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2011年4月29日星期五

得之金隅(下)

(刊於2011年4月29日am730)

上回講到,國務院今年要廣廈千萬間,增加公營房屋供應之餘,亦刺激水泥建材需求,北京金隅股份(2009)又造水泥又做地產,業務模式食正政策轉變。

幫阿爺起樓,參建公營房屋,唔係暴利生意,「保障性住房」類別當中,更有所謂「雙限房」,限價限利,好賺極有限,萬科2010年業績記者會,總裁郁亮講過,目前萬科參建保障房建設,政府提出回報率3巴仙,公司平均回報3至5巴仙,不過「賺錢的話就沒有了道德的血液」,講明如果政府畀地畀錢,「賺一元錢」都做,潛台辭即係唔會大做。

作為北京國資委旗下企業,北京又最跟足中央房策節奏,金隅天子腳下搵食,唔揹番多少企業社會責任,講唔過去,金隅自稱係北京最大保障房發展商之一,今年更加會加大力度發展公營房屋業務。金隅土地儲備,自去年底有590萬平方米,當中114萬,即係近兩成,屬於保障性住房項目。

金隅做地產,舊年收入近70億(人民幣,下同),毛利近19億,毛利率約27%,據內地傳媒報道,管理層同記者講過,地產收益近3成,來自公營房屋項目,毛利率接近2成。龍頭萬科幫阿公起樓,都賺唔到半成,金隅似乎有能力,將無人耕之瘦田,鋤到有聲有色,秘訣就係將工業用地變成住宅。

金隅土儲中最巨型保障性住房項目,在北京石景區高井,樓面面積愈33萬平方米,原本係子公司一個工業園,08年停產,據09年招股書物業估值報告,有關土地估值,只係1.4億,帳面成本應該更低,根據項目招標公告,總投資17.5億,北京經濟適用房,大約賣緊3至5千元一平方米,唔知北京工業轉住宅有冇補地價呢回事,但牌面數字相當可觀,反映金隅發展地產業務,政策上有一定方便之門,亦唔排除公營房屋項目,一大嚿豬頭骨隔離,可以搭細細嚿叉燒起豪宅。

金隅百幾項物業,有近30幅工業用地或樓宇,當中大部分用作水泥建材生產,不過大城市人工越嚟越貴,工廠遷入內陸,斷估金隅旗下廠房會有更多變成住宅,亦唔排除更多廠佬冇政策門路,拍住金隅做地產。

唔好忘記,金隅本身仲有嚿商業物業,樓面大約67萬平方米,位處北京二三環,位置、規模及收入同東方廣場相若,東方廣場變身匯賢之前,2010年物業重估發水近100億,同期金隅投資物業,只係由89億變做97億,如果東方廣場值200億,金隅認真超值。

主業水泥建材,唔講咁多,不過安徽海螺今年升近5成,金隅升兩成半,高追水泥概念,得之金隅,或者仲未算西山桑榆。

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2011年4月28日星期四

得之金隅(上)

(刊於2011年4月28日am730)
今期開金隅股份(2009)。

中央要調控樓市,三頭兩個月就喊打喊殺一次,講到冇嘢好講,發改委今個星期,連僵封生鏽尚方寶劍都祭埋出嚟,同官方傳媒放風,話可能將商品住房,納入所謂《制止牟取暴利的暫行規定》,向地產商實施利潤或價格管制。

呢套反暴行政指令,1995年頒布,已經「暫行」咗十幾年,發改委唔提,斷估冇乜邊個記得,當年通脹十幾巴仙,連控制豬腩肉價格都未出動過一次,今日住房成為全國涉及成交金額最巨商品,更加難為「合理利潤」定分界,要全國實施,咪玩啦。

咩國十條國八條,真係有用,使乜咁多條,增加供應一條搞掂。總理溫家寶誓神劈願,今年廣廈千萬間,但官方行文,字裡行間開始餚底,最初話今年「提供」一千萬個保障性住房單位,最近變成「興建」,而家已經四月,起得嚟都要兩三年先可以大庇寒士。人大三月通過財政預算,唔夠一個月,上星期國務院常務會議,已經要為有關開支,「增加安排」180億(人民幣,下同)中央財政撥款,可見免費午餐唔喺咁多人排隊埋單。

房策轉向,阿公再成為樓市競爭對手,地產商唔知有幾擔心,但大興土木,水泥製造商一定好開心。今年頭幾個月,大行小行報告,車輪式調高水泥股投資評級及目標價,情況同舊年澳門賭業非常相似,不過馬交賭場,同時得益於人民幣不斷升值,國內遊客長期變相享有消費折扣,水泥賣番畀自己友,水泥今年注定係明星板塊,但升幅應該唔可以同舊年賭場相提並論。

中央地政房策,是否收效,好大情度取決於地方政府,上有政策時下有幾多對策,天子腳下,北京應該最緊貼中央步伐,遠洋地產(3377)就算有中人壽(2628)照住,今年都跑輸大市,同樣喺首都搵食,近來種種政策變動,好似為北京金隅股份度身訂造。

作為北京國資委旗下重要企業之一,政策上金隅有唔少方便之門,例如比亞迪(1211)要A股上市,講咗幾年都未成事,金隅一聲唔該,走後門供殼搞掂,北京鳥巢,亦有使用金隅生產水泥,09年上市,就係借奧運餘熱大省招牌。

下回再續。

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