此理的私人樂園,唔計地價,又有幾多「其他費用」,落咗咩嘢中間人手,可能就算問「愛國愛港愛鄉」的鄉議局高層,都未必有答案。

如果呢個問題太複雜,香港人,甚至係所有新界原居民,可以思考吓兩個最簡單的問題,一小一大,小的一個:劉皇發點解會咁發;大的問題:大地產商點解可以在新界囤積如此巨量的土地。

發叔在鄉議局稱霸幾十年,既為「皇」,又點會唔「發」,當然啦,地產商在新界買落以萬呎計農地,都叫做刺激新界經濟,就算日後成為一個個超巨型的私人樂園,好過在下白泥塊地租俾漁民養生蠔。

1998年: 長實有關農地的披露
2010年: 長實有關農地的披露
(請留意元朗LOT1457的變化,遲啲有故講)

地產商在新界圈地,多數極低調行事,例如長實(001),每年都話繼續收購新界農地,但係近年年報,在主要業物業披露,只有幾行「計劃中」的「農地」,由地點到呎數都冇透露。

恒地(012)搵人打釘收舊樓做市區重建特別叻,去到新界,一樣咁揚咁落力,近年見親分析員或芬佬,例牌拎個「全港最大農地土儲」出嚟撻兩嘢,至今年6月底,農地儲備高達4,140萬呎,相對05年底,激增38%,呢嚿嘢,仲未計一啲一忽二忽未可以整合換地的「農地釘」。當然,如果轉售農地要簽「保密協議」的話,恒地亦唔會話你知呢個龐大土儲成本幾多。

恒地: 新界收地王

收地公司在新界收地手段,斷估同市區收舊樓大同小異,怕且唔會放火,但窮鄉僻壤得三個老人一隻狗的地方,肯定做得更加放手,收購農地的「另類勢力」如何運作,「地產霸權」如何在新界陰暗角落急速膨脹,近幾年聽過唔少,但冇乜真憑實據在手,亦唔知邊間地產商用邊間收地公司,遲幾個月再講。

特首曾蔭權任內最後一份施政報告,臨別秋波,終於提出以「新思維」開拓土地資源,有2百公頃土地目標放在新界,在地政法例從未理順的混亂界域開山辟地,恐怕會變成送給宗族領袖及其地產商拍檔的另一份超級厚禮。

丁屋政策最原本目的,是為了讓希望留下的村民留在自己的土地上,有地有權的新界原居民,今天有多少人仍然、或甘願留下?新界多年來,有多少「村」,已經從地球消失?

新界有不少上幾代的新移民,在新界落地生根他們沒有丁權沒有特權,在窮鄉僻壤租回來的土地生活幾十載,相對靠新界地政利益輸送鏈上的特權人士,他們更配得上稱為「原」居民。

香港亦有不少新一代希望返樸歸真,更有人身體力行的去證明「地產霸權」以外,香港還有農業,他們甘於接受西灣士多周未才有生意,甘心接受下白泥只可以看日落,相對香港政壇不少爛泥未乾已惹上一身銅臭的特權份子,他們更應該是建制內「鄉事派」及「漁農界」的代表。

電影《阿凡達》裡的外星原住民,弓箭擋火箭,為的是保持原始簡樸生活不變,如果一班鄉下佬生番,大興土木掘地砍樹,只為了把會飛的石頭變成銀元,變賣祖宗留下的資源土地圖利,故事就完全顛倒了普世價值。

村屋僭建,只是新界土地上大毒瘤的一個小膿疱,請拆除香港地政混沌界域的「廣義僭建」,讓真正熱愛新界、嚮往大自然的香港人,呼吸一口新鮮空氣。

彤叔都來了...
(相片來源: 獨立媒體)
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2011年12月1日星期四

新界阿凡達(中)

(刊於2011年11月30日am730)

上回講到,新界土豪反持政府依法清拆僭健物,公然抗法兼向下屆政府叫陣,一個全香港最多特權最惡的「種族」,「阿凡達」上身後臉皮夠厚,反而扮演原住民「權利」被剝削的弱勢社群。

村屋僭建問題,只是新界地政問題的冰山一角,香港公共空間,生咗兩大毒瘤,一個生在市區的「發水樓」,一個生在新界郊外,如果睇完《地產霸權》已經義憤填膺,稍為研究吓這兩大毒瘤,包你即血管盡爆。

唔計市區重建的話,香港市區土地資源已經所餘無幾,發水樓問題,政府聲稱開始做嘢,亦逐漸受到普通人關注,但係另一粒大孖瘡,生在跡近「無王管」的混沌界域,同時加上新界人的種種特權,政府隻眼開隻眼閉多年,越生越大粒。
要了解新界地政之亂之無稽,可以先睇睇兩組數字。

第一組數字,根據鄉議局自己估計,新界有超過20萬男性原居民擁有丁權,香港政府每年處理大約1000宗興建丁屋申請,假設所有新界麻甩佬唔再開始散葉,個個要行使丁權,政府處理所有申請的話,需時200年。

第二組數字,新界所謂「舊批約地段」私人土地,超過21萬幅,100年前測繪,如果要按照現時測量標準重新測量,政府其實有一個「專責隊伍」,處理地界糾紛,每年大約處理300個地段,要完成測量21萬個地段,需時700年。

呢組數字,嚟自2003年5月7日,立法會其中一條口頭質詢,由當時的建築測量及規劃界代表劉炳章提出,在新界重做地界測量,對測量師嚟講,是一盤幾十億元的大生意,但對政府嚟講,係一個不能稍動的計時炸彈,多多少少可以解釋,點解興建丁屋申請咁慢。

100年前英國佬在新界做地契登記,冇人認領就變做官地,差唔多叫做搶,丈量圖則,聽講係16比1 ,求求其其,導致今日官地,地界同私人土地重疊,私人土地之間地界糾紛就更多,甚至有啲地段,變成圖紙上明明存在,但實際上又唔存在的「遺失地段」,口同鼻拗(寫到呢度,順叔開始覺得,聲稱太公擁有鑽石山土地的九龍皇帝曾灶財,其實只係一個夠膽公開挑戰英女皇、爭取自己權益的普通人,當佢係藝術家的「文化人」,反而顯得有啲SHORT SHORT地)。

如果冇估錯,將目前官地面積,同21萬幅「舊批約地段」私人土地面積加埋,總和分分鐘遠遠已經超過新界總面積,地界唔清唔楚,審批丁屋用地肯定唔會快,就算可以一夜之間完成審批,又帶出另一個問題,就係如果新界男丁個個要起屋,每人一楝三層七百呎,就算有足夠土地裝得落,新界鄉效又分分鐘迫爆過旺角劏房。

新界人夠惡,選票多,地大法亂,政府以「資源不足」為理由,唔肯在新界重做地界測量,雖然叫做不負責任,但同時可以拖慢丁屋膨脹速度,拖延一個問題等如解決另一個問題。不過政府「扮睇唔到當自己時運高」的態度,亦令新界變成一個幾近「無王管」的地政界域,咁就好容易出現不為人知的侵權行為及利益輸送。

新界村屋向天發展,越起越高,只係建築僭建,打橫嚟起,就叫做霸佔官地,大家去開新界親友屋企,可以順便問吓,情況有幾嚴重,順叔就親眼見住,西貢一位非原居民朋友屋企旁邊的小溪林木,慢慢變咗隔離鄉親的後花園。

香港市區樓,天台放個儲物櫃,都可能會收到屋宇署清拆令,因為周不時有直升機影相,同時有大量做政府合約的承建商吼住,邊度發現僭健,邊度就會有生意做,新界咁大,政府監察能力有限,執行決心更不足,難怪新界人咁易「阿凡達」上身,「侵權」當特權,違法當合理。

下回再續。

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2011年11月29日星期二

新界阿凡達(上)

(刊於2011年11月30日am730)


今期開新界,唔講上市公司住喇,講吓香港最惡的一個「種族」。

土著反抗外力入侵,捍衛家園及原住環境的情節,結合種族情仇又有環保警世訊息,向來賣得,廿幾年前《與狼共舞》,到兩年前《阿凡達》,由地球到宇宙,印弟安紅藩到外星鄉下佬,都係同一條橋。

地球人蝦外星土著,唔知點解,冧大大碌的「家園樹」(Home Tree)有咁多火箭炮,炸細細棵的「靈魂聖樹」(Tree of Souls),反而得一嚿攞你命三千扎埋一抽的炸彈,雖然係咁,《阿凡達》仍然紅遍大中華,內地唔少人反對「強拆」,作出「阿凡達」式抗爭,台灣的《賽德克.巴萊》,未有時間睇,點知《新界阿凡達》,已經由「香港原居民」自編自導自演趕住上畫。

一班土豪財閥,帶住上千圍村阿伯叔父,又道袍又紙扎公仔,咩「血債血償」,「妖」唔知乜就唔記得,外星人唔知頭唔知路,見到咁大場面,仲以為要拆佢祠堂斷佢龍脈挖佢山墳添。

大佬,而家只不過係「依法」,講多次:係「依法」,拆除新界村屋僭建物,行政長官曾蔭權屋企個露台塊玻璃都要拆,元朗八鄉丁屋起到IFC咁高就唔使拆?新界呢班叔父實在太斯文喇,應該去天馬艦政府總部隔離起壇作法。

當年立法局要太歲頭上動土,為新界女丁爭取丁權,曾經有得把口但冇「食力」的新界人,爆咗句「強姦陸恭蕙」出嚟,呢句嘢,可能係香港歷史上,令一個政敵紅得最快的政治口號。今日一班新界大男人,唔去郁曾蔭權,將矛頭指向發展局局長林鄭月娥,應該都有相同效果,林太企硬的話,肯定更受歡迎,如果不再留戀官場,原本已經好打,加埋打死罷就的心態,新界鄉紳土豪今次以為蝦女人,可能認錯祖宗燒錯棺材。

事緩則圓
有強姦,冇強拆

鄉議局主席新界大帝劉皇發,聽講背地裡同林太講「事緩則圓」,公開場合,揚言同政府交涉唔會「放軟手腳」,「今屆政府解決唔到,留待下屆政府解決」,呢個公然違法的拖字訣的潛台辭,順叔幫佢爆響口:「嗱,邊位細侄想做特首,又想要鄉事派選票,識做啦!」順叔落筆之時,未聽到梁振英或者唐英年講及呢件事,兩條友早前先後摸入新界拜票,清拆新界村屋僭建問題,唔該唔好鵪鵪鶉鶉閃閃縮縮,亦唔該唔好等「下屆」,今日,將立場清清楚楚寫入競選政綱,再講嘢。

中國政府為咗「民族融和」,小數民族多數可以保留些少有民族特色的「特權」或法律豁免,例如維唔爾族聽講可以帶刀出街咁,不過講到「國家利益」,當然乜都冇得傾,草原成礦山油田,藏獒都變中華寵物犬,硬食城鎮化帶來的「和諧」。

如果在神州大地,「沒有強拆就沒有新中國」,在新界,可以話「有強姦都冇強拆」,因為新界原居民特權,多到一個籮都裝唔晒,唔計「丁權」等受法例保護的地政特權,在政治設計上,新界人的「被代表性」,肯定高過普通香港人唔知幾多倍,以前有區域市政局,立法會鄉議局仲有一個功能議席,特首選舉委員會,又有幾十張入場券,劉皇發作為鄉議局立法會代表,可能十分「稱職」,但係做到行政會議成員,大家可以索吓料,劉皇發有冇開會時瞓覺,香港人亦要問吓曾蔭權,點解當日搵佢入去「內閣」,但係政府在新界依法拆幾個僭建物,又仲係咁大阻力。

喂,做嘢,強姦...
香港人的公共空間,有兩個越生越大、越大越不受控的毒瘤,在市區,叫做「發水樓」,香港人在市區被屏風樓包圍,以為放假可以到郊外抖吓氣,空間竟然越來越細。

新界村屋僭建物,只係新界地政問題的冰山一角,下回再續。

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2011年11月28日星期一

一個都不能爆!

冇錯,一個都不能爆,吹咩...

綠城與中投成立合資公司投資國內房地產


綠城(3900)出名做豪宅的,莫財,阿公出手幫拖,轉行起廉租屋? 哈哈哈哈哈!!!

李克强: 堅持實施遏制房價過快上漲
唔怪得傳緊要小強做住人大委員長先囉...

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首富: 公公,我支奶奶呢!
恒隆CPO: 屌你班仆街咩...

政經馬評

(部分內容,刊於2011年11月29日am730)

有銀士雲集的「財經」界,支持唐唐:

十個有九個支持佢 (取消咗遺產稅...)


財經影帝帶頭的「演員」界,支持唐唐:

蠢嗰啲人我唔同佢做朋友 (所以我冇朋友...)

「財經」「演員」界都支持唐唐,呢班契弟,當財經茄哩啡流嘅,實不相瞞,在1200張行政長官選舉委員會入場券當中,順叔有票在手的。

一紀創業板(下)

(刊於2011年11月28日am730)

市值10億以上創業板公司(至10月)

上回講到,香港創業板「創板」12周年,好多當年風光一時的上市公司,包括最初上市的老臣子,以及大地產商分拆出來的「科網囝囝」,就算桃花依然,亦已人臉全非。

今時今日,投資者見到4位數字「8」字行頭的股份號碼,幾乎望都唔望即耍手擰頭,創業板淪為非驢非馬的「二奶」市場,這個不光彩的形象,多多少少多得最先出現、以及最高調的一批「樣版」公司,幾乎全部「貨不對版」,驚嚇度太高,後來港交所(0388)引入「升呢」制度,真正高增長、甚至稍具盈利基礎的公司從此雞飛狗走,呢個監管機構主動引入的變化,更是香港創業板發展的致命傷。

去年10底,創業材總共有172間上市公司,今年以來有11間公司新上市掛牌,但去到今年10月底(以下創業板數據全部以10月底官方資料為基準),上市公司收目反而跌到只有166間,即是說過去一年之間,大約有17間創業板公司「升呢」上主板,「退市」公司數目,竟遠多於「上市」。

創業板166間上市公司,未必已經冇晒滄海遺珠,舉個例,頭50大市值上市公司當中,只有兩家H股,其中一家羅欣藥業(8058),05年3月HK$0.26元上市,最高升超過HK$20元,嚟得創業板踩場,又肯採取監管較嚴套現亦困難的H股上市,最少代表管理層有準備長坐,上市後業績叫做交到數,保持增長,唔係話而家羅欣藥業抵買,而係表面證供,值得望兩眼。

又舉個例,市值位列三甲的年代煤礦機電(8034),8月曾跌低過3毫子,今個月美國巨型藍籌Caterpillar提出全面收購,不過投資者對創業板太冇胃口,連呢宗涉及金額大過小肥羊(0968)的美資在華併購,亦唔係咁多人留意。

羅欣藥業及年代煤機,兩間公司其實亦反映創業板一個結構性問題,就係成交太疏,容易被人「圍飛」,會否「作歹」好難講,但當一間公司股價超升超有時,投資者絕大部分仍然拒絕相信。濱海投資(8035)就是最佳例子之一,以前叫做「華桑燃氣」,曾停牌多年,投資者買咗,唔知有冇命坐到而家變身天津發展(0882)旗下的「國控」資產。

創業板只有21間公司市值超過10億元,當中絕大部分曾經賣殼,包括月前透過購入新華社旗下互聯電視資產,由渠務公司變身中共喉舌的進業控股(8356),仲有一年前的李寧(2331),失驚無神將控股股權注入非凡中國(8032),擺明抄小路捷徑,透過李寧純利入帳,令非凡中國即時擁有「升呢」資格,變相收隻主板殼返嚟,呢單叼,人哋出豉油,體操王子出自己隻豬,劃花自己個招牌之餘,亦成為李寧股價由強變弱的分水嶺。

創業板多賣殼變身個案,需求「誘因」,自然係交投疏易數飛,容易轉手引入真正「殼主」,供應「有因」,亦可能係監管機構隻眼開隻眼閉的態度。

唔難估計,港交所近年審批創業板新上市,保持嚴謹,甚至主動趕客,對已上市公司的「升呢」及賣殼申請,又相當手鬆,被動式「陰乾」創業板。

港交所就創業板定位及發展,近幾年已經諮詢多次,雷聲少雨點更少,創業板目前的「二奶」定位,等如一個「獎勵性」的升呢跳板,既然係咁,不如大大方方面對現實,將創業板改名做「第二板」。

港交所唔肯推動創業板正面發展,冇問題,不過,有獎當然有罰,主板好多唔少仙股垃圾股,當年搞除牌機制搞出大頭佛,不如退而求其次,引入「降呢」機制,主板公司做得太差,就燉冬菇燉落創業板,有升有降,就算幫助唔到創業板發展,最少對主板公司管理層有警剔作用。

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3. A Tale of Two CEOs

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1. 創業板諮詢

老字號估值

寫完「估」值篇,應該正正經經整返個估值篇,不過周身唔得閒,睇住呢本書仔先...


-- to be continued...