Best Blogger Tips

2010年8月27日星期五

曬地之王(上)

(刊於2010年8月26日am730

今期開囤地。

香港土地當中,面積最大位置最靚又曬太陽最耐,唔使問,西九文化區。曾幾何時,油街都有個藝術村,西九龍熟地曬足十幾年,上星期又掟三個規劃概念出街,又諮詢,唔好意思,笑咗。

單嘢兜兜轉轉推倒重來又重來,原因好簡單,人類文明史上,從冇先例,一塊四十公頃咁大空地,由上而下規劃,由零開始興建,爆個文化藝術區出嚟。文化藝術包羅萬象,即係虛無飄渺,成堆設施炒埋一碟,規劃幾有創意幾有願景,最後都大把人條氣唔順,一日冇人敢揹鑊拍板,大大塊地一日繼續曬太陽。

攪到而家,乜都係假,最緊要有個大公園(不過填海區唔知種到乜樹),零藝術冇文化都可以入去行吓。反對加入住宅元素,其實啱晒地產商何尺,藝術唔係個個可以當飯食,地產收益補貼,好過納稅人埋單,豪宅一定要起,不過限制用地面積同時,仲要放寬地積比率,整排屏風樓,圍住楝喺九龍站住宅群前面,等班西九大富翁,亦見識吓乜嘢叫做「建築物後移」,又可以增加市區土地供應,一舉多得。

香港市區已經冇乜空地,海唔准填,舊區重建又要顧住保育,勾地制度,等如將土地供應主動權,過晒俾地產商,大地產商之間有默契冇競爭,後八萬五年代極少同區同時推盤搶客,政府唔敢重新插手私人市場起居屋,供應少,來自大陸需求激增,仲要負利率,吓吓都咁應,樓價好難唔升。

政府供應同利率,左右樓市兩大政經趨勢,就算未到臨界點,亦已經相當接近,但地產商寡頭壟斷,除非有國企嚟香港樓市放低一千幾百億,短期內好難改變。同97年最大唔同,香港大型地產商,成熟咗,有錢咗,負債亦少咗,即係就算一褲存貨,市況逆轉亦有實力長坐,唔使急急腳劈價套現,所以最近出現一種講法,話香港地產商控制土儲,大過香港政府,等如大陸地產商囤地,推高樓價。

囤地一件事,囤得公唔公道又係一件事,相對嚟講,香港呢方面已經叫公道。

香港賣地,叫價三次扑鎚成交,28日內要找清地價,之後塊地晒太陽掘風水窿,市場行為,吹佢唔脹。大陸唔同,買地可以分期付款,甚至唔使找數,好似九倉(004)在07年牛市24億(人民幣,下同)投咗塊南京地,曬地太耐被市政府殺雞儆猴收番,只係損手3億幾保證金,咁玩法,投地只係買入一個土地使用期權,市旺,去馬起樓,市淡,彈弓手輸少當贏。

香港賣地,一幅地一個價;大陸,都係一幅地一個價,但可以拆做多份土地使用權,將項目分幾期發展,起到邊忽就俾個忽地價,一樣係分期付款,又唔違反中央政府指令。
各處鄉村各處例,囤地,從來冇明確定義,下回再續,睇睇一間冇乜人留意,但十幾年嚟,又閹埋大把內地土儲嘅曬地之王。

沒有留言:

發佈留言