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2011年4月15日星期五

匯賢名實(下)

(刊於2011年4月15日am730)

匯賢上市前資產值變化(資料:中文招股文件P.130)

上回講到,長和系所分拆匯賢產業信託(87001),旗下資產只有北京東方廣場,不過胃口大得出奇,賣4成集資112億(人民幣,下同),市值279億,臨上市前一年,物業估值更大幅膨脹140億港元。

計番條師奶數,即係東方廣場估值,喺2010年,被估高近6成之後,先證券化拎出街賣,同期一啲內地上市發展商,物業估值肯定冇咁大幅發水。

長和系過去幾年,其實都分拆過唔少二三線物業,以REIT形式上市集資,例如置富產業(778),03年香港搞緊REIT之時,先喺新加坡上市剃證監會眼眉,舊年香港介紹形式上市,仲有隻泓富產業(808),05年香港上市,每股2.16港元招股,最新股價1.9港元,講緊過去5年,香港磚頭價格狂升,泓富股價反而長年潛水,明顯上市集資呢個動作,冇帶嚟任何資本增值,或多或少,反映咗長和系分拆物業上市,估值去得好盡,股票去到街外投資者手中,已經冇乜肉食。

長和系旗下咁多物業,自己老本行又係做磚頭,如果有心搞好旗下一隻REIT,應該陸續注入資產,而家東拆一件西拆一件,反而令人質疑大股東壯大公司業務誠意,今日匯賢出現,長和系可能可你講,呢隻嘢會變成投資內地商用物業旗艦,但掉轉頭睇,即係話畀置富泓富班股東聽,中國商機,你哋唔會有份。

香港上市REIT,包括匯賢,大股東會收管理費,不過唔係收現金,而係收基金單位,雖則話小股東都可以選擇以基金單位取代現金派息,但有幾多個散戶會咁做,長遠計,如果公司冇乜動作,即係分拆上市大股東高價套現一大筆現金之後,可以再不斷蠶食小股東權益。

講到呢度,都唔使浪費時間,研究吓匯賢派息有幾多厘,而家全國大興土木,北京上海廣州武漢,主要省會到二三線城市,幾乎去到邊度,都起一楝楝摩天巨廈,第一高樓記錄,二三年改寫一次,商廈供應增幅巨大,做包租公其實唔會太穩陣,順叔可以寫包單,長線投資者,一定有機會喺招股價樓下,買入匯賢。

講多無謂,短炒實際,香港第一隻人民幣計價股票,又有長和系名牌效應,大家或者冇為意,匯賢上市,由中信證券國際做獨家財務顧問,中信證券搞緊香港上市,呢單刁係國際化省招牌之作,匯賢上市初期多數炒爆,玩新股,抽獎當怡情,幾時收手,自己執生。

伸延閱讀:
1. 匯賢招股書財務資料摘要
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