大話西九（上）

(刊於2010年6月17日am730)

天鑽地鑽　大門小門

香港豪宅供應少，疑似豪宅多，今期大話西九。

細個玩大富翁，最貴地段，叫山頂，其次係淺水灣、石澳，反映傳統豪宅價值觀念。今日出遊戲新版本，要在山頂對面，加一格西九龍。

新地(016)過百億掃何文田地皮，盡破九龍記錄，項目總投資約180億，咁重錘，原來只係新地在香港歷來第二大投資，最大手一注，押在西九。

二千年，建華年代地產熊市中葉，九龍站上蓋物業五至七期招標，總投資超過二百億，冇邊個夠膽又夠錢出手，最後得三張標，新地獨資勝出。

十年人事，九龍站五至七期招標，今日變成圓方、天璽及環球貿易廣場，轟立咗世球上，填海區最高住宅及商廈，天璽一個普通單位入場呎價，閒閒地萬零二萬蚊。好保守咁計條師奶數，假設項目總成本250億，543萬平方呎總面積，平均地價4,604元一呎，又假設當新地以平均萬五蚊一呎，全部賣出約120萬呎可售樓面，單計項目售樓收益，新地已經賺125億，另加長遠租金收益，變身香港最大包租公，勁。

IFC及ICC令新地租金收入倍增!

咁驚人利潤，馬後炮，可以話港鐵搞地產，屎波，當年趕上市，低潮期賤賣資產，近年港鐵地產項目招標，往往直接出錢參與項目，可能亦係吸取呢個教訓。掉轉睇，又可以話新地玩磚頭，一流，八萬五年代夠膽一擲幾百億，沙膽過中英談判期間，新世界(017)投資會展。

新地入市夠狠，出貨亦準，九龍站最靚地皮，其實係第四期，即係君臨天下，坐北向南，恒隆(101)陳啟宗，講開君臨天下，成日吹自己睇市幾咁神準， 但03年底已經趕住派貨，少賺幾十億，以為好醒，其實豬炳。

在西九龍點石成金，亦絕對係人類營銷史經典案例。

要在佐敦板間房隔幾條街，創造出一個全新「豪宅地段」，第一個指定動作，改個玉帝虛恭非同凡響式樓盤名，再搵班鬼佬鬼婆扮上等人賣廣告，呢類渲染「帝王享受」宣傳，在大陸被指破壞河蟹氣氛，地產商自律收歛，香港大鳴大放；第二個指定動作，最緊要，賣一兩個所謂特色單位，乜嘢至高無上天鑽地鑽大門小門，億億聲天價，真真假假，製造大富大貴幻覺，樓盤即時升呢，變身豪宅，其他分層單位，高層低層有景冇景，亦可以享受「豪宅溢價」。

下回再續，睇睇除咗掌握買賣時機，偷換豪宅概念之外，睇睇規劃政策，一連串啱啱撞著剛剛，點樣幫地產商，創造西九奇蹟。

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