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2011年4月29日星期五

得之金隅(下)

(刊於2011年4月29日am730)

上回講到,國務院今年要廣廈千萬間,增加公營房屋供應之餘,亦刺激水泥建材需求,北京金隅股份(2009)又造水泥又做地產,業務模式食正政策轉變。

幫阿爺起樓,參建公營房屋,唔係暴利生意,「保障性住房」類別當中,更有所謂「雙限房」,限價限利,好賺極有限,萬科2010年業績記者會,總裁郁亮講過,目前萬科參建保障房建設,政府提出回報率3巴仙,公司平均回報3至5巴仙,不過「賺錢的話就沒有了道德的血液」,講明如果政府畀地畀錢,「賺一元錢」都做,潛台辭即係唔會大做。

作為北京國資委旗下企業,北京又最跟足中央房策節奏,金隅天子腳下搵食,唔揹番多少企業社會責任,講唔過去,金隅自稱係北京最大保障房發展商之一,今年更加會加大力度發展公營房屋業務。金隅土地儲備,自去年底有590萬平方米,當中114萬,即係近兩成,屬於保障性住房項目。

金隅做地產,舊年收入近70億(人民幣,下同),毛利近19億,毛利率約27%,據內地傳媒報道,管理層同記者講過,地產收益近3成,來自公營房屋項目,毛利率接近2成。龍頭萬科幫阿公起樓,都賺唔到半成,金隅似乎有能力,將無人耕之瘦田,鋤到有聲有色,秘訣就係將工業用地變成住宅。

金隅土儲中最巨型保障性住房項目,在北京石景區高井,樓面面積愈33萬平方米,原本係子公司一個工業園,08年停產,據09年招股書物業估值報告,有關土地估值,只係1.4億,帳面成本應該更低,根據項目招標公告,總投資17.5億,北京經濟適用房,大約賣緊3至5千元一平方米,唔知北京工業轉住宅有冇補地價呢回事,但牌面數字相當可觀,反映金隅發展地產業務,政策上有一定方便之門,亦唔排除公營房屋項目,一大嚿豬頭骨隔離,可以搭細細嚿叉燒起豪宅。

金隅百幾項物業,有近30幅工業用地或樓宇,當中大部分用作水泥建材生產,不過大城市人工越嚟越貴,工廠遷入內陸,斷估金隅旗下廠房會有更多變成住宅,亦唔排除更多廠佬冇政策門路,拍住金隅做地產。

唔好忘記,金隅本身仲有嚿商業物業,樓面大約67萬平方米,位處北京二三環,位置、規模及收入同東方廣場相若,東方廣場變身匯賢之前,2010年物業重估發水近100億,同期金隅投資物業,只係由89億變做97億,如果東方廣場值200億,金隅認真超值。

主業水泥建材,唔講咁多,不過安徽海螺今年升近5成,金隅升兩成半,高追水泥概念,得之金隅,或者仲未算西山桑榆。

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