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2011年9月1日星期四

舊地新磚(上)

(刊於2011年9月1日am730)


好耐冇開過地產,今期睇睇香港呢個好成熟嘅磚頭市場,兩個大家好熟悉但又相當陌生嘅「新玩家」。

香港地產業寡頭壟斷,好賺但冇競爭,樓價易升難跌。而家全香港幾乎所有人都贊成復建居屋,不過有一位人兄例外,個名叫曾蔭權,唔使望政府重新引入公營房屋加入競爭,大陸地產公司如果賺得太多手痕心癢,落嚟香港試試手神仲大可能。

油街地皮招標上星期揭盅,長實(001)獨資中標並唔出奇,唔使9千蚊呎「筍」價中標亦都唔出奇,最出奇者,其實係6份標書當中,竟然出現咗中國海外(688)個名。中國海外冇中標,斷估出手50幾億左右,但最少代表咗呢間香港最大市值內地房產公司,已經有心理準備喺香港做啲上百億項目。

油街項目有份入標,中國海外近來在香港賣地場合,亦有開始有舉吓手,今月5月,更加近6億元、近萬六蚊一呎價錢,投到又一村海棠路小型地皮,係過去14以年嚟,中國海外第一次喺香港官地拍賣成功投地。

呢間公司有名你叫,中國「海外」者,其實講緊龍頭建築國企,中國建築工程總公司海外業務,92年成為第一間將香港業務上市中資企業, 越近香港回歸,管理層越勇,97年樓市高峰期,夥拍其他財團, 55億投得現時赤柱富豪海灣地皮、19億投得屯門南浪海灣地皮,呢兩項摸頂投資,亦係中國海外喺香港拍地場最後一役,之後蝕到損手爛腳,「海外」變「海內」,轉型返大陸做地產。

中國海外只係用咗14年時間,一間瀕臨破產香港二線地產公司,變身做最巨型內地房企之一,股價亦由2000年幾毫子,升到十幾廿蚊,期間中國地產搵錢容易,夠勇就得,未來大陸樓市點行法,冇人知道,唯一肯定係,九十年代後期「樓市」出現之後,中國暫時未真正出現過資產泡沫爆破危機,中國海外唔似華潤置地(1109)咁積極發展商業物業,過去十年係高增長黃金十年,未來十年多數只係一隻「周期性」股份。

中國海外喺內地越做越大,連九倉(004)都拍住佢做盲公竹,相對於97年,資金成本更低,負債亦更少,就算大陸樓市大逆轉,進入汰弱留強年代,中國海外都應該長做長有,暫時未可以下定論,話中國海外已經準備回師香港再大展拳腳,但最少可以斷定,近年在大陸大賺特賺之後,班管理層信心已經返晒嚟,覺得自己有實力同香港地產大孖沙拗吓手瓜,香港樓市風險唔細得過大陸,除非有「政策任務」嚟香港打破「地產霸權」,否則中國海外重返舊地證明自己,只係多此一舉。

下回再續。
伸延閱讀:
1. 中海文化(集團刊物,要投資呢隻嘢,值得花時間一看)
2. 中海30周年特刊(都係嗰句,要投資呢隻嘢,值得花時間一看)
3. 中海地產: 項目定價的20個問題
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