曬地之王（下）

(刊於2010年8月27日am730)

開估，新世界中國(917)，一間最耐人尋味內地房產公司。

咪話新世界系冇遠見，新中掘大陸磚頭，最少30年歷史，99年上市幫阿媽減債，一出世而經含住二千萬平方米土地儲備，講緊當時，國企啱啱開始取消為職工分配住房，改用津貼焗買私樓，銀行啱啱開始做按揭。

按道理，新中咁早北上，土儲成本應該好平，但以前大陸地產，係一個行先死先嘅市場，國資委旗下有間央企叫中房，改革開放初期，屬於全國第一間房產國企，不過早年政策唔清唔楚得嚟，變化又快，到近年真正市場化任玩，同後起民企外企國企競爭，先行者反而唔夠靈活，中房係咁，新中都係咁，上市之後，年年同人講就快到收成期，去到06年，純利先真正出現突破。

至舊年6月止年度，新中內地土儲，高達2800萬平方米，過去十年，土儲保持喺2000萬平方米左右，大部分係住宅，不過十年物業銷售加埋，只有632萬平方米(2000年冇數字，用落成樓面面積計算)，如果唔係好多樓起咗賣唔出，可以好保守咁估計，新中土地儲備當中，最少1000萬平方米，即係25個西九文化區咁大土地，冇郁多年，曬地規模之大之久，無人項背。

新中未必存心囤地，斷估早期買落唔少地，可能有地方官員拍晒心口起橋搭路，但屈尾十落咗馬或冇咗影，配套不足發展唔到，又或者業權地權有問題，仲有成村居民，未講掂數收屋收地亦唔定。

早兩期講過，香港地產商，搞大陸住宅，冇乜邊間掂，一來遊戲規則唔同，唔可以發水屈機；二來人生路不熟，唔似自己地頭，水電煤來來去去嗰幾個對口單位，去到大陸，搞張入伙合格證，幾個市政府批文都可以攪到一頭煙，所以做得特別慢。

大陸地產商，行家睇行家，有個講法，話最賺錢者，通常最蠢，即係項目發展慢人九拍半嗰班。但傻人有傻福，做得越慢，如果又捱得過幾年一劑嘅信貸緊縮，唔駛三兩年又一條好漢，手上項目資產，升值更大，比起行家貨如輪轉，往往賺更多錢。

香港地產商北上發展，在大陸地頭蟲眼中，屬於「蠢」嗰班，不過勝在財力雄厚，扮豬食老虎，閹埋啲貨慢慢搣等通帳升值，坐多十零廿年，突然變成最賺嗰班，未必冇可能。

由彤叔到純官到剛少，新世界系近年花唔少心機改善企業管治形象，新中現價，市盈率6倍，對資產淨值折讓超過6成，表面上亦相當吸引，但個土儲太大太霉，有需要將當中各個項目，成本、買入年期、土地使用權詳情，交待一次，投資者自然識得判斷，如果一個咁簡單動作都做唔到，一係有啲嘢唔太見得光，一係公司自己都有嘢搞唔清楚，條街大把其他選擇，好難投以信心一票。

-- 晒地之王（上）

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