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2012年6月22日星期五

樓控心戰

今期啱啱返香港,未入局,講吓大陸樓市。

早幾日爬返鄉下,得閒無事睇吓樓,第一次見識到內地新樓銷售的場面。香港樓盤開售,老馮冇需要將客仔當係人,銷售處變成壓力煲,佔盡首次置業人士在物業市場投資經驗不足的著數,內地發展商好學唔學,賣樓花各種去貨手段,分分鐘已經青出於藍。

08年阿公救國救地球,放寬地產市場宏調後,樓價暴升,跑贏股市幾條長安大街,今次唔少地產商亦玩同樣心理戰,開口埋口明示暗示「房價見低」、「調控鬆綁」等訊號,於是新華社等官方傳媒,三日唔埋就大字標題,講到明「房價將繼續合理回歸」,一個星期內,仲搞到人民銀行等四大委,排隊出嚟澄清樓市調控方向不變。

類似官樣文章,近兩年已經出現無數次,真係咁有效率,又何需日講夜講;如果有一個既定的政策方向,就唔使三年唔埋兩年就嚟個「國N條」,就樓市政策大做文章,房策鬆緊咁多故仔講,因為大家睇死呢家嘢,查實係阿公調控經濟最有效率的政策工具,經濟唔好,就會出現樓市鬆綁呢個「傳統節目」。聽講日前全國政府常委會議,甚至有人提案放鬆一線城市高級住宅的限購政策,中央大大聲宏調,地方靜靜雞微調,刺激樓市變成刺激經濟的最後救命一招,好似全世界都等緊阿公頂唔住壓力,鬆樓控穩增長。

樓價可升可跌,政府高官員公開評論樓市,最緊要講得清楚政策方向,講到樓價高低問題,就等如將政府威信押在難以預測的市場價格,例如97年的香港特首董建華,回歸冇耐公開建議市民唔好心急買樓,結果樓價續升,98年又話可以考慮置業,結果樓價勁跌,成為董伯伯民望急跌的致命傷之一。

可能中國太大,從來冇一個客觀的樓價指標,面對呢個敏感議題,國務院總理溫家寶毫不錫身,舊年初第一次提出要「房價合理回歸」,有人數過,同一句說話,溫總近兩年公開重覆五次,驚死國人收唔到阿公要做低樓價呢個政策訊號。

不過你有你講,根據人民銀行第二季度調查,68.5%成受訪居民認為房價過高,「難以接受」,更大鑊者,有15.7%受訪者表示,未來3個月準備入市買樓,置業意欲比例創年半新高,既係話「房價合理回歸」的政策,同經濟現實仲有一大截距離,同時亦越嚟越多人,唔相信阿公調控樓市的決心及能力,焗住跳入火坑。

唔單止係買樓人士,從幾間最高負債的香港上市內房企業的進取作風,不難看出,好多發展商老闆,都認定阿公調控只係得個講字,例如綠城中國(3900)老闆宋衛平,賣身引入九倉(0004)做策略股東時坦白表示,根據以往房市調控的軌跡,睇死最新的緊縮政策,最多半年至一年多,結果一調接近兩年仲未結束,時間之長超出預期,將綠城迫進一個「不曉得」的經營環境,最後唯有認輸。

綠城賭得大,去貨慢,冇坐貨持久力,樓市調控一年半就認輸,其他冇賭得咁大,或者仲可以鬥平鬥快去貨的發展商,應該仲係坐定粒六,「房價合理回歸」只係出口術,亦唔會相信中央會調死樓市,換句話講,暫時冇人相信,目前限購令等壓抑樓價措施,會係既定常態政策,捱得過,雨過天清就會冇事。

對於溫總及現屆中央政府,「房價合理回歸」,等如押上咗自己的管治誠信,房市唔出現一個合理的調整,可能會被人唱一世,呢個政策訊號是否只是臨尾出口術,講兩年就收工,定係有延續性的既定政策,十八大開波就有分曉。

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