Best Blogger Tips

2010年8月27日星期五

曬地之王(上)

(刊於2010年8月26日am730

今期開囤地。

香港土地當中,面積最大位置最靚又曬太陽最耐,唔使問,西九文化區。曾幾何時,油街都有個藝術村,西九龍熟地曬足十幾年,上星期又掟三個規劃概念出街,又諮詢,唔好意思,笑咗。

單嘢兜兜轉轉推倒重來又重來,原因好簡單,人類文明史上,從冇先例,一塊四十公頃咁大空地,由上而下規劃,由零開始興建,爆個文化藝術區出嚟。文化藝術包羅萬象,即係虛無飄渺,成堆設施炒埋一碟,規劃幾有創意幾有願景,最後都大把人條氣唔順,一日冇人敢揹鑊拍板,大大塊地一日繼續曬太陽。

攪到而家,乜都係假,最緊要有個大公園(不過填海區唔知種到乜樹),零藝術冇文化都可以入去行吓。反對加入住宅元素,其實啱晒地產商何尺,藝術唔係個個可以當飯食,地產收益補貼,好過納稅人埋單,豪宅一定要起,不過限制用地面積同時,仲要放寬地積比率,整排屏風樓,圍住楝喺九龍站住宅群前面,等班西九大富翁,亦見識吓乜嘢叫做「建築物後移」,又可以增加市區土地供應,一舉多得。

香港市區已經冇乜空地,海唔准填,舊區重建又要顧住保育,勾地制度,等如將土地供應主動權,過晒俾地產商,大地產商之間有默契冇競爭,後八萬五年代極少同區同時推盤搶客,政府唔敢重新插手私人市場起居屋,供應少,來自大陸需求激增,仲要負利率,吓吓都咁應,樓價好難唔升。

政府供應同利率,左右樓市兩大政經趨勢,就算未到臨界點,亦已經相當接近,但地產商寡頭壟斷,除非有國企嚟香港樓市放低一千幾百億,短期內好難改變。同97年最大唔同,香港大型地產商,成熟咗,有錢咗,負債亦少咗,即係就算一褲存貨,市況逆轉亦有實力長坐,唔使急急腳劈價套現,所以最近出現一種講法,話香港地產商控制土儲,大過香港政府,等如大陸地產商囤地,推高樓價。

囤地一件事,囤得公唔公道又係一件事,相對嚟講,香港呢方面已經叫公道。

香港賣地,叫價三次扑鎚成交,28日內要找清地價,之後塊地晒太陽掘風水窿,市場行為,吹佢唔脹。大陸唔同,買地可以分期付款,甚至唔使找數,好似九倉(004)在07年牛市24億(人民幣,下同)投咗塊南京地,曬地太耐被市政府殺雞儆猴收番,只係損手3億幾保證金,咁玩法,投地只係買入一個土地使用期權,市旺,去馬起樓,市淡,彈弓手輸少當贏。

香港賣地,一幅地一個價;大陸,都係一幅地一個價,但可以拆做多份土地使用權,將項目分幾期發展,起到邊忽就俾個忽地價,一樣係分期付款,又唔違反中央政府指令。
各處鄉村各處例,囤地,從來冇明確定義,下回再續,睇睇一間冇乜人留意,但十幾年嚟,又閹埋大把內地土儲嘅曬地之王。

曬地之王(下)

(刊於2010年8月27日am730)

開估,新世界中國(917),一間最耐人尋味內地房產公司。

咪話新世界系冇遠見,新中掘大陸磚頭,最少30年歷史,99年上市幫阿媽減債,一出世而經含住二千萬平方米土地儲備,講緊當時,國企啱啱開始取消為職工分配住房,改用津貼焗買私樓,銀行啱啱開始做按揭。

按道理,新中咁早北上,土儲成本應該好平,但以前大陸地產,係一個行先死先嘅市場,國資委旗下有間央企叫中房,改革開放初期,屬於全國第一間房產國企,不過早年政策唔清唔楚得嚟,變化又快,到近年真正市場化任玩,同後起民企外企國企競爭,先行者反而唔夠靈活,中房係咁,新中都係咁,上市之後,年年同人講就快到收成期,去到06年,純利先真正出現突破。

至舊年6月止年度,新中內地土儲,高達2800萬平方米,過去十年,土儲保持喺2000萬平方米左右,大部分係住宅,不過十年物業銷售加埋,只有632萬平方米(2000年冇數字,用落成樓面面積計算),如果唔係好多樓起咗賣唔出,可以好保守咁估計,新中土地儲備當中,最少1000萬平方米,即係25個西九文化區咁大土地,冇郁多年,曬地規模之大之久,無人項背。

新中未必存心囤地,斷估早期買落唔少地,可能有地方官員拍晒心口起橋搭路,但屈尾十落咗馬或冇咗影,配套不足發展唔到,又或者業權地權有問題,仲有成村居民,未講掂數收屋收地亦唔定。

早兩期講過,香港地產商,搞大陸住宅,冇乜邊間掂,一來遊戲規則唔同,唔可以發水屈機;二來人生路不熟,唔似自己地頭,水電煤來來去去嗰幾個對口單位,去到大陸,搞張入伙合格證,幾個市政府批文都可以攪到一頭煙,所以做得特別慢。

大陸地產商,行家睇行家,有個講法,話最賺錢者,通常最蠢,即係項目發展慢人九拍半嗰班。但傻人有傻福,做得越慢,如果又捱得過幾年一劑嘅信貸緊縮,唔駛三兩年又一條好漢,手上項目資產,升值更大,比起行家貨如輪轉,往往賺更多錢。

香港地產商北上發展,在大陸地頭蟲眼中,屬於「蠢」嗰班,不過勝在財力雄厚,扮豬食老虎,閹埋啲貨慢慢搣等通帳升值,坐多十零廿年,突然變成最賺嗰班,未必冇可能。

由彤叔到純官到剛少,新世界系近年花唔少心機改善企業管治形象,新中現價,市盈率6倍,對資產淨值折讓超過6成,表面上亦相當吸引,但個土儲太大太霉,有需要將當中各個項目,成本、買入年期、土地使用權詳情,交待一次,投資者自然識得判斷,如果一個咁簡單動作都做唔到,一係有啲嘢唔太見得光,一係公司自己都有嘢搞唔清楚,條街大把其他選擇,好難投以信心一票。

#