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2012年9月15日星期六

強姦系列



2008年9月15日,雷曼兄弟爆煲,咁就4周年,早兩日,美國先又嚟QE3,恒指爆升近600點,理得你釣島中日可能開拖,即係鍾唔鍾意都好,老米仍然話晒事,吹佢唔脹。

美國股市已經創5年新高,其他中歐日繼續一仆一碌,唔怪得老米QE2之後又嚟QE3,強2姦之後又嚟強3姦...

望返二三年前寫過啲嘢,滴晒汗,都係嗰句,分析嚟都多撚餘的。

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2012年9月14日星期五

合和四十(下)

「乜尻Tower」vs「合和中心二期」

合和實業(0054)的合和中心二期項目,可以話係一個一波幾十折的項目。合和早在1979年已經開始在灣仔船街收地,94年時本來只係想起摩天酒店,項目已經得到城規會批準,建築圖則都批埋,不過估計當時合和在東南亞殺得性起,97年亞洲金融風暴後更加冇力搞,未能如期補地價,項目一拖再拖。

去到2004年合和開始恢復元氣,合和收購埋項目原先地盤周邊的私人物業,諗住發大嚟搞,起個乜尻「Mega Tower」咁惹火的名,不過再闖關就遇到好大阻力,例如公眾對「屏風樓」的關注,又適逢03年區議會選舉建制勢力大敗,唔好話城規會,灣仔區議會都搞咗好耐,嘈到要司法覆核咁滯,08年合和讓步,決定大幅減少樓層及總建築面積,加上建制勢力重返區議會, 09年先獲得灣仔區議會支持,到今年6月,同政府達成換地及補地價協議,項目終於可以動工,不過到2018年先會落成。

合和在08年時估計,合和中心二期計劃,總投資額約50億元(港元,下同),搞咗幾年,計埋補地價37億元,最新的投資額估計不少於90個億,項目主要係酒店,仲有近30萬平方呎的零售面積,將會成為灣仔呢個舊區最大型的零售物業組合。

查實順叔好怕香港去到邊都係冷氣商場,搞到香港人好似唯一娛樂就係行商場,在商場門口同個公仔拍個企硬照,又或者對住碟菜影張想,再放上Facebook就好似好毑開心人生樂事咁,見到都打冷震,不過呢種商場文化未改變之前,講地產股,始終要講佢嚿商業磚頭值幾多錢。

至今年6月底,合和資產淨值約318億元,最新市值228億,折讓約3成,不過合和中心二期以成本入帳,即係5個億左右,市價講緊個項目地皮價值80個億,減咗37億元補地價,仲有42個億的新增土地價值,加埋呢條數,合和資產淨值約360個億,折讓變咗近4成。


希慎(0014)最新市值約372億,折讓23%,遠低於合和,即係話縱使希慎息率冇合和咁高,投資者對希慎的銅鑼灣物業組合的信心,遠高於合和在灣仔嚿磚頭,咁又難怪,希慎廣場落成之後,希慎已經變翻銅鑼灣現成的最大包租公,可以收割,合和要變身灣仔最大商業包租公,仲有排搞,灣仔區始終住宅多集體回憶多,要發展到可以同銅鑼灣尖沙咀級數的黃金購物區,未必咁容易。

希慎在2011年的經常性核心純利,大約13億元,同合和一年的核心盈利差唔多,不過希慎專心在銅鑼灣做包租公,亦未計入希慎廣場的收入,合和業務雜好多,被當成半隻綜合企業,內地房地產同埋公路項目,近排都成為負面因素。

合和公路(0737)估值,已經跌到2012年財政年度息率8.6厘,以往績保守估計,每年派到3毫港紙的話,現價都有7.6厘,淨收息,13年回報100%,真係有興趣的話,要留意吓中港兩地未來公路鐵路幹線的規劃,對合和公路影響孰正面孰負面、合和公路主要項目營運年期仲有幾耐玩。

公路股近年成為阿公宏調經濟的開刀對象,舊年用嚟壓通脹,今年用嚟刺激內需,例如假期免收過路費,政策負面因素揮之不去,加上出口放緩貨車流量大減,公路股普遍受壓。嚟緊國慶假期,如果免收路費變成全國大塞車,有關政策可能出現轉向。

放長嚟睇,公路股始終係投資區域經濟的代用品,尤其係主要幹線的營運商,合和係投身珠三角基建的港資先鋒,合和公路亦係港珠澳融合的最大受惠者之一,例如港珠澳大橋對推動人流車流的因素,又例如自駕遊,不過當然啦,都係嗰句,而家講融合,已經變成一個足以令社會分裂的議題,好似智經研究中心咁,呢個前朝智囊,怕且有排都唔會再研究呢個課題。

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2012年9月13日星期四

靚地割讓



呢塊地呢,本來打算永久唔賣,不過為勢所迫,決定忍痛,放上eBay拍賣,睇睇可以籌到幾多旗,唔到價最終可能會收返唔賣的,要BID就趁手...

合和四十(上)

胡飛俠在83年同谷牧講解珠三角基建大計
(圖片: 南方日報)

今期開合和系,近幾個月合和實業(0054)股價好勇猛,樓下間合和公路(0737)仲有7厘幾8厘息,口淡淡不如望兩望。

今年合和生日40周年,股金舊話,先講少少金融歷史呃字數。

合和實業1972年1月香港上市,上市集資仲早過長實(0001)差唔多一年,樓高66層的灣仔合和中心,78年已經開始興建,80年落成,之後10年,都係香港、甚至亞洲最高的建築物,如果建築物高度代表商家佬雄心,當年的合和一定心紅過長實,如果大型地標性建築亦係權力的象徵,七十年代的合和的實力,就算唔勁得過長實,最少叮噹馬頭。

八十年代初長實買起成個天水圍的大茶飯,曾經合作股東的,除咗中資華潤集團,查實仲有合和主席胡應湘的細佬胡應濱,亦見到當年合和系好巴閉,同長實伯爺李嘉誠拍住上做生意,78年改革開放,第一屆大紫荊水蓋得主之一、南洋商業銀行創辦人莊世平,帶咗隊香港有錢佬上北京,呢隊查實應鄧小平邀請訪京的「港澳同胞國慶觀禮團」,除咗著住中山裝的李嘉誠(見過未?),仲有胡應湘,可見當年合和系,熟於最早出現在北京統戰雷達上的一批華資大孖沙。

海外關係是好東西: 誠哥莊世平攝於78年北京
(圖片: 鳳凰衛視截圖)

2012年的今天,剩係一間長實市值都已經2,500億(港元,下同),超過合和實業10倍有多,望返轉頭,又好難唔諗吓,誠哥同胡大俠當年有乜分別,當年華資狂吞瓜分香港英資的大食會,點解最後合和冇份。

聽講食幾多著幾多整定,長實誠哥、九倉(0004)伯爺包玉剛、恒地(0012)四叔等幾個大孖沙,1978年已經超過5張,胡大俠45歲,可能後生幾年,又可能冇乜經歷挫折,在那些年的大時代,人際手腕唔夠圓滑,又或者合和系更早發達,50年代已經好有米,送咗胡大俠去美國放洋讀大學,比較Blue blood,同當年土頭土氣的大陸幹部唔係太啱傾。

性格決定命運,從胡大俠的性格,亦幾可以解釋到合和的發展軌跡,當年誠哥等大孖沙全力進運地產,合和唔係冇做,不過做得少啲。胡大俠都係土木工程出身,可能太有理想,好想學以致用,情有獨鐘搞建築基建,早幾年講開港珠澳大橋仍然會工程師上身,拎幅地圖出嚟大噴理想,結果人哋在香港狂咬地皮,合和晨中衝入大陸搞基建,廣州間中國大酒店,羅湖個深圳火車站聯檢大樓,都係合和在80年代中投資,當然唔少得87年已經動工的廣深公路。

太早對大陸經濟太有信心,唔係個個有好報,早年在大陸搞項目,斷估唔少香港大孖沙仲做到一肚氣,合和的內地公路,到2003年合和基建上市,先叫做收割,可能胡大俠都頂唔順,雄心壯志,索性衝去東南亞搞基建王國,結果97年亞洲金融風暴輸到甩褲,元氣大傷。

跌舖勁,加上胡大俠人都老咗,冇再講乜乜最大、物物最高的雄心大計,合和反而變得防守性十足,近幾年有內地公路的穩定現金流收入,香港住宅發展保持住有項目,一年有十億八億盈利,連收租物業都開始大有改善,例如翻新咗合和中心樓下的零售樓面,連九龍灣國際展貿中心,以前最大盛事係立法會選舉開票,近年受惠於九龍東的發展升晒呢,至今年6月財政年度,合和收租物業盈利貢獻都有近5億元,唔算失禮,講緊5年前,只係2.5個億。

冇資金壓力下,派息相對慷慨,近年成日派特別股息,保持住4厘以上息率,可以話係最高息的香港地產股。合和近年在灣仔老巢大搞,利東街重建項目,仲有合和中心二期,可以話係合和未來食粥食飯的項目,講緊有合和有冇本事,將皇后大道東一帶,搞起另一個商業中心,下回再續。

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2012年9月12日星期三

怪獸媒體(下)

(部分內刊於2012年9月12日am730)


壹傳媒(0282)上星期宣布可能出售台灣印刷傳媒業務之後,股價反彈唔少,最新市值大約17個億(港元,下同)。

東方報業(0018)近年派高息,往績市盈率大約15倍,已經算係估值最高的香港印刷傳媒,靠免費報紙廣告收入食糊的星島集團(1105),專做中文財經資訊的經濟日報(0423),甚至係在唔少有銀士眼中,奇貨可居的最大英文收費報章南華早報集團(0583),派息都同樣慷慨,但市盈率都只係個位至低雙位數字。

乜嘢CEPA中港經濟融合,屍爬咗近10年,最開心的一班人,查實係一眾香港男星女星影星歌星明星奀星,老共對香港娛樂圈北上搵人仔,舉晒五肢歡迎,呢個查實係促使兩地融合的最高套路,不過新聞傳媒,好可能係最後一個開放的「專業」,所以香港上市的傳統印刷新聞傳媒,到而家都只係一個700萬人的市場,大部分都已經變成細細粒的冷門股(英國佬年代南早做過藍籌),細細注收吓息,又可以博吓邊位傳媒老闆因為政治上反枱、或者退休想套現的賣盤機會,不過整體嚟講,市場已經唔願意俾傳統印刷傳媒太高估值。

台灣報業亦唔好得去邊,最大的價值,在於兩岸統獨中間的統戰價值,台灣對上一次出現有影響力的報業資產賣盤,出現在2008年的中國時報,中國旺旺(0151)蔡衍明接貨,結果接出個台灣首富,如果壹傳媒老闆黎智英真係想賣,排隊接貨的人龍應該唔短,傳吓傳吓,傳到電盈(0008)主席李澤楷都係洽購中的買家之一,李澤楷有爹啲科水千幾億銀買玩具,台灣壹仔啅啅有餘,以香港近排共產黨與地產黨、政商媒之間的重組整合之勢,機會可能仲唔細。

至今年3月財政年度,壹傳媒虧損2.2億元,已經連續兩年冇錢賺,連續4年冇派息,電視及多媒體業務,期內虧損接近12個億,上一個年度講緊蝕4.6億,擴大兩倍有多;同期現金淨流出5.2億元,不過期內作價1億美金出售動畫制作業務俾肥佬黎,冇咗呢筆變相大股東注資的非經常性收益及現金收入,壹傳媒其實處於一個一年燒超過10億現金的狀態,壹傳媒平時得罪人多,唔知除咗美國銀行,有幾多間銀行肯借俾佢,殘價批股集資就算有人接,集資十個億只可以燒一年,又大幅溝淡肥佬黎及員工認股權權益,亦唔係辦法。

據壹傳媒的分部業績,上個財政年度,港台兩地印刷傳媒業務,盈利貢獻接近6億銀,冇拆細到台灣賺幾多,只係透露咗台灣蘋果日報盈利接近兩個億,香港啱啱開始搞免費報章,應該仍然在虧損階段,台灣應該好賺啲,保守啲計條婆毑數,當台灣印刷傳媒業務盈利3個億,市盈率10倍計,盛惠30個億,已經遠遠超過壹傳媒的市值,呢度仲未計算,如果多個一位台港大孖沙排隊,幫大陸將台灣壹仔收伏於統一陣線旗下可能出現的併購溢價,如果係咁,呢筆「揞口費」會更和味。

對於壹傳媒的小股東嚟講,更加好的消息,取決於壹傳媒會唔會全面撤出台灣,連蝕到喊燒到燶的電視業務都摺埋,暫時冇乜呢方面消息,有興趣應該望多啲台灣壹仔的員工,在各個傳媒平台有冇風聲表現出來,台灣傳緊肥佬黎有意放唯早年買落的地產物業,肥佬黎及壹仔暫時全面撤出台灣,似乎唔係空穴來風,講到尾,肥佬黎因為政治立場被迫變賣家當,已經早有前科,多年前的佐丹奴(0709),就有同一軌跡。

壹傳媒世紀初進軍台灣,正值第一次政黨交替藍綠變天之時,當日香港社會的主流意見,要同大陸建立更緊密的經濟關係,離心力量冇乜市場,時移世易,今日國共兩黨好似好啱咀形,輪到在台灣搞分化冇乜市場,壹傳媒在台灣的電視落唔到地,反旺中最旺一次公眾集會都谷唔到一萬人上街,就知道就算馬英九政府冇特別針對壹仔,台灣人亦都唔係咁聽肥佬黎支笛,壹仔淡出台灣後,可以集中精神回師香港,發掘及鼓動有「市場價值」的社會情緒,大煲特煲,甚至眷養一個半個網上平台,乜場都好,配合埋傳統報紙,大煲特煲,又正義又有市場。

今時今日的香港,邊個傳媒唔係怪獸,如果地球存在絕對的新聞自由,咁一個二個對傳媒資產好有興趣的大孖沙,個個都好熱心維護香港核心價值囉,好似李澤楷用2個億買信報,舊年香港拗政改時可以「投稿」表達自己自見,兩個億都抵返。

壹仔係過去十幾年,極少數將意識形態包裝成有市場價值的商品的傳媒企業,遊走在港台兩岸統獨合分的政治空間踩鋼線,絕對係高難度動作,唔係人人做到,如果壹仔在台灣都生存唔到,反而可以在回歸強國15年的香港立足,為香港自由空間擔心到人間煙火都食唔落的,可以稍稍放心了。

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2012年9月11日星期二

怪獸媒體(中)


財經茄哩啡唔係太熟悉台灣的傳媒生態,旺旺中時收購咗中嘉的收費電視網絡,會唔會變成一個跨平台的「媒體怪獸」,做唔到判斷,不過在互聯網上可以搵到有關「反旺中」的資料,包括台灣年青人在社交網站的留言,唔難發現,「反旺中」之所以針對蔡衍明,在於佢係擁抱大陸發大達的「代言人」,唔妥「媒體怪獸」背後的社會情意結,用最簡單的地球話講,就係抗拒同大陸行埋甚至統一的情緒。

2004年台灣總統選舉,爆出「兩粒子彈」,最後陳水扁贏半個馬鼻冧莊,當年藍綠兩營支持者,拗到面紅面綠,聽聞搞到朋友反目夫妻離婚收場都有之;近來都有聽見啲香港後生仔講,因為國民教育呢單嘢,同屋企鬧到家嘈屋閉,同八年前的台灣似曾相識,因為港台兩岸都面對同一個分裂性的「本土」議題,台灣叫做「兩岸統一」,香港主權已經回歸強國,叫做「中港融合」,客氣啲講,叫做「抗陸」,唔客氣咁講,叫做「反赤」。用咩字眼都好,大家明就得,反國民教育、反新界東北規劃、反放寬自由行,底層都有同一脈絡。

唔係間間公司可以將意識形態包裝成商品,傳媒可能係少數例外,但好多時最終只會變成票房毒藥,睇睇香港幾份左派報章的銷路就知道,不過如果可以緊扣社會脈搏,甚至將唔少人都未發覺的情勢宣之於口,推動成為趨勢,就可以成為例外中的例外,壹傳媒(0282)正正係炒作社會議題的高手,例如在今年初廣東道名店的「禁攝風波」,最初本來著墨於地產霸權名店霸道,鏡頭筆鋒一轉,就吹咗個反對歧視香港人的小型社會運動,跟住「反蝗論」就算未成主流,最少變得非常流行。

壹傳媒是極少數在港台兩地都有一定聲浪的傳媒機構,順叔近年好少睇報紙,有心人或者學者學生可以做個「Content analysis」,在台灣的「反旺中」運動,以致香港反國民教育運動當中,壹傳媒應該都係最出力的傳媒推手,中國共產黨看在眼裡,自然好似某位廣東官員(唔記得咗邊個)今年人大政協兩會期間,談及「雙非孕婦」問題時所講,有「個別別有用心的傳媒」挑撥離間,破壞「中港人民感情」。

但係從市場角度出發,抗陸反赤的意識既然有觀眾,作為傳媒,又冇理由唔捉住呢件「商品」,坦白講,唔係香港樓價奶粉炒到咁貴,生活冇屋住,生仔冇床位,死人冇地葬,內地人分薄香港資源的「惶蟲論」,根本唔會有市場,你試咗在2003年打個招牌「港人港地」,叫香港人反對自由行,睇睇有冇人睬你?

壹傳媒旗下印刷刊物,今日都仲係一盤每年賺幾億港紙的生意,可以在台港兩個截然不同的文化環境,顛覆原有傳媒生態而殺出自己一條血路,冇人可以否定壹傳媒的內容的「市場價值」。

中國共產黨有個統戰部,邊個支咪越大聲,越可以叫得郁更多人成為統一陣線的同志,當然越有「統戰價值」,例如中國旺旺(0151)在08年後大肆進軍傳媒業後,市值已經升咗幾倍,套用同一個「估值」方法,或者可以用嚟推算一下,壹傳媒如果撤出台灣的印刷傳媒業務,可以切出一個乜嘢價值。

今年4月初,台灣傳媒傳得好行,話黎智英有可能出售台灣的業務,當時壹傳媒曾經發出股價異動通告,否認有關消息。空穴來風,上個星期,壹傳媒在冇乜股價異動之下,發出自願通告,同投資者講,獲得獨立第三方接洽,有意購買壹傳媒在台灣的印刷媒體業務及若干資產,包括收費及免費報刊,但冇講蝕到入肉的電視及多媒體業務,交易仍在「初步磋商階段」。

下回再續。

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2012年9月10日星期一

怪獸媒體(上)



如題,今期開怪獸媒體,順便睇睇壹傳媒(0282)呢隻嘢,撤出台灣印刷媒體,會切出乜嘢價值及變化。

2010年前特首曾蔭權拍板搞國民教育,當時教育局局長孫明揚未患上退伍軍人症,太極拳造詣爐火純青,一路耍到神不知鬼唔覺,直至2012年7月1日後,新聞價值忽然幾何級爆升,連炒兩個月。

7月順叔在網誌寫過一篇短文《台灣反旺中》,講緊香港反對國民教育,台灣亦熱炒「反旺中」;香港有學民思潮,台灣亦有個「我是學生,我反旺中」的學生團體「反媒體巨獸青年聯盟」。台港兩岸,都有學生組織發起社會運動捍衛原有本土價值,矛頭都係指向來自大陸共產黨的赤化威脅,政治上成為火滾大熱的議題。

太旺會著火,唔係講笑的,中國旺旺(0151)近年太旺,炒到40倍市盈率都仲係大把人追捧,市值千二億港銀,變身香港藍籌,老闆蔡衍明晉身寶島首富,旺到大陸的包裝廠貨倉火燒旺地,全世界的首富都容易成為眾人眼中釘,蔡衍明在大陸搵到盤滿砵滿,在台灣更加係釘中之釘。

2008年,控制中國時報及中天電視台的台灣傳媒龍頭中時集團賣盤,當時盛傳,有意接手的包括將台灣傳媒生態搞到天翻地覆的壹傳媒老闆黎智英,兩岸統一係幾代共產黨人的最高目標之一,香港左派一直懷疑肥佬黎同美國CIA(中情局)有千絲萬縷的關係,被肥佬黎搶到寶島最大聲支咪,人哋講緊國共三次合作,美帝勢力在唱藍唱綠仲得了,結果傳聞在一班大陸搵食的台灣商家支持下,蔡衍明用私人資金收購咗中時集團,而家台灣「反旺中」的「旺中」,就係旺旺中時集團。

蔡衍明之後大肆進軍媒體,出埋免費報紙旺報,擺明要斷肥佬黎米路,仲殺到嚟香港,入股亞洲電視,爆出「吃人夠夠」名句。中國旺旺2008年由新加坡搬嚟香港上市,不但安渡全球信貸危機,之後大陸生意越做越大,旺旺股價越升越有,上升軌跡同旺旺中時的傳媒版圖完全同步,唔知因為中港台澳煩膠廣告日又「旺旺」夜又「旺旺」,定係蔡衍明變身傳統大亨之後,統戰價值突然直線上升,從此在大陸做生意政通人和,得心應手。

同樣「巧合」的,包括台灣前女首富、HTC老闆王雪紅,唔知點解又會對香港電視廣播(0511)咁又興趣,將鏡頭再拉大點的「巧合」,仲有近年越升越有的香港上市公司,旺旺、康師傅(322)統一(0220)等,都係台資,好似80年代香港前途談判期的地產大孖沙咁,近年台灣商家在大陸,好似特別長袖善舞,「巧合」啫。

蔡衍明話人哋「吃人夠夠」,自己亦唔細食得去邊,舊年旺旺中時收購台灣主要有線電視網絡中嘉,終於搞出大頭佛,台灣開始出現反對「媒體怪獸」的情緒,擔心旺旺中時壟斷媒體,寶島剩低「旺旺」一種聲音。

可以想像,如果台灣人眼中,親陸陣營的「代言人」,唔係日日夜夜「旺旺」聲、在大陸賺到笑的蔡衍明,所觸動的抗陸反彈未必咁大,唔會咁驚旺旺中時出賣台灣的本土利益。

今年初台灣大選,蔡衍明接受美國華盛頓訪問時,放低幾句類似兩岸統一乃大勢所趨的言論(Whether you like it or not, unification is going to happen sooner or later),美國佬講開中國,當然會提六四,蔡衍明又講咗句類似當年冇死咁多人的回應(I realized that not many people could really have died),蔡衍明後來去信華盛頓郵報抗議報道失實,不過如果樣樣嘢可以一句到尾講到清楚明白,就唔會有政治口號,蔡衍明訪問出街之後, 89年北京學運領袖王丹等,發起抵制旺旺中時,搞吓搞吓,變成最新的反旺中、反煤體怪獸運動。

下回再續。

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