百貨諸色（上）

(刊於2011年6月23日am730)

今期睇睇百貨公司，形形式式，有乜特色。

山頂普樂道「天比高」，重建後四幢大屋之一，最近8億元成交，呎價9萬6，創香港洋房記錄，諗起呢件傳奇物業以前業主，唔係講緊黃坤，而係再前一手，前八佰伴老闆和田一夫，即係化石級日劇《阿信的故事》裡面個阿信個仔。

和田一夫及八佰伴，90年代初殺入香港時，當時銅鑼灣最旺地段，可以話係日本百化株式會社天下，崇光、三越、松板屋，當然仲有大丸，時至今日，明明大丸已經冇咗，亦越嚟越少人，會叫「大丸有落」，但紅頂小巴車頭仍然掛住「大丸」兩個大字。

日本地產泡沬90年代爆破，百貨巨企輪流破產執粒，銅鑼灣變成華資天下，今日大丸已經變成名店坊，松皮屋變咗恒隆中心，三越被希慎(0014)重建做興利中心，只有崇光做掛住當年招牌。

香港最有米幾個地產大孖沙，多數係人人震騰騰時，膽粗粗重注樓市者，恒隆(0101)最成功幾單刁，其實就係89年打後，買山頂廣場同大丸，喺最黃金地段落釘，華人置業(0127)老闆大劉，2000年拍住新世界(0017)彤叔，三十幾億買咗銅灣灣崇光，奠定利福(1212)今日三百幾億市值基礎，可以話係香港地產史上最成功最經典交易之一。

銅鑼灣零售旺地變天，唔可以話株式會社唔識搞百貨，只可以話好似和田一夫嘅零售業巨子，搞地產唔係香港大孖沙嗰皮，亦即係話，唔代表華資取代日資，其實係地產公司取代百貨公司。

日本百貨公司喺當旺年代，擴張太迅速，八佰伴殺到香港，去到沙田藍田咁遠，和田一夫仲買埋天比高，就睇呢樣嘢，已經知道當年日本百貨有幾心雄，擴張太快同時撞啱經濟逆轉，多數只有死路一條，業務涉及不動產，好講管理層對地產周期有幾了解，如果物業係自己嘅，最多變負資產，如果舖頭多數租番嚟，咁就好容易爆煲。

除咗資產負債表營運能力，日本百貨公司，大部分經營番自己零售業務，即係唔多將鋪面分租出去，即係話現金流亦好受零售市道影響，香港地產大孖沙，睬你都傻，最緊要霸到最黃金地段，做收租佬最好，理得班租客有冇生意，又坐住幾多存貨賣唔去。

下回再續，睇睇邊類百貨股，經營模式更加穩陣，喺經濟周期低潮時有更大韌力。

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