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2011年2月11日星期五

一年恒大(下)

(刊於2011年2月11日AM730)

恒大重慶綠洲
公司宣傳 vs 交樓實景
西安恒大綠洲
公司宣傳 vs 交樓實景
成都恒大城
公司宣傳 vs 交樓實景

上回講到,恒大(3333)經歷大跌大上一年,近大半年咸魚翻生,投資者對公司,越喺越有信心,股價低位反彈逾倍,連債券都甚有市場。

恒大舊年最艱難日子,喺五月,當時國務院啱啱出咗調控樓市「國十條」,銀行閂水喉,樓市買家態度觀望,恒大股價跌到1.83元低位,主席許家印坐住二仔底,同香港大孖沙對賭股價,十幾億已經輸硬。

當時恒大做咗兩樣嘢,第一,打出全國賣樓八五折口號,促銷散貨要錢;第二,向董事及員工,授出7.13億股認股權,相當於4.75%已發行股本,其中5.34億,分俾董事以外普通僱員,行使價HK$2.4元,全公司同坐一條船。

呢兩件事,充分反映恒大兩大特點。

第一,許家印屬於嗰種,有本事喺短時間內,將全世界焦點集中自己身上嘅宣傳高手,搵郎平教女排,搞埋足球做中超版艾巴莫域治,呢種本事,對恒大呢間後起之秀,對公司發展二三線城市策略,非常有幫助。八五折促銷,中央電視台都踢爆過略嫌搵笨,但同樣係本小利大宣傳高招。

第二,恒大中下層甚至管理高層,近年先埋班,員工數目,04年2000人,07年4,433人,09年底8,559人,擴張咁快,唔會有默契,唯一有效管理,就係迫各地阿頭交數,可以想像,許家印唔會得閒理內部整合,唯一企業精神,就係「超常規跨越式」擴張,最緊要催數谷數,花紅人工唔夠,認股權搭救。公司上市唔夠半年,將接近近半成新股認股權,分俾全體員工,已經罕見,更加絕無僅有者,第一批20%認股權,今年開始已經可以行使,即係話恒大員工手上有1.4億新股,隨時可以擲出街套現套利,沽壓好可能喺業績禁售期後出現。

恒大08年賣樓合約銷售60億,公司收入36億,09年賣樓303億,收入57億,銷售及入帳,時間及金額落差,內房股當中應該係最大。嚟得上港上市,唔容易篤數,但許家印絕對有需要防止各地阿頭篤數。如果排除篤數可能,最簡單解釋,就係賣樓之後交唔切樓,令合約金額入帳大幅滯後。

做得快,多數有古怪,呢句阿媽檢查功課名言,可能可以應用喺恒大。大家冇時間上大陸睇樓親自視察,可以喺任何搜索引擎或內地論壇,用恒大兩個字,加埋「延期交房」、「裝修質量」或「業主哭訴」等關鍵字搜索吓,或多或少可以理解多啲恒大呢間公司。唔好計樓市調控政策,恒大「超常規跨越式」擴張,宣傳一流,員工博命,如果唔能夠同時建立品牌質素,煲得越大,爆得越快,都係死路一條。

恒大就恒大,燒賣就燒賣,一年前唔信,今日信唔信,答案係:唔信。

(編後語:大陸樓市近年成交勁增,唔少人第一次買樓,消費者權益意識肯定唔夠,起樓快,亦肯定有唔少樓盤有質量問題,未必只係恒大獨有現象。另外,大陸互聯網,唔少公司會搵寫手唱衰對手,互聯網上有關消費品質量投拆,亦未必可以盡信,要投資內房股,最好自己上大陸親自視察吓。)

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1. 一年恒大(上)(下)
2. 恒大燒賣(上)(下)
3. 恒大前傳

2011年2月10日星期四

一年恒大(上)

(刊於2011年2月11日am730)


想唔想見識吓恒大點賣樓?黎明都喺度...

舊年今個星期,財經茄哩啡寫恒大地產(3333),當日拍心口開盤口,作為公司上市聯席保薦人兼策略股東兼債主,美銀美林話恒大一年股價可以見6蚊,錯硬。咁就一年,係時候放吓馬後炮。

恒大當然未見過6蚊,不過亦唔代表財經茄哩啡叻得去邊。當日最壞估計,仲以為恒大會爆煲,全國最大土儲,分分鐘落入大劉彤叔等香港大孖沙袋中。一年以嚟,恒大股價大落大上,但最近已經標翻上接近4.7元歷史高位,恒大主席許家印,怕且又可以做番中國首富,你又吹佢唔漲。

當日唔睇好恒大,因為唔信一盤生意,可以賭咁大。許家印用恒大上市時間同上市後股價,同大鱷豪賭,公司上市之時,喺中央政府調控樓市喊打喊殺環境之下,靠全行最貴貴利周轉,經營全國最大土儲,當時好多項目地價仲未找數,咁又好似俾佢博到。

根據恒大銷售簡報,公司舊年合約銷售額504億(人民幣,下同),按年增加近1.3倍,銷售面積789萬平方米,平均每平賣6,394元,根據中期報告數字,平均成本,只需要519元一平,即係賣100蚊樓,賺90蚊,當建築成本20蚊,又有20蚊還貴利釘,都仲有50蚊賺,即係話2010年業績,如果即時入帳,純利最少250億,以星期三收市價計,恒大市值645億,市盈率2.5倍,仲要有7238萬平土儲喺手,加埋中國樓市增長潛力,嘩,仲得了。

你條死財經茄哩啡唔信,大把人信,股價自五用低位,反彈超過一倍,唔知幾多人賺到笑,連避險意識高得多嘅債券投資者,亦有唔少人投恒大信心一票。

舊年一月,恒大發債籌旗,7.5億美金,借五年,13厘,加理兩個半佣,資金成本貴絕同行,仲要冇乜人敢接貨,又係美銀美林同高盛等,幾間湊恒大上市嘅投資銀行圍飛。今年一月,發行人類歷史以嚟最大單合成債券,人仔計價美金結算,集資超過90億,聽講仲要爆飛三倍,唔計對沖人仔升值成本,借3年7.5厘,借5年9.25厘,資金成本變咗個位數字,講緊羅康瑞間瑞房(0272),舊年底發行同類債券試水,條釘數都係差唔多,喺債主眼中,許家印及恒大可信度,已經拍得住羅公子同瑞房。

劇本完美,信唔信,下回再續。

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2011年2月7日星期一

Greener Buildings, Redder Alarms

央視.大火上海.大火瀋陽.大火
時間:2009年2月
地點:北京央視大廈
時間: 2010年11月
地點: 上海靜安住宅
時間: 2011年2月
地點: 瀋陽萬鑫酒店

上海靜安特大火災,餘悸未散,瀋陽又整一劑沖天火災,又係成楝大廈燒通頂,
兩年以嚟,第二楝摩登摩天高樓,新春期間被大火燒成廢瓦。

喺網上搵資料,唔少大陸地產界及建築物料專業人士提出,近年節能減排,比較有錢天氣又較涷東北地區,唔少大廈外牆鋪咗保溫物料,隔熱未必防火,火警時變成超級助燃劑。

以上論斷,未必絕對正確,不過大陸高速城填化背後,肯定埋咗唔少隱患,甚或計時炸彈。

伸延閱讀:
(1) 從央視大少再說外牆保溫板應慎用
(2) 上海大火: 自殺式節能
(3) 消防警報(上)
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