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2011年6月24日星期五

百貨諸色(上)

(刊於2011年6月23日am730)


今期睇睇百貨公司,形形式式,有乜特色。

山頂普樂道「天比高」,重建後四幢大屋之一,最近8億元成交,呎價9萬6,創香港洋房記錄,諗起呢件傳奇物業以前業主,唔係講緊黃坤,而係再前一手,前八佰伴老闆和田一夫,即係化石級日劇《阿信的故事》裡面個阿信個仔。

和田一夫及八佰伴,90年代初殺入香港時,當時銅鑼灣最旺地段,可以話係日本百化株式會社天下,崇光、三越、松板屋,當然仲有大丸,時至今日,明明大丸已經冇咗,亦越嚟越少人,會叫「大丸有落」,但紅頂小巴車頭仍然掛住「大丸」兩個大字。

日本地產泡沬90年代爆破,百貨巨企輪流破產執粒,銅鑼灣變成華資天下,今日大丸已經變成名店坊,松皮屋變咗恒隆中心,三越被希慎(0014)重建做興利中心,只有崇光做掛住當年招牌。

香港最有米幾個地產大孖沙,多數係人人震騰騰時,膽粗粗重注樓市者,恒隆(0101)最成功幾單刁,其實就係89年打後,買山頂廣場同大丸,喺最黃金地段落釘,華人置業(0127)老闆大劉,2000年拍住新世界(0017)彤叔,三十幾億買咗銅灣灣崇光,奠定利福(1212)今日三百幾億市值基礎,可以話係香港地產史上最成功最經典交易之一。

銅鑼灣零售旺地變天,唔可以話株式會社唔識搞百貨,只可以話好似和田一夫嘅零售業巨子,搞地產唔係香港大孖沙嗰皮,亦即係話,唔代表華資取代日資,其實係地產公司取代百貨公司。

日本百貨公司喺當旺年代,擴張太迅速,八佰伴殺到香港,去到沙田藍田咁遠,和田一夫仲買埋天比高,就睇呢樣嘢,已經知道當年日本百貨有幾心雄,擴張太快同時撞啱經濟逆轉,多數只有死路一條,業務涉及不動產,好講管理層對地產周期有幾了解,如果物業係自己嘅,最多變負資產,如果舖頭多數租番嚟,咁就好容易爆煲。

除咗資產負債表營運能力,日本百貨公司,大部分經營番自己零售業務,即係唔多將鋪面分租出去,即係話現金流亦好受零售市道影響,香港地產大孖沙,睬你都傻,最緊要霸到最黃金地段,做收租佬最好,理得班租客有冇生意,又坐住幾多存貨賣唔去。

下回再續,睇睇邊類百貨股,經營模式更加穩陣,喺經濟周期低潮時有更大韌力。

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