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2010年6月15日星期二

大話西九(上)

(刊於2010年6月17日am730)

天鑽地鑽 大門小門

香港豪宅供應少,疑似豪宅多,今期大話西九。

細個玩大富翁,最貴地段,叫山頂,其次係淺水灣、石澳,反映傳統豪宅價值觀念。今日出遊戲新版本,要在山頂對面,加一格西九龍。

新地(016)過百億掃何文田地皮,盡破九龍記錄,項目總投資約180億,咁重錘,原來只係新地在香港歷來第二大投資,最大手一注,押在西九。

二千年,建華年代地產熊市中葉,九龍站上蓋物業五至七期招標,總投資超過二百億,冇邊個夠膽又夠錢出手,最後得三張標,新地獨資勝出。

十年人事,九龍站五至七期招標,今日變成圓方、天璽及環球貿易廣場,轟立咗世球上,填海區最高住宅及商廈,天璽一個普通單位入場呎價,閒閒地萬零二萬蚊。好保守咁計條師奶數,假設項目總成本250億,543萬平方呎總面積,平均地價4,604元一呎,又假設當新地以平均萬五蚊一呎,全部賣出約120萬呎可售樓面,單計項目售樓收益,新地已經賺125億,另加長遠租金收益,變身香港最大包租公,勁。
IFC及ICC令新地租金收入倍增!

咁驚人利潤,馬後炮,可以話港鐵搞地產,屎波,當年趕上市,低潮期賤賣資產,近年港鐵地產項目招標,往往直接出錢參與項目,可能亦係吸取呢個教訓。掉轉睇,又可以話新地玩磚頭,一流,八萬五年代夠膽一擲幾百億,沙膽過中英談判期間,新世界(017)投資會展。

新地入市夠狠,出貨亦準,九龍站最靚地皮,其實係第四期,即係君臨天下,坐北向南,恒隆(101)陳啟宗,講開君臨天下,成日吹自己睇市幾咁神準, 但03年底已經趕住派貨,少賺幾十億,以為好醒,其實豬炳。

在西九龍點石成金,亦絕對係人類營銷史經典案例。

要在佐敦板間房隔幾條街,創造出一個全新「豪宅地段」,第一個指定動作,改個玉帝虛恭非同凡響式樓盤名,再搵班鬼佬鬼婆扮上等人賣廣告,呢類渲染「帝王享受」宣傳,在大陸被指破壞河蟹氣氛,地產商自律收歛,香港大鳴大放;第二個指定動作,最緊要,賣一兩個所謂特色單位,乜嘢至高無上天鑽地鑽大門小門,億億聲天價,真真假假,製造大富大貴幻覺,樓盤即時升呢,變身豪宅,其他分層單位,高層低層有景冇景,亦可以享受「豪宅溢價」。

下回再續,睇睇除咗掌握買賣時機,偷換豪宅概念之外,睇睇規劃政策,一連串啱啱撞著剛剛,點樣幫地產商,創造西九奇蹟。

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1 則留言:

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