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2010年8月27日星期五

曬地之王(下)

(刊於2010年8月27日am730)

開估,新世界中國(917),一間最耐人尋味內地房產公司。

咪話新世界系冇遠見,新中掘大陸磚頭,最少30年歷史,99年上市幫阿媽減債,一出世而經含住二千萬平方米土地儲備,講緊當時,國企啱啱開始取消為職工分配住房,改用津貼焗買私樓,銀行啱啱開始做按揭。

按道理,新中咁早北上,土儲成本應該好平,但以前大陸地產,係一個行先死先嘅市場,國資委旗下有間央企叫中房,改革開放初期,屬於全國第一間房產國企,不過早年政策唔清唔楚得嚟,變化又快,到近年真正市場化任玩,同後起民企外企國企競爭,先行者反而唔夠靈活,中房係咁,新中都係咁,上市之後,年年同人講就快到收成期,去到06年,純利先真正出現突破。

至舊年6月止年度,新中內地土儲,高達2800萬平方米,過去十年,土儲保持喺2000萬平方米左右,大部分係住宅,不過十年物業銷售加埋,只有632萬平方米(2000年冇數字,用落成樓面面積計算),如果唔係好多樓起咗賣唔出,可以好保守咁估計,新中土地儲備當中,最少1000萬平方米,即係25個西九文化區咁大土地,冇郁多年,曬地規模之大之久,無人項背。

新中未必存心囤地,斷估早期買落唔少地,可能有地方官員拍晒心口起橋搭路,但屈尾十落咗馬或冇咗影,配套不足發展唔到,又或者業權地權有問題,仲有成村居民,未講掂數收屋收地亦唔定。

早兩期講過,香港地產商,搞大陸住宅,冇乜邊間掂,一來遊戲規則唔同,唔可以發水屈機;二來人生路不熟,唔似自己地頭,水電煤來來去去嗰幾個對口單位,去到大陸,搞張入伙合格證,幾個市政府批文都可以攪到一頭煙,所以做得特別慢。

大陸地產商,行家睇行家,有個講法,話最賺錢者,通常最蠢,即係項目發展慢人九拍半嗰班。但傻人有傻福,做得越慢,如果又捱得過幾年一劑嘅信貸緊縮,唔駛三兩年又一條好漢,手上項目資產,升值更大,比起行家貨如輪轉,往往賺更多錢。

香港地產商北上發展,在大陸地頭蟲眼中,屬於「蠢」嗰班,不過勝在財力雄厚,扮豬食老虎,閹埋啲貨慢慢搣等通帳升值,坐多十零廿年,突然變成最賺嗰班,未必冇可能。

由彤叔到純官到剛少,新世界系近年花唔少心機改善企業管治形象,新中現價,市盈率6倍,對資產淨值折讓超過6成,表面上亦相當吸引,但個土儲太大太霉,有需要將當中各個項目,成本、買入年期、土地使用權詳情,交待一次,投資者自然識得判斷,如果一個咁簡單動作都做唔到,一係有啲嘢唔太見得光,一係公司自己都有嘢搞唔清楚,條街大把其他選擇,好難投以信心一票。

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