Best Blogger Tips

2010年6月18日星期五

大話西九(下)

(刊於2010年6月18日am730)

文華新邨:曾經何時,三面單邊海景
 
上回提到,地產商在佐敦油麻地隔離,成功砌出全新「豪宅」地段,創造西九奇蹟。

渡船街文華新邨,聽街名已經知道,以前三面環海,到港鐵發展九龍站,舊佐敦碼頭變新填地,九龍半島面積膨脹三分一,一聲唔該,無敵海景慘被老笠,文華新邨被石屎重重摒封,從此不見天日,到03年,竟成為賊王軍火庫。

九龍站上蓋,一棟棟摩天巨廈圈地聳立,好似一艘艘航空母艦從天倒插,同附近建築格格不入,城市規劃外行人都睇得出,係政策突變再突變產物。


請問...「渡船街」喺邊?

二千年機鐵沿線地產項目完成招標,所有貴重地皮名花有主之後,一連串啱啱遇著剛剛,規劃政策突然收緊,物業向海及向高發展,難度大增。

例如,十年前,前城規會成員徐家慎,本來係三號幹線公司高層,幫新地打工,啱啱遇著剛剛,被老母鬧醒,毅然保護維港,掀起公眾反對填海情緒,天星、皇后碼頭民運人士,都要叫徐家慎做聲師兄。

又例如,啟德搬屋後,維港九龍岸,一度放寬物業高度限制,城規會批出多個更改圖則(包括九龍站五至七期,五棟變三棟),地產商盡插屏風樓之後,啱啱遇著剛剛,2001年,又收緊翻高度限制。

咁多啱啱遇著剛剛,無論因為香港人對公共空間話事權意識高咗,定係政府先知先覺,現實係,類似西九龍填海起樓霸海景動作,從此幾乎成為絕唱。

堅決為老母保護維港!堅決為新地捍衞海景!

到今日,政府已經擺明車馬,為西九龍地皮增值,文化項目,98年施政報告,只係講緊一個新表演場館,而家變成大型文化藝術區,講明唔準起高樓,廣深港高鐵,總站亦係放在九龍站隔離。
規劃上方便之門大開,地皮自然升值,九龍站物業一手買家,絕大部分賺錢,但西九龍,係咪可以同山頂傳統豪宅地段,劃上等號,分層單位係咪可以長期享有「豪宅溢價」,要問大陸富豪,不能否認,香港供應少,來自大陸需要增加,已經改變香港整體樓市格局。

超級富豪買嘢,最緊要獨一無二,冇話價錢合唔合理。如果將天璽,發展成一個只有20個巨宅項目,間間離地270米,每個六萬平方呎,叫價10億,大陸富豪身家暴發,眼界未開,未必搵唔到十幾廿個西九大富翁。

西九頂層單位,海拔高度,同半山相約,維港兩岸,登高望遠,記住認清楚,邊面先係老襯亭。

關連文章:
1. 大話西九(上)(下)

2010年6月15日星期二

大話西九(上)

(刊於2010年6月17日am730)

天鑽地鑽 大門小門

香港豪宅供應少,疑似豪宅多,今期大話西九。

細個玩大富翁,最貴地段,叫山頂,其次係淺水灣、石澳,反映傳統豪宅價值觀念。今日出遊戲新版本,要在山頂對面,加一格西九龍。

新地(016)過百億掃何文田地皮,盡破九龍記錄,項目總投資約180億,咁重錘,原來只係新地在香港歷來第二大投資,最大手一注,押在西九。

二千年,建華年代地產熊市中葉,九龍站上蓋物業五至七期招標,總投資超過二百億,冇邊個夠膽又夠錢出手,最後得三張標,新地獨資勝出。

十年人事,九龍站五至七期招標,今日變成圓方、天璽及環球貿易廣場,轟立咗世球上,填海區最高住宅及商廈,天璽一個普通單位入場呎價,閒閒地萬零二萬蚊。好保守咁計條師奶數,假設項目總成本250億,543萬平方呎總面積,平均地價4,604元一呎,又假設當新地以平均萬五蚊一呎,全部賣出約120萬呎可售樓面,單計項目售樓收益,新地已經賺125億,另加長遠租金收益,變身香港最大包租公,勁。
IFC及ICC令新地租金收入倍增!

咁驚人利潤,馬後炮,可以話港鐵搞地產,屎波,當年趕上市,低潮期賤賣資產,近年港鐵地產項目招標,往往直接出錢參與項目,可能亦係吸取呢個教訓。掉轉睇,又可以話新地玩磚頭,一流,八萬五年代夠膽一擲幾百億,沙膽過中英談判期間,新世界(017)投資會展。

新地入市夠狠,出貨亦準,九龍站最靚地皮,其實係第四期,即係君臨天下,坐北向南,恒隆(101)陳啟宗,講開君臨天下,成日吹自己睇市幾咁神準, 但03年底已經趕住派貨,少賺幾十億,以為好醒,其實豬炳。

在西九龍點石成金,亦絕對係人類營銷史經典案例。

要在佐敦板間房隔幾條街,創造出一個全新「豪宅地段」,第一個指定動作,改個玉帝虛恭非同凡響式樓盤名,再搵班鬼佬鬼婆扮上等人賣廣告,呢類渲染「帝王享受」宣傳,在大陸被指破壞河蟹氣氛,地產商自律收歛,香港大鳴大放;第二個指定動作,最緊要,賣一兩個所謂特色單位,乜嘢至高無上天鑽地鑽大門小門,億億聲天價,真真假假,製造大富大貴幻覺,樓盤即時升呢,變身豪宅,其他分層單位,高層低層有景冇景,亦可以享受「豪宅溢價」。

下回再續,睇睇除咗掌握買賣時機,偷換豪宅概念之外,睇睇規劃政策,一連串啱啱撞著剛剛,點樣幫地產商,創造西九奇蹟。

關連文章:
1. 大話西九(上)(下)