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2012年3月9日星期五

「楷」文共賞

HMMM... 呢段嘢,在今日信報網站睇到,嚟自誠哥接受福布斯雜誌,2012年《我同富豪好撚熟排行榜》之其中一個訪問...


做生意唔會賺到盡,誠哥呢句營商之道,查實GOW財茄台開張冇耐,已經上載咗兩個唔同版本同大家分享,早排講天宇海單嘢,又講咗一次,一個50秒,一個5秒,趁住呢個時候,再拎出嚟賣吓廣告...

誠哥營商之道(50秒版)
誠哥營商之道(5秒版)

講撚完,多謝收看。

伸延閱讀:
1. Forbes: 誠哥點石成金之術(有興趣就入去看吓啦)
2. 財茄Carefree: 僭建演義(中)
3. 財茄Carefree: 信佢就托(上)(下)
照片: 財經CSI(下)

無你咁長命


今期冇力開大題目,星期五,口淡淡,搵隻長江生命科技(0775)望望。

世界上有好多種公司,有啲好似銀行咁,影響金融系統穩定,大得不能倒,有啲可能對地球人冇乜關係,倒咗好能樣衰咁解,後者,長和系樓下最少有三間。

長實(0001)副主席李澤鉅,除咗執掌地產業務(天宇海個則去到咁盡應該問佢),打正牌打骰的上市公司,有兩間,一間叫長建(1038),一間叫長命,今個星期齊齊派成績表,超人長子帶齊成班太子太傅,大噴長建偉績,同人都唔同命,長命繼續孤兒仔冇人理,已經唔記得長命對上一次開記者會見人係幾時,甚至有時懷疑,長命究竟仲有冇小股東。

長建份功課,做得幾靚仔,純利勁升54%創歷史新高,但派息加得咗15%,不過咁講,每股派息連續15年上升,派息現金係難做的一條數,唔呃得人,長建應該創造咗香港甚至人類歷史記錄。財經茄哩啡舊年寫《透視長建》時已經講過,長建呢兩年千幾億港銀投資歐洲,就算唔係一個對衝中港長遠政治風險的動作,亦只不過由「好悶但很穩建」,變成「冇咁穩健但仲係好悶」,所有基本因素冇改變到,唔再講咁多。

長命細細粒,博大家時運高睇唔到,冇乜需要保持乜嘢增長記錄,至舊年12月底,純利跌咗4成,賺1.25億(港元,下同),呢條帳面數,唔睇冇損失,每股派息呢,咪講笑,每股都有0.005元,即係幾多呢,一手2000股,可以收到10蚊股息,夠買兩塊有機方包。

長命唔係未風光過的,2002年7月上市,超人加生命科技,唔似得功夫加足球咁無厘頭,開頭都幾係威係勢,首日掛牌市值記得超過200億銀,今日埋單,加埋股息,市值應該啱啱好50億元,縮水75%。

好想知道2002年,港交所(0388)邊幾個批長命上市,呢隻嘢可能係有史以來最離罩的上市申請,營業額接近零,Tom仔(2383)當日都有個網站睇下,長命乜都冇,得幾億銀股東貸款,可能當年興負資產,長命實際上以「負資產」上市,集資廿幾億銀就係公司主要資產,集資用途,主要做「有潛力之醫藥產品」的研究開發工作。

拎住廿億銀,返大陸買地種桔,過年都可以運桔落嚟維園花市,咁耐研究咗乜嘢寶藥,唔知,不過肯定最大嚿錢,買咗嚟血拼買嘢,唔係自己做研究,長命最新資產淨值,叫做有五十幾億,不過有41億元係「無形資產」,唔使問阿桂,主要來自10年嚟,買埋買埋抽唔知乜東東留低的商譽。

舊年在澳洲買葡萄園,用嚟做葡萄酒定葡萄適,唔知,上個月在澳洲又買咗間殺蟲水公司,有幾威猛,亦唔知,不過,最少叫做係一個容易明白的企業動作,唔係年年好似法證先鋒上身咁同你講,「Tetrodotoxin」囉,「Polynoma」囉,「Po-你阿麼」囉,「科研項目進展令人鼓舞」囉。

簡單啲睇,與其話長命係一間個研發的藥公司,不於話佢係一隻創投或私幕基金,專門投資在「生命」有關的項目。做創投風投,仙女散花買100件貨,其中一件跑出已經收回成本,長命唔知10年嚟都咁唔好彩撞唔中好嘢,定係好鐘意攬住一大抽嘢長長久久唔肯EXIT,點都好,如果真係一隻創投或私幕基金,坐盤嗰位應該冇咁長命,晨早被人炒咗。

10年前,長命在「創業板」出世,以一間「Start-up」公司形式向投資者募集資金,10年之後,好似繼續「Start-up」緊。如果有一間公司同你講,研究緊一隻熊貓春藥,隻隻國寶啪咗,每每包生仔,不過要等50至100年先可能有科研成果,你會唔會信佢。

藥股係一種超級複雜的公司,唔排除長命真係到以研究到一種超世新藥,又或者即沖即飲即變李嘉誠的奶粉。作為凡人的大部分小股東,可能都係諗緊,長命會唔會拎返幾十億出嚟做私有化, 不過,唔知有幾多個有佢咁長命喇。


2012年3月8日星期四

中聯辦內望


西環對中環?共產黨對地產黨?唔好啩住咩國金內望外望,向左望向右望,望吓西環42層頂樓,發生緊乜事...「彭彭」原來晨早話咗俾大家知,中聯辦鉗住香港大銀袋的袋口...

地產商抗佢「幹部治港」,因為害怕被挾住春袋,被迫交出銀袋,今天高舉「一國兩際」、「核心價值」的工商界,應該反省,過去15年來,是誰「與狼共舞」...

伸延閱讀:
1. 彭清華訪問全部內容(Youtube)

澳門十年



(因為被CCTV投訴,為免GOW財茄台被YOUTUBE封台,要DELELE呢八集澳門十年...})

警告: 票房毒藥史片,怕悶勿進。

之前GOW財茄台推介過,CCTV的記錄片巨製《大市中國》,早排寫開馬交的地上地下秩序,掘咗另一個有關澳門的大型記錄片,《澳門十年》。

CCTV拍澳門回歸十年,梗係歌舞昇平,拔,八集記錄片裡面,有好多珍貴史料、有識郁的賭王、有馬交的真正話事人(可惜冇講今年底刑滿出冊的崩牙駒),用心睇的話,更可以觀察到老共點樣管治馬交的黑白社會。

都係嗰句,有興趣就望吓,好過睇CCTVB...

十年大膠鑊(下)

上回講到,過去10年,有兩件影響深遠的大事,在大家樂(0341)身上發生,令到大家樂的生意在香港越做越大,第一件就係自由行,令到香港消費市場,由一個幾百萬人的市場,變成面向每年幾千萬遊客的消費樂園。

第二件,就係領匯(0823)的出現。

大家試吓望望,自己屋企或者辦公室周圍,有幾多間食肆小店,過去10年一直乞立不倒,總會有,例如有啲小本生意一星期做足7日、一日做足18個鐘咁,又話者做到有少少名氣,不過數目唔會多,因為租金越嚟越貴。

呢種情況,近年在領匯旗下的商場,應該更加普遍,唔同地區的領匯商場,好似似曾相識咁,因為租戶組合,嚟嚟去去都係嗰幾個,大家樂就係領匯其中一個大租客,領匯近年加租幾多有幾辣,望吓隻股票派息增幅就知道,睇報紙,成日都見 到小商戶老字號執粒的新聞,打個七折都有反映一定事實,但係分店網絡建基於屋邨商場的大家樂,又好似唔係咁受影響,分店仲越開越多,斷估大家樂呢類大客仔,加租一定會有,但傾租約時,可能有更大彈性,相對於小商戶,大家樂容易取得更有利的合約細節。

房委會在05年底,成功分拆領匯上市,變成市場化運作,呢項政策轉變,本來被視為對大家樂成本結構一大威脅,當時大家樂更加用真金白銀,買咗一嚿領匯股票,「對沖」租金上升風險,經過幾年嚟實戰,事實證明,屋邨商場經營模式的轉變,唔單止對大家樂成本結構冇乜影響,更多商場經過翻新後,令大家樂有更大地盤擴充分店,領匯的出現,甚至為大家樂帶來更大優勢,搶佔咗唔少原本小本經營的生意仔。

大食細的轉變過程,唔一定係大家樂食咗小食肆,大家可以試吓想像,原本5間茶餐廳舖位,而家變咗一間百佳,競爭就係咁樣消失。

換句話講,大家樂唔單止成功化解咗領匯加租的風險,更加因為呢個包租公的出現,擴大地盤,不過,領匯商場翻新得七七八八,開始要做收購,即係話呢條水開始到水尾。

如果投資者對大家樂管理有信心的話,掉返轉頭諗,經過呢10年,大家樂開源節流的話,好多措施都已經做咗,進一步壓縮成本的空間已經唔係好多,要靠橫向擴充,問題係,香港體積始終有限,目前全港九新界,有232間麥當奴,大家樂分店營運單位,至今年2月中有310個,單單比較呢兩個數字,已經可以知道大家樂在香港擴展的空間,已經相當有限,大家樂開始面對其他港企的同一問題,要諗辦法在大陸市場搵增長。

食快餐捱飯盒,大家樂在香港,算係大眾化食肆,但係打住大家樂呢個招牌,在內地可以幾中產,同樣一杯奶茶,中港收同樣價錢,而且係人民幣,順叔對內地同胞的消費品味冇乜研究,冇發言權,純粹講感覺的話,草根味道中產價錢呢個模式,未必可以行得好耐。

當年領匯出現開始加租,有自由行出現,今日大家樂面對最低工資呢個最新政策轉變,業務同時呈飽和之象,要再化危為機,難度就大好多。

至去年9月止半年,營業額按年升1成,但係因為人工成本大增,中期純利倒退15%至1.9億港元。過去管理層為咗保持盈利派息連年增長呢個光環,應該冇在會計帳目上留有一手,至今年3月止的全年成績表,增長好大可能斷纜,今日廿倍樓上往績市盈率,市場認真俾面。

如果話最低工資對大家樂影響大的話,對小型食肆的殺傷力,可能更加巨大,大家不妨又可以睇睇,最新的政策轉變,會唔會係當年領匯翻版,表面上不利,實際上幫大家樂擴充地盤,呢方面暫時冇定論,但可以肯定一點,大家樂未來幾年的變化,可以用嚟做最低工資的最佳實戰教材,好過拗咩自由經濟大嘖口水。

關連文章:
1. 中年大膠鑊(上)(中)(下)

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1. 湯財文庫: 羅氏家族掌控三間上市公司
2. 湯財文庫: 我的十年股
3. 網友TIP-OFF: 金裝大膠鑊 (似乎是在大陸行「翠華」路線的嘗試...)

2012年3月7日星期三

十年大膠鑊(中)

上回講到,最低工資對香港有銀士其實冇乜影響,最大鑊可能係大家樂(0341)。

講大家樂,要由10年前講起。

回帶至2003年3月止的財政年度,大家樂純利2.4億(港元,下同),按年下跌14%,不過呢次亦係大家樂最後一次業績倒退,之後每一年,營業額及純利穩步上升,唔計特別股息,每年每股派息,亦冇試過倒退,股價由02年5蚊左右水平,升到今日接近20蚊,加埋大概8蚊基本股息,10年回報大約4.5倍。更妙者,快餐被視為可以抗衰退的行業,經濟好股市多數掂,大家樂唔會衰得去邊,經濟唔好,大家捱多咗飯盒,大家樂又有生意做。

當然啦,10年前的今日,港股水靜鵝飛,經濟又6年通縮,市場環境不能同日而語,好多面向消費市場的香港中小型上市公司,由顏福偉支白花油(0239)到羅友禮的維他奶(0345),過去10年,都向股東交到幾倍計的回報,大快活(0052)10年前開始勵精圖治之後,唔計股息,至今回報更加超過10倍。

如果要比較大家樂同埋大快活,以順叔飲奶茶幾十年經驗,大快活杯奶茶好好多,其他嘢,除咗個招牌,真係搵唔到乜嘢分別,不過大家樂做投資者關係,應該好有一手,令到人人提起佢都直豎姆子,甚至視之為良好企業管治的香港代表之一,唔係冇道理的,記得08年上半年通脹嘭嘭聲,順叔幫襯大家樂外賣紅膾牛肉飯,打開飯盒竟然得兩粒牛肉,飢怒交雜下,食咗其中一粒,再拎個飯盒返去投訴,個店長都肯追加幾粒牛肉,服務態度亦算係咁。

兩間「大」字頭的快餐連鎖店,聽講創辦老闆都係姓羅,而且係親兄弟,點解同根變敵國,順叔唔熟呢部香港快餐史,如果忽然一家親,嚟個大團圓式合併,合併後公司的估值,一加一就算唔等如三,都應該有二點五。一家人好好哋又點會分開兩個招牌,大快活管理層,似乎一直想證明自己,唔會「活得比你差」,大家樂現任主席陳裕光,係創辦人羅騰祥的女婿,幾十年前已經幫外父打工,可能驚人話佢咬老軟,多年來做事應該倍加小心兼落力,兩間公司管理層,似乎都有證明自己實力的原動力,所以管理一直保持水準。

講到呢度,可以見到,兩「大」無論在業務往績、食物質素、管理模式,都極為相似,大快活股價表現,過去10年跑贏大家樂幾條街,不過大家樂市盈率長期處於20倍樓上,又貴過大快活一截,除咗經營投資者關係呢啲門面功夫,最大分別就係規模。

大快活在香港,大約只有100間分店鬆啲,大家樂香港分店規模係兄弟對手的3倍,大家樂招牌已經有150個,另外有「意粉屋」、「超級三文治」、「MIX」等中西食肆品牌,仲有重新發大嚟搞的業務平台「一粥麵」,連粥麵店生意都撈埋,過去10年,分店總數目由120間左右,增加到而家的全球近600間,期間員工數目只增加約1倍至16,000人,可以見到大家樂的規模優勢。

大家樂盤生意越做越大,俾人感覺越嚟越好,因為過去10年,在呢間公司身上,發生咗兩件大事,第一件,個個都知,自由行,呢個亦係成個香港經濟的結構性變化,同內地更緊密聯繫之後,香港一個幾百萬人的消費市場,每年多咗幾千萬內地顧客,本來細細粒的上市公司,生意自然越做越有。

過去10年,發生在大家樂身上的另一件大事,唔係咁多人留意,但影響可能同樣深刻,下回再續。

(寫呢篇大家樂,老編話順叔寫得太墮落,原文個「膠」字太多,要打屁股,哈哈哈,如果大家想睇Uncut版本,麻煩上去幫襯吓財經茄哩啡個網誌啦。)

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2012年3月6日星期二

私子生下?



呢條片,係越睇越好笑的。

CCTVB訪問唐唐(視頻)尋日質問唐唐有冇私生子,呢個YES/NO問題,唐唐竟然冇否認,幾乎可以肯定係「缺失」一部分。當日智渾大師請唐唐焗飯,臨尾送禮,趁佢毫無防避,陰尻唐唐,用呢個敏感問題「擢」唐唐的即時反應,高!唔怪得明明話去遊學,商台都搵佢返來在晴朗的一天再 -- 向左走向右走了...

大師得道高層,天眼通地眼通,堂堂CS接受訪問,仲要對住鏡頭,點會無端端問人,你有冇婚外情私生子咁唐突,亦即係話,在2007年5月呢段焗飯出街時,肯定香港某階層人士,好多人已經索到料,大師呢排TVBuddy,絕對唔係俾茄哩啡睇的,可能佢想話俾唐唐聽:「我知道你籠嘢老友!」;又或者,佢只不過想賣弄聰明,在毫無斧鑿痕跡下,同唐唐開個「無傷大雅」的玩笑,無論如何,當時唐唐應該收到警號,拔,一心諗住黃袍加身的太子,竟然一直冇拆彈,唐唐要做特首,付出的「努力」,未免太少了...

聽吓呢一句,可能係梁振英行入「廚房」以嚟,最真心的一句說話: 行到幾遠,視乎你肯投入幾多...


近排見到唐唐,成個人老晒,順叔都有少少側隱之心,拔,SORRY,能力及誠信,留俾第二個講,順叔只不過係質疑你唔夠努力啫...

Presented by
That Guy Who've Seen

十年大膠鑊(上)


梁振英「變身」,「宣布」參選特首的一刻

(老編話太膠唔好,報章版本「去膠」了,題為「十年大家樂」...)

今期開大家樂(0341),講呢隻嘢,肯定要攝位講吓最低工資呢隻政治大膠鑊。

最低工資係一個好「膠」的議題,凡人覺得好簡單,但係經濟學家又鐘意講到好大鑊,學術界都唔知有幾多人,靠呢味嘢搵飯食。

咩芝加哥學派咩自由經濟理論,財經茄哩啡全部都識條毛,只係知道,幾乎所有主要經濟體系,引入不同模式的最低工資已經幾十年,地球一樣咁轉。一個人唔肯食免費午餐,願意自食其力辛勤工作,應該得到有尊嚴地生活的報酬,就係咁簡單,唔明白點解係都要搞到咁複雜先開心。

在香港,最底工資在舊年正式實施之前,係一個最「膠著」的政治議題,立法會無牙辯論十幾次,鑊鑊都有近9成地區直選議員贊成,即係話立法保障最低工資,好好醜醜有9成民意支持。

一項咁簡單,同時有民意支持的政策,由2002年扶貧委員會到早幾年的保障工資運動,膠住膠住一拖十年,工商界視之為蛇蠍,冇可能因為擔心經濟長遠影響咁憂國憂民,更可能係,最低工資係一條最有象徵意義的政治鴻溝,一旦突破咗,可能觸發更大的分餅行動,今日搞完最低工資,明天到競爭法,後日到地產霸權,呢種要既得利益「重新洗牌」的轉變,先係有銀士最擔心的變化

所以過去十幾年,最低工資成為政治上最容易劃清你我的分水嶺,白鴿黨當日出現「少壯派」細胞分裂,其中一個撕口就係最低工資,甚至可以話,今日行政長官選舉的戰鼓,一早已經由最低工資呢隻大膠鑊敲響。

回帶自2008年初,根據港大民意訮究計劃的資料,當時叫大約一千個市民「打分」的話,0至100分,當日的行政會議召集人梁振英的「支持度」,唔夠50分,仲做緊政務司司長唐英年,反而超過60分,當時「民意」所反映的,其實係香港人對兩個人的「印象」,唐英年一個插極唔嬲的卡通式人物,冇事冇幹時更有親和力;梁振英在特區政府權力核心十幾年,予人「隱型左派」加「親工商界」的形象,形象從來都係咁討好。

呢個時候,梁振英開始高調舉起最低工資呢隻大膠鑊,在網誌上撰民支持立法,一個十幾年嚟,在公開場合冇公開講過最低工資的專業人士兼權力核心人物,出席工聯會酒會又公開表態,08年4月一場在屋邨商場舉行的論壇,梁振英拍心口同「廁所事務員」英姐講,要幫拖就打電話俾佢,呢個Moment,可以話係梁振英毫無保留展露問鼎特首野心的一刻,從此努力洗底,建立「親基層」形象。

對家已經宣戰如狼似鷹,唐唐仍然感情缺失,屋企地底仲挖緊巨型僭建,好難唔被人打到變豬頭。好喇,選戰舊年入閘,民意調查開始將平放一齊叫大家秤,有錢佬個個撲出嚟撐唐,兩人「支持度」大逆轉。

行政長官曾蔭權,爭取連任時,競選政綱已經講明要搞最低工資,梁振英08年的忽然基層,只係攝位抽水,但在唔少有銀士眼中,已經犯咗瀰天大罪,香港人唔係傻的,套用唐氏金句法,公眾唔支持的人所支持的人就是公眾唔支持的人,有銀士所投的「不信任票」,同支持梁振英的「民意」,大家分得清楚的。

話明最低工資只係一隻大膠鑊,對香港大多數既得利益集團嚟講,冇即時影響,但係對部分勞工密集的行業,有一定殺傷力,大家樂就係其中代表者,呢間全球最大的中餐連鎖店,員工超過16,000人,相當部份屬於受惠於最低工資的基層勞動力。

今日講咗太多大膠鑊,下回再續,到大家樂,睇睇呢隻過去10年一直保持增長的股票,發生緊乜事,最低工資對佢又係咪咁大鑊。

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1. 中年大膠鑊(上)(中)(下)

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2. 湯財文庫: 我的十年股
3. 網友TIP-OFF: 金裝大膠鑊 (似乎是在大陸行「翠華」路線的嘗試...)

2012年3月5日星期一

溫總報告

成日話乜嘢陽光化運作,禾挑,工作報告幾份八股文件,國務院網站都搵唔到... 純粹作參考資料,好Q悶的,有興趣就望望...

下載連結:
1. 政府工作報告(中文 | 英文)
2. 財政預算(中文 | 英文)
3. 發改委報告(中文 | 英文)

新地之料(下)

上周上回講到,作為全香港最大藍籌地主,新地(0016)已經超越咗買麵粉賣麵包的階段,成功炮製中環站、西九九龍站鐵路物業上蓋的地標式優質物業組合,成功轉型,新地收埋的「香港物業資料庫」,肯定有普通人冇可能睇到的「政策資料」。

所謂知己知彼,玩「鬥地主」,第一件事要評估對家手上有乜嘢牌。新地的「香港物業資料庫」裡面,絕對唔會只係每一個個物業單位的價格起跌,而係一楝楝物業的資料,包括邊一楝舊數的業權分布、地積比率,仲有每一條街道,甚至是每一區的規劃資訊,舉個例,相信全港所有大型發展商,而家正在建立緊南九龍的規劃及政策資料庫,四出收料,為呢個佔地仲同西九相若的大茶飯做準備。

十二年前的「八萬五」年代,新地夠膽押注二百幾億元落西九項目,除咗眼光,相信掌握咗唔少不為普通人甚至競爭對手所知的規劃「資訊」,包括廣深港高鐵走線的未來交通配套,政府對建築物高度限制的容忍極限等。仲有,香港忽然出現保護海港的聲音,西九豪宅群唔需要擔心「建築物後移」失去海景優勢,西九文化區又永遠處於「晒地」階段,都係當年冇人睇得見的規劃「資訊」之一。

地產商要掌握規劃及政策資訊,最正路做法,就係所有城規會會議,以及相關的區議會會議,都保留一份完整的會議及資料記錄,甚至係在城規會裡面,加插幾個線眼;更直接做法,就係同地政官員飲茶灌水順便收料,所以地產商咁鐘意搵退休高官。高官搵地產商做老闆,已經成為政治禁忌,相信尚未成為公眾人物的政務官、同埋曾經在港鐵(0066)任職的管理中層,要跳糟地產公司會冇乜難度。

新地當年投資三號幹線,以致在載通(0062)的投資,最大的「戰略價值」,正正可能係為新地帶來咗大量的一手規劃資訊,退一萬步講,控制咗巴士公司,想幫旗下樓盤加多幾條專線都容易的,更妙者,在大型樓盤下面加個交通總站,佔用空間,可以為項目免費換取額外樓面面積,成為發水一部分。

當然,在有利位置得到優質項目,都要個發展商識搞,好似幾十年冇大型地皮出現過的尖沙咀,如果今日新世界(0017)將新世界中心呢塊前藍煙囪地皮拎出嚟拍賣,可能賣到200億元,目前公司市值都係得嗰600億;又例如,恒地(0012)以前楝環球大廈,在中環心臟,竟然可以搞到今日咁有東南亞風情。

新地在香港玩磚頭,過去廿年,成功過所有地產商,最大原因,就係專注,郭氏三兄弟同撈同煲,唔存在管理層冇交棒的問題,大股東冇太多私人業務,本身權益同小股東頗為一致。新地專心地產呢樣嘢,短期內睇唔到會改變,但郭氏三兄弟幾年前鬩牆後,管理層開始出現不穩定因素,連向特首「借出」跑步機呢項高度機密「資訊」,都都踢出街,可見一斑。新地前主席郭炳湘,今日暫時出局,政治上亦同兩位細佬分道揚鑣,成為梁振英問鼎特首的罕有大孖沙力量,特首選戰之後,有可能輪到新地上演好戲。

講半句題外話,規劃資訊,就係地產商最重要的「政策資料」之一,偏偏在這個地產市場最重要的環節,例如發水樓的形成、新界土地的交易等,香港傳媒及建制派以外政客,普遍缺乏相關專業知識,城市規劃上出現的「資訊不平衡」,其實係形成所謂「地產霸權」的重要原因。

香港人對地產商大晒的反感,直接投射到受大孖沙擁戴的唐英年身上,財經茄哩啡幫唐英年度條屎橋,梁振英作為大型測量師行的老闆,作為行政會議召集人,挾專業知識身處權力核心十幾年,但係一直對地產市場各種不公平現象不聞不問,責無旁貸,捉住呢個死穴,好過砌「八萬五」呢嚿發霉豬肉干囉。

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1. 新地之料(上下)

伸延閱讀:
1. 唐英年: 梁振英同地產商仲熟(話口未完,唐唐真係用呢招...)